임대 사업을 하다 보면 세입자와 크고 작은 갈등이 생길 수 있어요. 대체로 협의를 통해 해결되면 좋겠지만, 때로는 세입자가 좀처럼 나가려 하지 않거나 월세 미납을 반복하는 경우가 있죠. 이럴 때 임대인은 고민에 빠집니다. “합의로 해결해야 할까, 아니면 세입자명도소송을 진행해야 하나?”

당연히 가장 좋은 건 원만한 합의예요. 법정 다툼 없이 서로 조건을 조금씩 양보해 원만히 마무리되면 양쪽 모두 시간과 비용을 아낄 수 있거든요. 특히 세입자에게도 경제적 사정이 있을 수 있으니, 명도소송절차로 끌고 가는 대신 협상 테이블에서 해결을 모색하는 게 일반적이죠.

그런데 합의가 전혀 안 되고, 세입자가 더 이상 대화조차 안 하려고 한다면 세입자명도소송이 현실적인 선택이 될 수 있습니다. 합의를 시도해도 상대방이 나갈 마음이 전혀 없거나, 임대인에게 지나치게 많은 금액을 요구하면서 ‘떼쓰기’ 식으로 나온다면 시간이 지날수록 임대인의 피해만 커지니까요.

소송을 진행할 때 가장 신경 써야 할 부분 중 하나가 명도소송비용입니다. 인지대나 송달료가 들어가고, 변호사를 선임한다면 그에 따른 비용이 발생하죠. 하지만 명도소송기간이 길어지면 그 사이에 월세가 계속 밀릴 수 있고, 임대인은 새로운 세입자를 들이지 못해 손해가 늘어날 테니, 결과적으로는 소송을 통해 빠르게 해결하는 편이 나을 수도 있어요.

실제로 세입자명도소송은 임차인 명도소송이나 상가 명도소송과 비슷한 구조를 가지고 있어요. 중요한 건 ‘계약이 끝났는지 여부’와 ‘임차인이 건물을 왜 비워주지 않는지’에 따라 소송 전략이 조금씩 달라진다는 점이죠. 특히 세입자가 “보증금을 못 받아서 못 나간다”거나 “월세를 제대로 납부했다”고 주장한다면, 임대인 쪽에서도 이를 반박할 증거를 제대로 준비해야 합니다.

만약 월세가 밀린 상태라면, 월세미납 명도소송 형태로 진행하기도 해요. 이 경우 미납액과 기간, 그리고 임차인이 어떤 사유로 납부를 거부했는지 등을 명확히 정리해 둬야 해요. 재판부가 어느 한쪽 말만 들어줄 수는 없으니까요. 증거와 서류가 꼼꼼히 준비되어 있어야 소송 기간도 단축됩니다.

간혹 세입자가 가게 인테리어 비용이나, 주택에서 고쳐 쓴 수리비용 등을 근거로 “나갈 수 없다”고 버티기도 합니다. 하지만 임대차 계약 기간이 종료된 상황이라면, 법적 권리는 임대인에게 돌아오게 됩니다. 단지 비용 문제로 분쟁이 커질 수는 있지만, 그것이 명도 거부의 적법한 근거는 되지 않아요. 부동산명도소송이나 임차인 명도소송에서도 이 부분이 자주 쟁점이 되는데, 결국 판결은 계약 해지나 종료의 정당성, 그리고 명도 요구가 합리적인가를 중심으로 내려집니다.

소송이 끝나면 대체로 임차인이 자진해서 퇴거하지만, 그래도 끝까지 버틸 때는 명도집행이 필요해져요. 강제집행을 하려면 확정판결을 득해야 하므로, 세입자명도소송에서 승소했다 하더라도 확정이 안 된 상태라면 바로 들어갈 수 없죠. 임차인이 항소를 포기하거나 항소심에서도 패소해야 확정이 되거든요.

이러한 과정을 겪다 보면, “차라리 초반에 합의를 시도했으면 낫지 않았을까” 하고 후회할 수도 있어요. 그러나 이미 협의가 전혀 안 된 상태라면, 결국 법의 판단을 받는 수밖에 없습니다. 오래 부동산 소송을 진행해 온 엄정숙 변호사는 “합의가 실패로 돌아갔다면, 이제는 체계적으로 증거를 수집하고 전략을 세워 소송을 진행해야 한다”고 조언하죠.

세입자명도소송은 임대인 입장에서 감정적으로도 고된 일입니다. 하지만 더 이상 대화가 안 통한다면, 그나마 빠르게 문제를 해결할 수 있는 길이기도 해요. 전문가가 무료상담을 통해 사안을 분석해주면, 소송에서 유리한 증거나 필요 서류도 놓치지 않고 챙길 수 있답니다.

결론적으로 합의와 소송, 어느 쪽이 더 유리한지는 각자의 상황에 따라 다릅니다. 세입자가 어느 정도 대화를 시도하고, 임대인에게 현실적인 보상 방안을 제시한다면 합의가 더 좋을 수도 있어요. 하지만 전혀 해결될 기미가 없다면, 시간만 흐르는 사이 임대인의 손해가 커질 수 있으니 세입자명도소송을 결단력 있게 진행하는 편이 나을 수 있다는 점 기억해 두시면 좋겠네요.