"건물주 입장에서 화가 나는 일에는 여러가지가 있겠지만 자신의 동의 없이 세입자가 무단 전대를 하는 것일 겁니다. 건물에서 건물주가 거주하거나 자주 방문하는 경우라면 건물 내부의 사정을 잘 파악하고 있겠지만, 그렇지 않은 경우에 세입자들이 이를 악용하는 경우가 심심치 않게 발생하고 있습니다"

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누가 보더라도 자신과 계약한 세입자가 아닌 다른 세입자가 해당 건물을 점유하고 있다고 생각하면 황당하실 겁니다. 건물주와 계약한 세입자에게 건물에 대한 사용, 수익을 허락한 것이지 얼굴도 못본 제3자가 허락도 없이 내 건물에 거주하거나 장사를 한다면 화가 정말 많이 나실 겁니다.

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이런 상황을 겪은 건물주분들은 저희에게 문의를 주실 때 임대차 계약해지는 물론 명도소송까지도 가능하냐는 질문을 해주십니다. 그래서 오늘은 이 부분에 대한 답변을 해드리겠습니다.

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본문을 살펴보기 전 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 기사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항을 보시려면 해당 기사를 참고하여 주시기 바랍니다.

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엄정숙 부동산전문 변호사 "무단전대 하면 갱신요구권도 못쓰고 명도소송 당해"

“며칠 전 세입자가 제 허가 없이 다른 사람에게 무단전대(임대) 한 사실을 알게 되었습니다. 계약서에는 ‘무단전대가 발생하면 임대차 계약은 해지된다’라는 문구를 넣은 상태입니다. 세입자는 현재 전차인을 내보냈기 때문에 문제 될 게 없다며 뻔뻔하게 맞서고 있습니다. 이런 세입자를 상대로 임대차 계약해지와 명도...

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세입자의 불법 전대

자진 실토보다는 틀키는 경우가 많다

당연한 이야기겠지만 불법 전대의 사례를 살펴보면 건물주에게 자진 실토를 하는 경우는 드뭅니다. 대부분 우연히 건물주에게 들키는 경우지요. 이때 세입자는 부랴부랴 불법 전대차 계약을 정리하고 관계 회복이 되었으니 봐달라는 취지로 나오게됩니다. 물론 이 과정에서 합의를 통해 한번의 실수를 봐줄 수도 있습니다. 하지만 불법 전대차를 정리했다고 해서 봐줄 이유는 없다는 것입니다.

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세입자에게 계약 해지 통보가 가능한가?

자 그러면 잘못을 저지른 세입자에게 건물주가 할 수 있는 대응방법에는 어떤 것들이 있을까요? 첫 번째로 임대차 계약해지입니다. 일반적으로 임대차계약서에는 세입자는 건물주의 동의 없이 상가 부동산를 전대하지 못한다는 조항이 있습니다. 그런데도 세입자가 이 조항을 위반하여 건물주의 동의없이 제3자에게 무단전대를 하였기 때문에 계약해지 조건이 충족된 것입니다. 건물주가 계약해지통보를 하고 세입자가 이를 확인한다면 해지효력이 발생되어 건물주에게 건물을 인도해야 합니다.

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불법 전대한 세입자는

갱신요구권도 사용할 수 없다

불법 전대를 한 세입자는 계약해지 뿐만 아니라 한가지 더 불리한 상황에 빠질 수 있습니다. 바로 임대차3법에 따른 계약갱신요구권을 사용할 수 없다는 점입니다. 해당 법조항은 상가 임대차보호법 제10조의 제1항 제4조에 '임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우'가 발생한다면 계약갱신요구권을 거절할 수 있다고 명시되어 있습니다.

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명도소송까지 가능한가?

그렇다면 누구를 상대로 해야 하나?

세입자가 불법 전대를 하여 계약해지를 통보했음에도 계속해서 건물을 인도하지 않고 버틴다면 명도소송을 제기할 수 있습니다. 그런데 누구를 상대로 명도소송을 제기해야 할까요? 명도소송은 승소 판결이 난 후 강제집행을 할 때 당사특정이 다르면 승소 판결문이 무용지물이 될 가능성이 높습니다.

