"세입자가 임대료를 오랫동안 연체하여 피해가 이만저만이 아닙니다. 세입자에게 계약해지 통보도 해보고 소송도 불사하겠다며 내용증명을 보내 보았지만 여전히 버티고 있습니다. 문제는 명도소송을 제기해도 세입자의 시간끌가 계속될까 두렵기만 합니다"

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명도소송에서 세입자의 시간끌기에 마음 고생하는 건물주들이 적지 않습니다. 전문가들은 위법을 저지른 세입자의 시간 끌기 형태를 미리 파악해 이에 맞는 법적 대응을 해야 한다고 조언합니다.

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상가 임대차에서 명도소송이 제기되는 가장 근본적인 이유에는 계약이 해지됐음에도 세입자가 나가지 않고 버티기 때문입니다. 하지만 세입자의 버티기는 명도소송이 제기된 후에도 계속되는 경우가 많아 건물주의 피해를 가중 시키는 원인이 되기도 합니다. 명도소송 전후 과정에서 악덕 세입자가 시간을 끄는 행위는 크게 3가지로 각 형태마다 법적인 대응을 한다면 피해를 최소화 할 수 있습니다.

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이번 시간에는 명도소송 과정에서 나오는 세입자의 시간 끌기 3가지를 살펴보고 이에 맞는 법적인 대응책에 대해 알아보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 참고해 주시기 바랍니다.

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[엄정숙 변호사의 친절한 ‘Law Talk’] 명도소송에서 세입자의 시간 끌기 3가지 - 시사위크

# “세입자가 임대료를 계속 연체하고 있어 피해가 큽니다. 어쩔 수 없이 세입자에게 계약해지를 통보했지만, 여전히 나가지 않고 버티고 있습니다. 이후 남은 건 명도소송뿐인데 소송을 제기해도 세입자의 시간 ...

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보증금을 돌려받지 못했다며

시간을 끄는 세입자

상가 임대차에서 건물주와 세입자는 동시이행 관계입니다. 동시이행이란 계약이 종료될 때 동시에 의무를 이행해야 한다는 뜻으로 세입자에게는 점유물을 건물주에게 반환해야 하는 명도의무가 있습니다. 반면 건물주에게는 보증금을 세입자에게 반환해야 하는 보증금 반환 의무가 생깁니다.

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문제는 세입자가 이 동시이행 관계를 악용하여 시간을 끌 수 있다는 점입니다.

본인이 위법을 저질러 제기된 명도소송인데도 건물주가 보증금을 반환하지 않아 명도의무를 지키지 못한다고 맞서는 경우가 있기 때문입니다. 이 경우 건물주가 보증금을 반환하려고 해도 세입자가 시간을 끌기 위해 고의로 보증금을 받지 않는 사례까지 등장하면서 건물주의 피해를 키우고 있습니다.

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만약 세입자가 보증금을 고의로 거부한다면 공탁 제도를 고려해야 합니다. 공탁이란 보증금을 공탁 기관에 맡기는 제도입니다. 즉 세입자가 동시이행을 악용해 보증금을 고의로 거부하고 있지만, 법원에서 지정된 기관에 보증금을 임시로 맡김으로써 건물주는 의무이행에 관해 인정받을 수 있습니다.

무단 전대를 하여

승소판결문을 무용지물로 만드는 세입자

명도소송 끝에 승소판결문을 받은 건물주들은 이제 힘든 과정이 모두 끝났다며 안도하는 경우가 많습니다. 강제집행만 신청하면 합법적으로 세입자를 내보낼 수 있다는 생각 때문입니다. 하지만 악덕 세입자의 시간끌기는 이 부분에서 가장 큰 피해를 줄 수 있습니다.

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강제집행은 기본적으로 승소판결문을 기반으로 합니다. 세입자는 이 점을 악용해 무단으로 다른 사람에게 점유권을 넘길 수 있습니다. 만약 세입자가 다른 사람에게 점유권을 넘기나면 판결문에 명시된 당사자가 아니기에 집행 절차가 어려울 수 있고 심지어 명도소송을 다시 제기해야 하는 시간 낭비를 주의해야 합니다.

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따라서 세입자의 무단 점유권 이전을 방지하려면 명도소송을 제기할 때부터 점유이전금지가처분 제도를 함께 신청할 필요가 있습니다. 점유이전금지가처분이란 법원이 세입자에게 점유권을 다른 사람에게 함부로 넘기지 말 것을 명령하는 가처분 절차로 만약 세입자가 이를 어긴다고 해도 강제집행은 문제 없이 가능합니다.

소송도중 황급히

연체금을 내어 혼란을 주는 경우도..

한편 세입자가 계약이 해지된 이후나 명도소송 도중 연체된 임대료를 모두 냈으니 마치 자신에겐 문제가 없다며 버티는 경우도 적지 않습니다.

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하지만 세입자가 위법을 저지른 정황과 증거가 확실하고 건물주가 계약해지 통보까지 했다면 문제가 되지 않습니다. 다시 말해 이미 위법을 저질러 계약이 해지됐기 때문에 세입자가 잘못을 번복한다고 해서 명도소송의 근거가 사라지지 않는다는 뜻입니다.

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따라서 계약이 해지된 후 세입자가 밀린 임대료를 냈다고 하더라도 건물주는 세입자에게 퇴거를 요구하거나 명도소송을 계속 이어나가도 법률상 문제가 되지 않습니다. 다만 잘못을 번복한 세입자를 용서하는 건 전적으로 건물주의 몫이기 때문에 세입자가 위법을 저지른 이후에도 임대차 계약을 계속 유지하는 사례도 종종 존재합니다.

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명도분쟁은 시간과의 싸움

빠르게 법률 전문가를 찾아야..

명도분쟁은 시간이 갈수록 건물주에게 분리한 싸움이 될 수 있습니다. 위법을 저지른 세입자가 나가지 않고 버틴다면 임대료를 계속 내지 않는 경우가 많기 때문입니다. 따라서 명도 분쟁이 발생하면 혼자서 고민하고 판단하는 것보다는 빠르게 법률 전문가를 찾아 조언을 구하고 해결하는 것이 시간과 경제적 손실을 최소화하는 방법입니다.

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