세입자가 짐만 남겨둔 상태로 연락두절 상태입니다. 월세 연체로 해지통보를 수없이 해보았지만 세입자에게 연락이 닿지 않았는데, 명도소송 가능할까요"

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명도소송에 관한 문의 중에서 세입자의 연락두절로 인한 고민을 하시는 경우를 많이 보았습니다. 특히 세입자가 짐만 남겨둔 상태로 연락두절인 경우에는 해지통보도 도달되기 어려운 상황인데요. 명도소송에 앞서 건물주의 해지통보가 세입자에게 도달되어야 임대차계약이 해지되어 세입자에게 건물인도의무가 있으므로, 세입자의 인도거절시 명도소송을 진행할 수 있는 것인데 세입자의 연락두절로 해지통보가 도달되지 않아서 문제되는 경우가 많습니다.

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그럼 세입자가 짐만 남겨둔 상태로 연락두절인 경우 해지통보가 되지 않은 상태에서도 명도소송 진행이 가능한지, 다른 해지통보 방법은 없는지, 해지통보 없이 명도소송을 진행하는 경우에 대한 해결방법에 대해서 살펴보겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 참고해 주시기 바랍니다.

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"월세 안 내고 잠적한 세입자, 이렇게 대응하세요" [더 머니이스트-아하! 부동산법률]

#. "세입자가 3개월째 월세를 내지 않고 있습니다. 문제는 세입자가 연락을 받지 않아 점유 중인 점포에 찾아가니 문이 닫힌 채 장사도 하지 않고 있다는 겁니다. 월세 연체로 해지통보도 해보았지만, 연락이 닿지 않아

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원칙 - 해지통보가 도달되어야 해지효력이 발생

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명도소송은 임대차계약 해지사유(예컨대 차임연체 해지는 주택의 경우 2기분 이상, 상가의 경우 3기분 이상 연체)가 발생했을 때 건물을 비워달라고 청구하는 소송입니다. 해지사유가 발생하면 세입자에게 해지통보가 도달되어야만 계약 해지의 효력이 발생하고, 이에 기해 명도소송을 제기하는 것입니다.

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해지통보는 전화, 문자, 카카오톡 메시지, 내용증명 등 여러 가지 방법이 있지만 세입자가 짐만 남겨둔채 연락두절 상태인 경우에는 세입자에게 해지통보가 도달되기 어렵습니다.

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세입자에게 해지통보가 도달되지 않으면 해지사유가 있어도 해지효력이 발생하지 않은 상태이므로, 세입자가 건물을 비워줘야 할 의무가 생기지 않습니다. 즉 해지효력이 발생하지 않으면 건물주에게 인도청구권이 인정되지 않게 됩니다.

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다른 해지통보 방법

의사표시 공시송달

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세입자가 짐만 남겨둔채 연락두절 상태라면 다른 해지통보 방법으로 법원에 의사표시 공시송달을 신청해볼 수 있습니다.

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의사표시 공시송달은 계약해지의 의사표시를 공시송달하여 주실 것을 요청하는 신청입니다. 법원의 의사표시 공시송달 결정이 나오게 되면, 세입자에게 계약해지통보를 공시송달할 것을 명하고, 공시송달 처리를 하게 되므로, 해지효력이 발생하게 됩니다. 즉, 해지통보 내용증명이 세입자의 연락두절로 반송된 경우 법원에 의사표시 공시송달을 신청하고 법원이 이를 인용하여 공시송달 처리를 하게 되면, 계약해지의 의사표시가 세입자에게 도달한 것으로 간주되는 것입니다.

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의사표시 공시송달 후 명도소송을 진행하게 되면 해지통보 후 명도소송을 진행하는 것과 동일하므로, 세입자가 짐만 남겨둔채 연락두절 상태에 있다면 의사표시 공시송달 신청을 고려해볼 수 있겠습니다.

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해지통보 없이 소제기 한 경우

소장부본 송달로 해지통보

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세입자가 짐만 남겨둔채 연락두절 상태인 경우에 해지통보 방법으로, 의사표시 공시송달 외에 소장부본 송달로 해지통보를 하는 방법으로 명도소송을 진행할 수도 있습니다.

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명도소송 소장에 차임연체를 이유로 이 사건 소장부본 송달을 통해 임대차계약의 해지를 통보한다는 내용을 기재하면 됩니다. 이 경우 소장부본이 상대방에게 도달되거나, 공시송달로 처리 된다면 해지효력이 발생합니다.

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소장부본 송달로 해지통보를 하는 방법으로 명도소송을 진행하는 경우, 법원 판결문에는 피고가 차임을 연체한 사실, 임대차계약은 소장부본 송달로써 적법하게 해지되었다 할 것이므로, 피고는 원고에게 부동산을 인도할 의무가 있다는 내용으로 판결이 나오게 됩니다. 따라서 건물주는 세입자에게 건물 인도를 요청하고 세입자가 거절한다면 명도집행 절차에 들어갈 수 있습니다.

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