임대차가 살아 있는 동안에는 밀린 월세가 보증금에서 자동으로 빠지지 않습니다. 대법원(2016다211309)은 임대인이 연체 월세를 보증금에서 충당할지 여부를 스스로 선택할 수 있다고 봅니다. 세입자 역시 “보증금이 있으니 월세를 못 내겠다”고 버틸 법적 근거가 없습니다. 즉 임대인은 계약이 유지되는 중에도 밀린 월세를 따로 청구할 수 있습니다.

오히려 반대입니다. 보증금 잔액이 남아 있는 동안에는 세입자가 동시이행항변권을 들어 “보증금 돌려주면 나가겠다”며 점유를 이어갈 수 있고, 이때의 점유는 불법이 아닙니다. 다시 말해 보증금이 남아 있다는 사실 자체가 강제퇴거의 걸림돌이 되는 셈입니다.

보증금이 전부 소진되면 그때부터 세입자의 점유는 불법점유가 되어 손해배상 대상이 됩니다(대법원 2022다228667, 2024. 6. 13. 판결). 문제는 그 시점엔 이미 담보였던 보증금이 사라졌다는 점입니다. 남은 손해는 세입자의 ‘다른 재산’에서 받아내야 하는데, 이는 회수 난이도가 완전히 달라집니다.