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쉬운 예로 불법전대한 세입자를 상대로 명도소송을 하여 승소판결이 났다고 가정해 봅시다. 집행관이 강제집행을 위해 해당 건물에 방문을 했는데, 다른 사람이 점유하고 있다면 강제집행을 불가능합니다. 따라서 불법전대로 인한 강제집행에서는 기존 세입자는 물론 불법 전대로 건물을 점유 중인 전차인 모두를 상대로 제기해야 합니다.

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명도소송과 함께

점유이전금지 가처분은 필수

이렇게 불법을 저지른 세입자들은 건물주 입장에서는 이미 신뢰가 바닥인 상태일겁니다. 물론 틀린 판단은 아닙니다. 한번 잘못을 저지른 사람이 두 번 잘못을 저지르지 말라는 법은 없습니다. 지금은 불법전대를 정리했다고 했지만 소송이 시작되면 다시 다른 사람에게 전대하고 자취를 감출 수도 있는 일입니다. 또한 불법 전대한 사람이 소송 기간에 자취를 감출수도 있는 일입니다.

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따라서 명도소송을 진행할 때는 두 사람 모두를 상대로 점유이전금지 가처분 신청을 필수로 진행하셔야 합니다. 점유이전금지가처분은 가처분 기간 동안 함부로 점유지를 옮길 수 없으며, 제3자에게 무단으로 전대하지 못하도록 막는 법적 절차입니다.

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계약해지통보를 위한 내용증명부터

명도소송까지 법률 전문가가 필요하다

세입자의 무단전대로 마음고생하는 건물주들이 의외로 많습니다. 이글을 읽고 계신분들 가운데서도 이런 상황에 애가 타신 분들도 많겠지요. 법적인 문제는 시간이 지체될 수록 본인에게 불리하게 작용할 수 있습니다. 법적 분쟁에서 시간은 제약이 되는 경우가 많으며, 상대방에서 대처할 수 있는 기회를 주기도 합니다.

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그래서 법률 전문가의 도움을 적극 활용하셔야 합니다. 저희 법도 명도소송센터는 불법을 저지른 세입자를 상대로한 계약해지통보 내용증명까지 도와드릴 수 있습니다. 건물주분들이 작성하는 것이 아닌 저희가 직접 작성해 드리고 있습니다.

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변호사 사무실을 통한 내용증명은 법 조항을 근거로 하기 때문에 명확한 의사 전달이 가능하며, 변호사 이름이 기재되기 때문에 상대방에게 압박을 주는 효과도 있습니다. 뿐만 아니라 소송까지 염두한 내용증명이기 때문에 소송 시에도 법적 증거로 채택됩니다. 그렇기 때문에 개인이 작성하는 것보다는 법률 전문가를 통한 내용증명이 법적인 효력가치가 높습니다.

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그외에도 저희 법도 명도소송센터는 명도소송으로 번질 시에 변호사를 선임하시면 내용증명 비용을 서비스 혜택으로 돌려 드리고 있습니다. 처음부터 법률전문가의 도움을 받는 것은 심적으로 쉬운일은 아닙니다. 그래서 법도 명도소송센터는 무료 전화상담과 무료 온라인 상담을 제공하고 있습니다.

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부담스럽더라도 더 큰일이 벌어지기 전에 전화주시면 문제는 생각보다 쉽게 해결될 수 있습니다. 무료 온라인 상담은 공휴일이나 근무 시간외에도 접수가 가능합니다. 네이버에서 법도 명도소송센터를 검색하셔서 홈페이지로 방문하시면 온라인 상담 접수 메뉴를 확인하실 수 있습니다.

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접기/펴기

건물주의 동의 없는 세입자의 무단 전대는 임대차3법에 따른 계약갱신요구권을 쓰지 못하는 결과로 이어지며 명도소송까지 제