"전세 살이 2년 후 계약이 2년 더 연장되어 이제 곧 만료일이 다가옵니다. 저는 집주인에게 갱신요구권을 행사하겠다고 의사표시를 했습니다. 문제는 집주인이 제가 이미 갱신요구권을 행사해 더 이상 쓸 수 없다는 겁니다. 하지만 2년 더 연장된 갱신 기간은 묵시적갱신으로 저는 갱신요구권을 행사한적이 없습니다. 이 경우 제가 버틴다면 집주인이 명도소송을 제기할 수 있나요?"

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주택임대차에서 계약 갱신을 두고 집주인과 세입자 간 분쟁이 일어나는 경우가 종종 있습니다. 갱신요구권은 특별한 사정이 없는 한 세입자가 누릴 수 있는 권리입니다. 하지만 갱신요구권 보다 묵시적갱신이 앞선 계약 갱신이라면 집주인은 혼란을 겪을 수 있습니다.

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집주인들이 세입자와의 계약 기간을 연장할 때 갱신요구권과 묵시적갱신 차이를 인지하지 못해 법정 싸움으로 벌어지는 경우가 있습니다. 하지만 최초 계약 기간이 끝나고 이어지는 계약 갱신이 갱신요구권에 의한 것인지 아니면 묵시적갱신에 의한 것인지에 따라 계약기간이 종료된다는 사실을 명심해야 합니다.

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오늘은 최초 계약 2년 이후 갱신요구권이 아닌 묵시적갱신이 먼저 된 사례에 대해 이야기를 해볼까 합니다. 의외로 많은 집주인들이 이 부분에 대해 헷갈려하시는 경우가 많은데요. 오늘 시간을 통해 확실히 숙지해 주시면 좋겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 참고해 주시기 바랍니다.

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묵시적 갱신과 갱신 요구권 행사는 엄연히 다릅니다[아하! 부동산법률]

묵시적 갱신과 갱신 요구권 행사는 엄연히 다릅니다[아하! 부동산법률], 한경닷컴 더 머니이스트 세입자, 묵시적 갱신했다면…4년 아니라 6년 거주 가능

www.hankyung.com

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묵시적갱신이 먼저됐다면

세입자 최대 6년동안 거주 가능

흔한 경우는 아니지만, 집주인 가운데는 묵시적갱신에 대해 잘못 인지하는 경우가 있습니다. 묵시적갱신이란 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인과 세입자 간에 계약 연장이나 해지 또는 계약 조건 변경에 대해 언급이 없었다면 자동으로 계약이 연장된 형태를 말합니다.

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이 경우 기존 조건과 동일한 계약 기간과 조건으로 계약이 연장되는데요. 계약 형태 자체는 갱신요구권에 의한 계약 연장과 동일하지만, 법적 판단은 전혀 다르다는 사실을 명심해야 합니다.

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즉 주택임대차에서 세입자는 1번의 갱신요구권으로 계약을 연장할 수 있지만, 묵시적 갱신이 먼저됐다면 법률상 세입자는 갱신요구권을 사용하지 않는 것으로 판단된다는 말입니다.

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따라서 최초 계약 2년 이후 묵시적 갱신으로 계약이 연장됐다면 세입자는 묵시적 갱신 기간 이후에 1번의 갱신요구권 행사가 남아 있다는 겁니다. 이후 집주인에게 갱신요구권을 거절할만한 정당한 사유가 없다면 세입자는 최초 계약 기간 포함 최대 6년의 거주 기간을 보장받게 됩니다.

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반대로 갱신요구권을 행사해

계약이 연장됐다면?

반면 최초 계약이 끝난 후 세입자가 갱신요구권을 행사해 계약이 연장 됐다면 어떨까요? 이 경우에는 갱신요구권을 행사한 기간이 모두 지나면 세입자에게는 갱신요구권이 남아있지 않기 때문에 집주인이 정당한 사유 없이 계약해지를 요구해도 법률상 문제가 없습니다.

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물론 최초 계약 이후 세입자가 갱신요구권을 행사하지 못하는 경우도 있습니다. 집주인이 세입자에게 임대한 부동산에 직접 거주할 목적이라면 최초 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신요구권 거절 통보를 하면 법적 효력을 인정받습니다.

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이외에도 2기 이상 세입자가 월세를 연체하거나 임차한 목적물을 다른 사람에게 전대하는 행위 그리고 집주인 동의 없이 이뤄진 구조 변경 등의 불법행위도 법률상 세입자의 갱신요구권을 거절할 수 있는 정당한 사유로 간주됩니다.

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묵시적갱신이냐 갱신요구권 갱신이냐

여부와 상관없이 계약해지 의사가 중요

한편 집주인이 세입자의 명도시기를 판단할 때는 묵시적갱신이나 갱신요구권 여부와 상관없이 먼저 판단해야 할 문제가 있습니다. 바로 계약해지의사를 정해진 기간에 제대로 전달했느냐입니다. 집주인의 실거주 목적은 갱신구요구권을 거부할 수 있는 강력한 법률적 사유가 되지만, 법률상 정해진 기간에 제대로 거절의사를 통보하지 않으면 묵시적 갱신으로 계약이 연장되기 때문입니다.

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계약이 연장됐다면 집주인은 세입자의 거주기간을 보호해줘야 하기 때문에 세입자를 함부로 내보낼 수도 또 명도소송을 제기할 수 없습니다. 이는 세입자가 갱신요구권을 행사해 더는 갱신할 수 없는 상황에서도 적용되기 때문에 법률상 정해진 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 연장을 원치 않는다면 해지의사를 분명히 전달해야 합니다.

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명도시기 일반인 판단으로는 쉽지 않다

그렇기에 법률전문가와 함께

명도소송은 기본적으로 계약이 해지 됐음에도 집이나 건물을 비워주지 않는 세입자를 상대로 제기하는 소송입니다. 하지만 정말로 계약이 해지되었다는 판단은 다시 생각해볼 필요가 있습니다. 법률상 문제없는 계약해지란 본인 뿐만 아니라 세입자도 인지해야 하기 때문입니다.

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그런데도 생각보다 많은 사례에서 제대로된 계약해지가 되지 않았음에도 명도소송을 제기하려는 경우가 있습니다. 때문에 명도소송을 제기하기 전에는 반드시 법률 전문가를 찾아 도움을 받는 것이 문제를 빠르게 해결하는 현명한 판단이 될 수 있습니다.

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저희 법도 명도소송센터는 빠르고 부담없는 상담을 도와드리기 위해 무료상담전화 제도를 운영하고 있습니다. 가벼운 상담부터 변호사 선임을 위한 상담까지 부담 없이 여러분들을 도와드리고 있습니다.

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뿐만 아니라 홈페이지를 통해서도 무료 온라인상담을 진행해 드리고 있으며, 명도소송 관련 법률 콘텐츠까지 제공해 드리고 있으니 이 부분도 많은 이용바랍니다.

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