명도소송 내용증명서, 언제·어떻게 보내야 유리할까 | 법도 명도소송센터
법도명도
2025-10-02 01:48
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임대인 필독
명도소송 내용증명서, 지금 보내면 달라집니다
만기 도래·차임(월세) 연체·무단점유가 시작됐다면, 첫 대응은 대개 ‘문서 한 장’에서 갈립니다. 실무에서 통하는 작성 원칙과 발송 타이밍을 정리했습니다.
신뢰 포인트
부동산전문·민사전문(대한변협 등록), 『명도소송 매뉴얼』 저자. 누적 명도 800건+, 점유이전금지가처분 600건+, 강제집행 200건+. 주요 방송 다수 출연.
부동산전문·민사전문(대한변협 등록), 『명도소송 매뉴얼』 저자. 누적 명도 800건+, 점유이전금지가처분 600건+, 강제집행 200건+. 주요 방송 다수 출연.
바로 도움 드리는 범위
내용증명서 작성·발송 → 점유이전금지가처분 → 소송 → 강제집행까지 단계별 진행(집행은 별도 선임). 전화만으로 전국 진행 가능.
내용증명서 작성·발송 → 점유이전금지가처분 → 소송 → 강제집행까지 단계별 진행(집행은 별도 선임). 전화만으로 전국 진행 가능.
언제 보내야 유리한가
분쟁의 출발점은 ‘기한·조건의 도래’와 ‘의사표시의 도달’입니다. 지연될수록 증거 밀도와 회수 속도가 떨어집니다.
만기 도래 전 1~2주 예고 → 연체가 누적되거나 계약갱신 거절을 예정했다면, 기한 전 예고가 이후 절차의 정당성을 높입니다.
만기 또는 연체 확정 즉시 → 연체액·지연손해금 계산 근거, 인도 기한, 열쇠 반납 방식 등을 명시해 분쟁 범위를 좁혀 두는 것이 핵심입니다.
어떻게 써야 분쟁이 줄어드는가
양식보다 중요한 것은 ‘사실의 정렬’과 ‘요구의 명료성’입니다. 아래 원칙을 지키면 전화 한 통으로도 합의 가능성이 높아집니다.
핵심 구성(권장)
- ① 당사자·목적물 특정(주소·호수·전용면적 등)
- ② 계약의 내용과 변동(기간, 차임, 보증금, 갱신·해지 의사)
- ③ 위반 사실의 특정(연체 기간·금액, 무단점유 경위)
- ④ 요구사항과 기한(인도일, 열쇠 인계, 연체 정산 방식)
- ⑤ 불응 시 조치(점유이전금지가처분·명도소송·강제집행 예고)
※ 실제 문장 예시는 사안마다 달라 집니다. 사건 사실관계를 기준으로 개별 작성해야 합니다.
피해야 할 표현
- 막연한 협박성·모욕성 문구(역효과·분쟁 확대)
- 불확정 기한·모호한 요구(집행력 약화)
- 사실과 다른 금액·사실관계 기재(증거 신뢰성 훼손)
발송 방식과 확인 포인트
우체국 창구 또는 전자내용증명으로 발송합니다. 핵심은 ‘도달 증거’와 ‘원본 보관’.
- 우편 영수증, 배달증명(필요 시), 사본 3부 원칙(발송인·수취인·우체국)
- 전자 발송 시 접수증·열람증명 보관, 파일 무결성 유지
- 공동임차·법인 점유 시 수취인 범위 확인(대표자·점유자 포함)
- 주소 불명·폐문 부재 대비 재발송 계획 수립
다음 단계: 빠른 회수 전략
내용증명서로 의사표시가 도달했다면, 공백 없이 다음 수순을 밟아야 기간이 단축됩니다.
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