임대료연체 3기 넘었을 때 건물주가 반드시 알아야 할 명도소송 실전 대응법
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임대료연체 3기 넘었을 때
건물주가 반드시 알아야 할
명도소송 실전 대응법
월세가 석 달째 밀렸습니다. 문자도 안 읽고, 전화도 안 받습니다. 이 글은 임대료연체로 속을 끓이는 건물주가 지금 바로 해야 할 일과, 절대 해서는 안 되는 일을 순서대로 정리한 실전 매뉴얼입니다.
제때 해결된 임대료연체, 건물주의 일상은 이렇게 바뀝니다
같은 임대료연체 상황이라도, 절차를 정확히 밟은 건물주의 결말은 전혀 다릅니다.
세 달치 밀린 월세는 보증금에서 공제 처리되고, 점유는 법원 소속 집행관에 의해 적법하게 회수되었습니다. 새 임차인과 재계약을 마치고, 건물주는 이제 다시 매월 정해진 날짜에 임대수익이 들어오는 일상으로 돌아갔습니다. 야밤에 임차인과 싸울 필요도, 열쇠를 어떻게 처리할지 고민할 필요도 없습니다. 모든 절차가 법의 테두리 안에서 깔끔하게 끝났기 때문입니다.
임대료연체 통보만 몇 달째 반복하다가 결국 감정싸움으로 번집니다. 인터넷에서 구한 소장 양식으로 직접 접수했지만 보정명령이 세 번 연속 떨어집니다. 그 사이에도 임차인은 점유를 계속하고, 월세는 한 푼도 들어오지 않습니다. 뒤늦게 변호사를 찾았을 땐 이미 손실이 6개월치 월세를 훌쩍 넘긴 뒤입니다.
임대료연체, 언제부터 계약 해지가 가능한가
임대료연체를 이유로 계약을 끊으려면 법이 정한 요건부터 정확히 넘어야 합니다.
2기 차임액 연체
주거용 건물은 민법 제640조에 따라 임대료연체액이 2기의 차임액에 도달해야 해지 사유가 발생합니다. 월 80만 원짜리 월세라면 누적 160만 원이 기준점입니다.
3기 차임액 연체
상가건물은 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 임대료연체액이 3기의 차임액에 달해야 해지가 가능합니다. 월 100만 원이면 누적 300만 원입니다.
연속이 아니라 누적
꼭 연속해서 밀린 달만 카운트되는 것이 아닙니다. 1월·3월·5월처럼 띄엄띄엄 밀렸어도, 누적 합계가 기준에 도달하면 해지 사유가 성립합니다.
해지 통지 전 변제
임대인이 해지 의사표시를 하기 전에 임차인이 밀린 월세를 모두 갚아 연체액이 기준 아래로 떨어지면, 그 시점에는 해지권 행사가 어렵습니다. 통지 시점이 중요한 이유입니다.
상가 임차인이 과거 한 번이라도 3기에 달하는 임대료연체 이력이 있다면, 이후 연체분을 모두 갚았더라도 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 권리금 회수 기회 보호 의무도 부담하지 않습니다. 임대료연체 내역과 날짜별 입금 기록은 반드시 출력해 보관해 두어야 합니다.
임대료연체 해결, 실제로는 이 순서로 움직입니다
내용증명부터 강제집행까지, 실무에서 빠지면 안 되는 단계를 순서대로 보여드립니다.
내용증명으로 계약 해지 통지
임대료연체 내역을 금액·기간별로 정리하고, 기한을 정해 해소하지 않을 경우 계약이 해지된다는 점을 명확히 적어 내용증명으로 발송합니다. 훗날 소송에서 해지의 적법성을 입증하는 가장 기본적인 증거입니다.
소요 약 1~2주점유이전금지가처분 신청
소송 중에 임차인이 제3자에게 점유를 넘겨버리면 애써 받은 판결문이 무용지물이 될 수 있습니다. 이를 차단하는 것이 점유이전금지가처분입니다. 명도소송과 함께 반드시 신청해야 하는 장치로 보시면 됩니다.
소요 약 2~3주명도소송 소장 접수
임대차계약서, 등기부등본, 내용증명, 건축물대장, 임대료연체 내역을 모두 첨부해 관할 지방법원에 접수합니다. 소장 작성 단계에서 청구취지의 부동산 표시나 부당이득금 청구를 빠뜨리면 보정명령이 반복되어 기간이 3~4개월 더 늘어집니다.
소요 약 3~6개월승소 판결 후 강제집행
판결이 나도 임차인이 자진 퇴거하지 않으면 법원 소속 집행관에 의해 짐을 강제로 반출하는 절차가 진행됩니다. 강제집행은 신청부터 본 집행까지 대략 3개월 정도가 걸립니다. 현장 입회와 열쇠 인수까지 동행해야 실제 점유 회수가 마무리됩니다.
소요 약 3개월임대료연체 상황에서 절대 하면 안 되는 3가지
답답한 마음에 저지르는 행동이, 오히려 건물주를 피고인석에 앉힐 수 있습니다.
하나. 현관 도어록 비밀번호를 바꾸는 행위
아무리 임대료연체가 길어졌어도 임차인의 동의 없이 잠금을 바꾸는 순간 주거침입, 업무방해 등으로 형사 고소 대상이 될 수 있습니다. 반드시 명도 판결문과 강제집행 절차를 거쳐 법원 소속 집행관이 적법하게 처리하도록 해야 합니다.
둘. 임차인의 짐을 임의로 밖으로 빼는 행위
짐을 건물주가 직접 치우거나 외부에 쌓아두면 재물손괴·절도 혐의가 붙을 수 있습니다. 연체 금액보다 몇 배 큰 손해배상으로 돌아오는 경우가 흔합니다. 반드시 법원 소속 집행관의 집행 절차를 거쳐야 합니다.
셋. 말로만 해지 통보하고 증거를 남기지 않는 행위
카카오톡, 전화, 구두 통보만으로는 나중에 해지 시점을 입증하기가 매우 어렵습니다. 반드시 내용증명 우편으로 해지 통지를 보내고, 수령 여부까지 확인해 두어야 임대료연체를 이유로 한 해지가 소송에서 흔들리지 않습니다.
법도 명도소송센터가 임대료연체 사건에 강한 이유
숫자와 경험, 그리고 대표 변호사의 직접 진행이 다른 점입니다.
혼자 고민할수록 손실이 커지는 사건이 바로 임대료연체 분쟁입니다. 지금 상황을 그대로 말씀만 주셔도, 지금 해야 할 일부터 안내해 드립니다.
02-591-5657
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