경매로 부동산을 낙찰받아 잔금까지 모두 납부했는데, 정작 그 안에 살고 있는 사람이 비켜주지 않는다면 어떻게 해야 할까요. 소유권 이전 등기까지 마쳤어도 점유자가 자발적으로 나가지 않으면 새 주인은 자기 집 문턱조차 넘기 어렵습니다. 이런 상황에서 낙찰자가 가진 가장 강력한 무기가 바로 인도명령절차입니다.

인도명령은 명도소송보다 훨씬 빠르고 간이한 절차로 부동산의 점유를 회복할 수 있는 제도입니다. 다만 신청 가능한 기간이 정해져 있고, 절차 중간중간 챙겨야 할 서류와 일정이 많아 초보자가 혼자 진행하기에는 부담이 큽니다. 인도명령절차의 핵심을 단계별로 짚어보겠습니다.

왜 인도명령절차가 중요한가

"점유자랑 협의가 잘 되고 있으니 굳이 신청 안 해도 되지 않을까요?" 이런 질문을 자주 받습니다. 하지만 협의가 결렬되는 순간 6개월 카운트다운은 이미 진행되어 있고, 뒤늦게 움직이면 신청 기한을 놓치는 경우가 적지 않습니다. 실무적으로는 잔금 납부와 동시에 인도명령을 신청해 두고, 협의는 협의대로 따로 진행하는 것이 가장 안전합니다.

인도명령과 명도소송, 무엇이 다른가

경매가 아닌 일반 임대차 분쟁이라면 명도소송으로 가야 하지만, 경매 낙찰자에게는 인도명령이라는 훨씬 빠른 길이 열려 있습니다. 두 절차의 차이를 비교하면 차이가 명확합니다.

다만 모든 점유자에게 인도명령이 통하는 것은 아닙니다. 대항력을 갖춘 선순위 임차인처럼 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 점유자에게는 인도명령을 신청할 수 없습니다. 이 경우에는 명도소송으로 가야 하므로, 사전에 권리분석이 정확해야 합니다.

인도명령절차 한눈에 보는 흐름

인도명령절차는 크게 신청 → 결정 → 송달 → 강제집행의 흐름으로 진행됩니다. 단계별로 어떤 일이 벌어지는지 살펴보겠습니다.

절차 진행 중 점유자가 바뀐다면

인도명령절차에서 가장 골치 아픈 변수가 바로 점유 이전입니다. 인도명령 결정을 받아도 그 사이 점유자가 다른 사람으로 바뀌어 있으면, 결정문은 무용지물이 될 수 있습니다. 새로운 점유자에 대해 처음부터 다시 절차를 밟아야 하는 상황이 생기는 것입니다.

인도명령절차에 들어가는 비용

비용은 크게 두 갈래로 나눠 보면 이해가 쉽습니다. 하나는 변호사 선임료, 다른 하나는 법원에 납부해야 하는 실비입니다.

법원 인지·송달료, 집행 현장에서 발생하는 열쇠수리공 비용, 우편료 등을 모두 더하면 통상 50만원에서 100만원 정도가 들어갑니다. 사건의 규모와 점유자 수, 송달 난이도에 따라 편차가 있습니다.

변호사 선임료와 관련해서는, 명도소송 변호사 선임료가 200만원부터 시작합니다. 사건의 난이도와 증거 상태에 따라 달라질 수 있으며, 정확한 견적은 무료 전화상담을 통해 투명하게 안내받으실 수 있습니다. 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명 비용은 별도로 받지 않습니다. 부동산인도강제집행은 별도 계약 사항입니다.

혼자 진행하기 어려운 이유

법도 명도소송센터의 실력

선임 절차는 전화 한 통으로

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