"세입자가 계약한지 1년이 다되도록 제때 임대료를 낸적이 없습니다. 항상 정해진 날짜보다 며칠이나 한달 이상 늦게 임대료를 내고 있기 때문입니다. 계약서 상에는 3기 이상 임대료가 연체되면 계약해지를 할 수 있다고 하는데 세입자가 이에 불응하면 명도소송까지 가능한지 궁금합니다"

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세입자들이 습관적으로 임대료를 밀리는 사례가 등장하면서 마음 고생하는 건물주들이 적지 않습니다. 전문가들은 임대료 연체로 명도소송을 할 때는 연체 횟수로 판단하지 말라고 조언합니다.

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임대차 관계에서 세입자가 월세 납부일을 어기는 일이 자주 발생한다면 건물주와 세입자 간 명도분쟁으로 이어질 수 있습니다. 이 과정에서 건물주들은 계약해지는 물론 명도소송을 해서라도 문제의 세입자를 내보내려고 할텐데요. 하지만 세입자가 월세 납부일을 자주 어겼더라도 연체 총액이 3기에 이르지 않았다면 명도소송을 커녕 계약해지조차 할 수 없다는 사실을 명심해야 합니다.

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이번 시간에는 명도소송 사례에서 생각보다 많은 분들이 헷갈려 하시는 임대료 연체에 관한 문제를 살펴보는 자리를 가져볼까 합니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 참고해 주시기 바랍니다.

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"임대료 석 달 밀렸다고 무조건 명도소송할 수는 없어" [더 머니이스트-아하! 부동산법률]

"세입자가 계약한 지 1년이 다 돼가도록 임대료를 제때 낸 적이 없습니다. 항상 정해진 날짜보다 며칠이나 한 달 이상 상습적으로 늦게 내고 있습니다. '계약서에는 3기 이상 임대료 연체 시 계약해지가 가능하다'고 나

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임대료 연체에 대한 오해

상가나 주택 임대차에서 세입자의 임대료 연체는 계약해지뿐 아니라 명도소송의 근거가 되는 중대한 위법 사항 중 하나입니다. 하지만 법률상 문제가 되는 임대료 연체의 기준을 놓고 혼란을 겪는 일이 흔히 발생합니다.

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임대차 관계에서 계약해지 사유가 되는 임대료 연체 기준은 상가의 경우 3기, 주택의 경우 2기에 해당할 때를 말합니다. 문제는 건물주들이 법률에서 규정한 3기와 2기를 횟수로 착각하는 경우가 많다는 겁니다. 때문에 세입자가 임대료를 3번이나 2번 밀렸을 경우 무조건 임대차 계약을 해지 할 수 있다고 믿는 경향이 있는데요.

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법률상 임대료 연체로 계약해지가 되는 사유는 횟수가 아닌 총액을 기준으로 판단됩니다. 가령 한달 월세가 50만원이라고 할 때 상가 임대차에서는 3기에 해당하는 총액인 150만원이 됐을 때 세입자에게 계약해지를 통보할 수 있습니다.

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따라서 세입자가 3번을 밀렸다고 해서 무조건 계약해지를 통보할 수 있는 게 아닌 연체금액이 150만원에 이르렀을 때를 기준으로 계약해지를 할 수 있다는 의미입니다. 세입자가 며칠씩 늦게 임대료를 지급했다거나 연체 횟수는 계약해지를 통보하는 판단 기준이 될 수 없습니다.

계약해지를 했는데

연체된 임대료를 냈다면?

반면 세입자의 임대료 연체 총액이 법률상 위법에 해당하여 건물주가 계약해지를 통보했지만, 이후 세입자가 연체된 임대료를 모두 낸 경우에는 어떻게 판단될 수 있을까요.

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이 경우 세입자는 이미 모든 연체된 임대료를 냈다며, 계약해지를 부당하게 맞서거나 명도소송 철회를 요구할 수 있는데요. 하지만 이미 세입자가 법률상 위법에 해당하는 임대료 연체 기준을 초과했고 건물주가 계약해지까지 통보했기 때문에 건물주의 판단이 더 중요하게 작용될 수 있습니다.

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다시 말해 세입자가 계약해지에 해당하는 임대료 연체로 인해 건물주가 계약해지를 통보했다면 법률상 계약해지가 완료된 것으로 판단되기 때문에 건물주가 임대차 계약을 유지할지에 대해 우선권이 있다는 말입니다.

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물론 이미 계약이 해지된 상황에서 세입자가 연체된 임대료를 냈다고 하더라도 건물주가 이를 봐줄 이유가 없으며, 명도소송까지 진행할 수 있는 권한이 있습니다.

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따라서 이미 임대료 연체로 인해 계약이 해지까지 됐다면 이후 세입자가 임대료를 낸 것에 대해서는 법률적으로 큰 영향이 없고 건물주의 판단에 따라 임대차관계를 유지하느냐 해지를 유지하느냐를 선택할 수 있습니다.

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연체된 사실만으로

명도소송 진행은 불가

한편 세입자가 법률상 위법에 해당하는 임대료 연체를 했다고 하더라도 계약해지는 자동으로 되지 않는다는 사실을 명심해야 합니다.

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건물주가 세입자에게 직접 계약해지를 통보해야 하기 때문입니다. 원칙적으로 계약관계에서는 서로 간 의사전달이 중요한 역할을 합니다. 하지만 계약에 관해 아무런 의사를 전달하지 않는다면 법률상 객관적인 증거가될 수 없는데요. 계약해지도 마찬가지로 세입자가 위법을 저질렀음에도 해지통보를 제대로 하지 않는다면 계약이 계속 유지되는 것으로 판단되기에 계약해지 통보는 필수라는 점을 명심해야 합니다.

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아울러 명도소송을 고려할 때도 세입자에게 계약해지를 통보했음에도 이에 불응해 버티는 경우 제기할 수 있는 소송이라는 점을 명심하고 절차를 차근차근 진행하는 것이 좋습니다.

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명도 분쟁

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