임차인에게 분명히 “이제 계약이 끝났으니 방을 빼달라”고 말했는데, 막상 세입자가 나갈 생각이 없어 보이면 정말 난감하죠. 그렇다고 무턱대고 문을 바꿔버리거나 짐을 치워버리면, 오히려 임대인이 불법행위를 했다는 역공을 당할 수도 있습니다. 그래서 결국 세입자명도소송을 고민하게 되는데, 이 소송은 임대차 계약이 종료된 후에도 세입자가 집을 비워주지 않을 때 임대인이 제기하는 대표적인 법적 조치입니다.

가장 먼저 준비해야 할 건 ‘계약 종료가 적법하게 이뤄졌다는 증거’예요. 계약 만료일이 지났거나, 월세를 계속 밀려서 적법하게 계약이 해지됐다는 사실을 입증할 수 있어야 하죠. 보통 계약서, 미납 내역, 내용증명 등이 필요합니다. 이걸 제대로 정리하지 못하면 명도소송기간이 훌쩍 늘어질 수 있으니, 초반에 꼼꼼히 챙기셔야 해요.

그다음에는 소장을 작성해 법원에 제출해야 합니다. 여기서도 임차인이 어떤 위법행위를 했고, 그로 인해 내가 어떤 손해를 입고 있는지를 구체적으로 적어야 해요. 실제로 부동산명도소송에 익숙하지 않은 분들은 이 단계에서 막히는 경우가 많아요. 계약 만료 사유나 명도집행 가능성 등에 대해 법적 근거를 제시하는 데 어려움을 겪으니까요.

소송이 개시되면, 법원은 양측의 주장을 모두 들어보고 증거를 검토합니다. 세입자가 “나는 적법하게 계약을 연장했다”고 주장한다면, 그걸 입증해야 할 책임도 생기죠. 결국 분쟁이 길어지면 임대인도 지쳐가기 마련입니다. 그렇다면 임차인이 협상의 여지를 보인다면, 중간에 합의금(일명 명도비용)을 제시해 조기에 해결하는 방법도 있어요. 물론 이건 어디까지나 임차인이 수용할 때만 가능하니, 매번 통하는 건 아니랍니다.

만약 재판에서 승소해도, 세입자가 계속 버티면 명도소송강제집행 단계로 넘어갑니다. 여기서 추가 비용과 시간이 들 수 있어요. 예컨대 건물명도소송과 마찬가지로, 집행관과 함께 현장에 나가 짐을 치우고 문을 교체해야 할 수도 있으니까요. 그래서 세입자명도소송을 계획하는 분들에게는 “혹시 협의로 끝낼 수 있는지 마지막까지 점검하라”는 말을 꼭 드리고 싶어요. 강제집행은 말 그대로 마지막 카드니까요.

만약 전체적인 절차가 너무 부담스럽다면, 엄정숙 부동산전문변호사처럼 실무를 많이 접해본 전문가에게 조언을 구해보세요. 처음부터 로드맵을 짜두면, 소송이 예상보다 빨리 끝날 수도 있으니까요.

결국 세입자명도소송은 임대인에게 쉽지 않은 선택이지만, 필요하다면 반드시 진행해야 할 절차이기도 합니다. 불필요한 충돌을 줄이려면, 소송 개시 이전부터 정확한 증거 확보와 계약 해지 절차를 완료해두는 게 최선의 대비책이라고 할 수 있겠죠.