"상가 세입자가 5개월 동안 월세를 연체하여 명도소송을 하였습니다. 그리고 승소 판결문이 나왔고 강제집행을 하려하자 세입자가 한달치 월세를 내면서 두달만 더 기다려 주면 남은 월세와 자진 퇴거를 하겠다고 합니다. 이미 승소판결문이 나온 상태인데 강제집행을 바로 하지 않으면 소멸시효 때문에 무용지물이 되는건 아닌가 걱정입니다"

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명도소송 승소 이후 바로 강제집행 신청을 하는 경우와 달리 세입자의 사정을 봐주거나 다른 사유로 강제집행 신청이 늦어지는 경우가 있습니다. 이 때 건물주들은 혹시나 강제집행에 소멸시효가 있어 판결문이 무용지물이 되는건 아닌지 걱정을 하십니다.

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그래서 오늘은 명도소송 승소 후 신청하는 강제집행 기한에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 기사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항이 궁금하신 분들은 기사 링크를 참고해 주시기 바랍니다.

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엄정숙 부동산전문 변호사 "세입자의 명도 강제집행 연장부탁 들어줘도 돼"

“세입자가 오랫동안 임대료를 연체하여 명도소송 끝에 승소 판결을 받았습니다. 문제는 강제집행을 하려 하자 세입자가 한 달 치 임대료를 내면서 두 달만 더 기다려 주면 밀린 임대료와 자진 퇴거까지 한다고 합니다. 마음 같아선 기다려 주고 싶지만, 판결문이 무용지물이 되지 않을까 걱정입니다. 강제집행에도 소멸시효...

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강제집행은 무엇인가?

오늘의 주제를 언급하기 전에 강제집행이 무엇인가부터 짚고 넘어가겠습니다.

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먼저 세입자가 임대료 연체, 무단전대, 계약기간 만료 등 법률상 정해진 임대차 해지 사유가 발생했음에도 집주인 및 건물주에게 부동산을 인도하지 않을 때 명도소송이 진행됩니다. 그리고 명도소송에서 승소판결을 받았으나 세입자가 스스로 임차 부동산을 인도하지 않을 경우 집행권원이 있는 채권자, 즉 건물주나 집주인의 신청에 의해 진행되는 절차입니다.

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이 과정에서 법원의 진행관이 강제집행에 나서게 됩니다. 이때 강제로 임차부동산에서 세입자 소유의 물건을 반출시켜 건물주나 집주인에게 부동산을 인계하는 민사 집행 절차를 진행하게 됩니다.

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즉, 강제집행이라는 것은 개인이 개인에게 하는 게 아니라 나라의 권력으로 행사하는 민사 집행이라고 보시면 됩니다. 종종 건물주나 집주인 분들이 세입자의 주거지에 들어가 짐을 함부로 빼는 경우가 있는데요.

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화가 난다고 해서 이런 행동을 했다간 오히려 형사 처벌을 받을 수 있으니 삼가하셔야 합니다.

명도소송 승소 후

강제집행의 기한이 있을까?

다시 오늘의 주제로 돌아와 강제집행 기한에 대해 설명해 드리도록 하겠습니다.

세입자를 하루라도 빨리 내보내고 정상적인 임대차 사업을 이어나가고 싶은 건물주 분들은 명도소송에서 승소 판결이 나오면 대부분 바로 강제집행 신청을 합니다.

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하지만 다른 사유로 강제집행을 미루게 되는 경우가 발생합니다.

이 경우 중요한 것은 명도소송의 판결문이 소유권에 기한 승소판결이라면, 영구적으로 집행은 가능합니다. 원칙적으로 10년이지만 그 이후에도 시효 연장을 위한 판결을 받아 강제집행을 진행할 수 있습니다.

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따라서 몇 개월 정도 늦춰진다고 해서 강제집행 신청에 지장은 전혀 없다고 생각하시면 됩니다. 몇년이 지나더라도 10년 이내의 절차 진행에도 큰 어려움은 없습니다.

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강제집행을 바로 하지 않을 경우

주의사항을 잘 지켜야

시효 연장을 진행하면 딱히 소멸시효가 존재하지 않은 강제집행이지만 주의해야 할 점도 있습니다. 이 부분은 명도소송에서 승소 판결을 받은 후 바로 강제집행을 신청하지 않을 경우에만 해당하니 잘 참고해 주시기 바랍니다.

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당연한 이야기겠지만 판결문을 받고 추후에 강제집행을 할 때는 채무자 변경이 없고, 목적물 변경이 없어야 합니다. 즉, 판결문에 나와 있는 피고인 세입자 변경이 없어야 하고 세입자가 임차한 목적물에도 변경이 없어야 합니다. 또한 새로운 계약 관계가 없어야 한다는 점도 명심하시기 바랍니다.

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대부분 명도소송을 진행할 때는 세입자가 다른 사람에게 소유권을 무단으로 넘기는 무단전대를 하는 경우도 있습니다. 이 때는 승소판결이 나와도 당사자 특정이 달라 판결문이 무용지물이 되기도 합니다. 따라서 명도소송을 진행할 때는 세입자의 점유이전을 강제로 막는 점유이전금지가처분을 함께 신청하셔야 언제든 강제집행 시 안전하게 절차를 진행할 수 있습니다.

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강제집행도 직접 도움을 주는

변호사 사무실을 찾아라

지금까지 강제집행 소멸시효에 대해 알아보았습니다. 대부분의 변호사 사무실은 소송까지는 도움을 받을 수 있으나 승소 판결 후 강제집행 단계에서는 관여를 하지 않는 경우가 많습니다. 의뢰인 분들은 소송에 어려움을 겪어 도움을 청하지만 정말로 도움을 바라는 것은 강제집행인데 말이죠..

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저희 법도 명도소송센터는 다른 변호사 사무실에서는 잘 지켜지지 않은 강제집행 절차 시에도 담당 직원이 직접 현장에 방문하여 의뢰인 분들의 불편을 대신 처리해 드리고 있습니다. 간단한 결정 사항이야 의뢰인 분들의 의견이 필요하기도 하지만 저의 직원이 현장에 방문하는 것만으로도 대부분의 상황을 대리로 처리해드리고 있습니다.

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또한 무료 상담 전화 서비스를 제공하여 변호사 사무실에 직접 방문하여 상담 받는 부담을 덜어드리고 있습니다. 상담을 하시다 보면 미쳐 생각지 못한 부분까지 만족감을 느끼실 겁니다. 전화상담마저 부담스럽거나 시간이 잘 나지 않으신다면 홈페이지를 통해 무료 온라인 상담을 접수해 드리고 있으니 마음의 여유를 가지고 도움을 요청해 주시기 바랍니다.

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