“명도소송에서 이기면 자동으로 집을 돌려받을 수 있나요?” 종종 듣게 되는 질문입니다. 사실 명도소송에 승소했다고 해서 상대방이 곧바로 자발적으로 나가주는 건 아닙니다. 이렇게 말 안 통하는 임차인을 상대로 필요한 게 바로 명도소송강제집행이에요.

명도소송강제집행이란, 법원 판결 이후에도 임차인이 건물을 비워주지 않을 때 집행관과 함께 현장에 나가서 점유를 해제시키는 과정입니다. 예컨대 상가 명도소송에서 승소한 임대인이 판결문(집행문, 송달증명 등)을 들고 집행관사무소에 신청하면, 집행관이 일정을 잡아 물건을 치우고 문을 교체하며 실질적으로 부동산을 임대인에게 돌려주는 거죠.

그런데 이 강제집행 단계에서 예상치 못한 문제가 자주 벌어져요. 임차인이 강하게 저항한다든지, 안에 있는 물건을 두고 떠나버려서 창고 보관 비용이 발생한다든지 말입니다. 그래서 비용과 시간이 추가로 드는 건 물론이고, 감정적인 갈등도 깊어질 수밖에 없어요. 어느 한쪽이 잘못했다기보다, 서로 으르렁대는 상황에서 법적 절차가 작동하니 피곤해질 수밖에 없죠.

명도소송강제집행을 조금이나마 원활하게 진행하려면 어떻게 해야 할까요? 첫째, 재판 단계에서부터 임차인과 합의 가능성을 끝까지 열어두는 게 좋아요. 재판이 끝나기 직전이라도 “얼마를 주면 나가겠다”는 협상이 가능하다면, 강제집행보다는 합의가 더 낫거든요. 둘째, 집행 전에는 미리 전문가에게 “현장 상황”을 설명해두세요. 예컨대 임차인이 폭력적인 성향이 있다거나, 업소 기물 등이 많이 남아 있을 경우, 집행 계획을 세심하게 잡아야 하니까요.

실제로 어느 임대인이 건물명도소송에서 승소한 후 강제집행까지 진행했던 사례를 보면, 임차인이 문을 막고 못 들어오게 할까 봐 집행관과 경찰 입회까지 요청했어요. 물건을 옮기는 데도 비용이 꽤 들었는데, 결국 임차인 소지품을 지정된 창고에 보관해두고 한 달 이내 찾아가라는 통보를 하는 식으로 마무리됐죠. 명도소송강제집행이라는 게 이렇게 결코 만만한 절차가 아니랍니다.

이 때문에 소송이 길어지면 임대인도 스트레스가 엄청난데요, 그래서 초기부터 부동산명도소송이나 세입자명도소송 전문성을 가진 곳에 자문을 구해 상황을 파악하고, 합의든 강제집행이든 빠른 결정이 이뤄지도록 유도하는 전략이 좋습니다. 엄정숙 부동산전문변호사도 “불필요한 감정 싸움보다는 법적 근거를 바탕으로 조기에 합의를 보는 편이 유리하다”고 조언하곤 해요.

결론적으로 명도소송강제집행은 마지막 카드입니다. 이 단계에 들어서면 사실상 모든 대화가 끝났다고 봐야겠죠. 하지만 어쩔 수 없는 상황이라면 차질 없이 진행해야 재산을 제때 활용할 수 있겠죠. 힘들겠지만, 탄탄한 준비와 냉정한 판단이 필요하다는 점을 잊지 마세요.