"계약 종료 5개월을 앞두고 집주인과 계약 연장에 합의해 거주하고 있었습니다. 문제는 이후 집주인이 바뀌었는데 실거주를 할거라며 나가라는 겁니다. 제가 전 집주인과 합의된 사항이라며 버티자 새집주인은 명도소송을 하겠다며 맞서고 있습니다. 분명 전 집주인과 계약 연장에 합의를 했는데 막막하기만 합니다"

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새집주인과 세입자 간 부동산반환 시기를 투고 분쟁이 일어나는 경우가 적지 않습니다. 전문가들은 세입자와 기존 집주인 간 계약 조간에 따라 새집주인이 명도소송을 하지 못하는 경우가 있다고 조언합니다.

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주택 임대차에서 실거주를 목적으로 집을 매수한 집주인과 기존 세입자 간 분쟁이 일어나는 사례가 종종 있습니다. 이 경우 단순한 분쟁에서 명도소송으로 번지는 결과로 이어지도 하는데요. 하지만 새집주인이 실거주를 목적으로 하더라도 2가지 상황을 고려하지 않으면 명도소송이 성립되지 않을 수 있습니다.

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이번 시간에는 실거주를 목적으로 한 새집주인의 입장에서 주의해야 하는 점에 관한 이야기를 전해드리고자 합니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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“집주인 바뀌자 나가라?” 실거주 명도소송 주의점 2가지

전 집주인과 계약 연장 합의, 새 집주인으로 바뀌자 나가라? 새 집주인의 실거주 여부를 두고 ...

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갱신요구권 사용 시점을

잘살펴라

주택 임대차보호법(이하 주임법)상에는 실거주를 목적으로 한 집주인의 명도요구는 세입자의 권리를 앞선다고 규정하고 있습니다. 다시 말해 세입자에게 1회 보장된 갱신요구권은 법으로 규정된 강행법률이지만, 집주인이 실거주를 원한다면 세입자의 갱신요구권을 앞설 수 있다는 말입니다.

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이는 새롭게 집주인이 된 경우도 마찬가지인데요. 다만 새집주인이 실거주를 목적으로 한다해도 갱신요구권이 먼저인 경우가 있습니다. 세입자가 먼저 갱신요구권을 행사했을 경우입니다. 문제는 새집주인이 아닌 기존 집주인에게 갱신요구권을 행사하겠다고 말해 합의가 되었는데 그 사이에 집주인이 바뀌면 효력이 인정되는지 여부입니다.

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주임법상에는 집주인이 바뀌는 경우에도 집주인으로서의 권리와 의무를 승계한다고 규정하고 있습니다. 다시 말해 새로운 집주인이더라도 기존 계약 사항을 준수해야 한다는 말입니다. 따라서 전 집주인과 세입자가 계약 연장에 합의를 했다면 새집주인도 이러한 계약 사항을 승계받아 연장된 계약이 종료될 때까지 실거주를 목적으로 한 명도소송을 제기할 수 없으며, 세입자의 계약 기간을 보장해줘야 합니다.

1년 월세 계약자는 아닌지

파악하는게 중요

반면 전집주인과 세입자간 계약 연장에 대한 합의는 없었지만 주의해야 할 점이 남아 있습니다. 특히 단기 월세 계약에서 자주 발생하는 분쟁 중 하나인데요. 전 집주인이 1년 후 집을 판매할 목적으로 1년의 단기 전, 월세 세입자를 받아 계약한 경우입니다.

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이후 전집주인은 집을 매매하는 것이 문제가 없을 것이라고 판단해 실거주를 원하는 새집주인에게 집을 매도 할텐데요. 이 때 세입자가 1년을 더 거주하겠다며, 새집주인의 실거주 요구를 거부할 수 있다는 겁니다. 이 경우 새집주인 입장에서는 1년 더 버티겠다는 세입자를 상대로 명도소송을 제기하려는 경우가 많은데요.

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하지만 법률상 명도소송이 성립되기가 어려운 상황이라고 볼 수 있습니다. 주임법상 2년 미만의 단기 계약에서는 계약 기간을 2년으로 봐야한다는 규정이 있습니다. 즉 계약서상 1년의 단기계약이라도 세입자가 원할 경우 2년까지 기본적으로 계약 기간을 보장해야 한다는 말입니다.

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따라서 단기 전, 월세 계약에서는 계약 종료를 앞두고 세입자에게 명도의사를 확실히 확인하는 절차가 필요합니다.

실거주 통보는 제대로 했는지

증거 수집이 중요

한편 새로운 집주인 여부를 떠나 실거주를 계획 중인 집주인이라면 반드시 거쳐야 하는 절차가 있습니다. 바로 계약해지 통보인데요. 실거주를 목적으로 한다면 실거주를 한다는 통보를 해야 계약해지 의사로 판단이 됩니다.

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계약해지 통보는 계약 기간이 끝나기 6개월 전주터 2개월 전까지 반드시 세입자에게 의사를 전달해야 합니다. 이 과정에서 세입자에게 통보를 했다는 증거를 남겨두어야 추후 명도분쟁에서 유리하게 작용할 수 있습니다.

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만약 법률상 정해진 통보 기간을 지키지 않았다면 주임법상 집주인과 세입자는 묵시적갱신으로 계약이 자동으로 연장되어 추후 실거주 통보가 무용지물이 될 수 있기 때문에 반드시 통보 기간을 지켜야 한다는 사실을 명심해야 합니다.

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주택 임대차의

명도 분쟁 쉽지 않기에

전문가와 함께해야

주택 임대차의 명도분쟁은 상가와 달리 상당히 까다롭고 첨예한 대립이 발생할 수 있기에 전문가의 도움을 받아야 시간과 비용을 아낄 수 있습니다. 저희 법도 명도소송센터는 부담없는 상담과 문제 해결을 위해 무료 전화상담 제도를 운영하고 있습니다.

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