부동산 분쟁 하면 보통 건물 임대차를 떠올리지만, 땅(토지)과 관련된 갈등도 흔히 발생합니다. 분명 임대차 계약이 끝났는데도 임차인이 땅을 계속 사용하거나 점유하는 경우가 있어요. 이런 상황이 길어지면 임대인 입장에선 토지를 제대로 활용하지 못해 손해가 커지겠죠. 그래서 종종 고려되는 방법이 바로 토지인도소송입니다.

그렇다면 토지인도소송은 건물명도소송이나 상가 명도소송과 무엇이 다를까요? 일단 큰 틀에서는 비슷해요. 소송을 제기해서, 재판을 거쳐, 판결이 확정되면 강제집행을 통해 점유를 회수하는 구조죠. 하지만 토지인도소송이라고 해서 건물이 없는 건 아닐 수도 있어요. 일부 임차인이 무단으로 컨테이너를 놓거나 작은 구조물을 세우고 있을 수도 있거든요.

이때 임대인이 알아둬야 할 점은, “토지를 언제부터 어떻게 점유하고 있었느냐”에 대한 사실관계를 명확히 해야 한다는 거예요. 계약 기간이 분명히 종료되었는지, 혹은 임대차 계약 자체가 있었는지부터 확인해야 하죠. 간혹 친척 사이나 지인이어서 계약서를 쓰지 않고 구두로만 약속하다가 문제가 생기는 경우가 많습니다. 이럴 땐 토지인도소송을 제기하려고 해도 서류 증거가 부족해지는 난관이 생길 수 있어요.

또 하나는, 토지인도소송에서는 건물 자체가 없다 보니 “토지 위에 설치된 시설”을 어떻게 처리할지 문제가 될 수 있어요. 임차인이 설치한 울타리나 창고 등이 있다면, 이는 임차인이 치워야 하는데 제대로 철거가 안 되면 임대인이 곤란해집니다. 명도소송절차가 건물에 집중된 건 아니지만, 결국 강제집행 단계에서 이 시설물들을 어떻게 정리할지 합법적으로 진행해야 하죠.

임차인이 “토지는 비워줄 수 없다”고 버티는 이유가 무엇인지 파악하는 것도 중요해요. 주택 명도소송이나 세입자명도소송은 흔히 월세나 전세 보증금 문제가 얽혀 있지만, 토지는 상황이 또 다를 수 있거든요. 일부는 농사를 위해 오랫동안 사용한 땅이라 애착이 강하거나, 투자 목적으로 점유를 유지하려는 경우도 있어요. 하지만 법적으로는 계약이 끝났다면 임차인은 나가야 하는 게 원칙이에요.

소송 기간 중 임차인이 토지를 계속 쓰고 있으면, 임대인에게는 금전적 손해가 발생할 수 있어요. 그래서 토지인도소송에서는 임대인이 “무단 점유로 인한 사용 이익”을 청구하기도 합니다. 쉽게 말해 “땅을 내 땅처럼 사용했으니, 그만큼 임대료를 더 내라”는 논리죠. 다만 이 부분도 법적 절차를 거쳐야 하므로, 정확한 계산과 자료가 필요해요.

강제집행에 대해서도 알아두면 좋겠죠. 토지인도소송에서 확정판결을 받았다면, 집행관과 함께 현장에 나가 토지 위에 있는 시설물을 치우거나, 임차인의 점유 흔적을 제거하는 작업을 진행해야 할 수 있어요. 건물이 없는 땅이라 해도 임차인이 텃밭을 가꾸거나 캠핑 장비를 두고 있으면, 이것들을 정리해야 실질적으로 토지를 인도받았다고 할 수 있으니까요.

이처럼 토지인도소송은 상가나 주택 소송과 기본 구조는 비슷하면서도, 땅이라는 특성 때문에 세부적으로 달라지는 부분이 있습니다. 오래 부동산 소송을 다뤄 온 엄정숙 변호사는 “임대인이라면 토지 임대차 계약 시에도 서류를 꼼꼼히 작성하고, 점유 범위를 명확히 해둬야 분쟁 위험을 줄일 수 있다”고 강조합니다.

혹시 “이게 정말 소송까지 갈 일인가?” 망설이는 분도 있을 거예요. 사실 합의로 해결할 수 있으면 그게 제일 좋아요. 임차인이 자진해서 토지를 비워주고, 철거 비용이나 잔여 임대료 문제도 서로 조율이 가능하다면 시간과 돈을 아낄 수 있으니까요. 하지만 대화 자체가 안 되는 상황이라면 결국 소송이 답이 될 수밖에 없어요.

소송에서 이기고도 임차인이 버티면 명도집행으로 넘어가야 해요. 그때 비용이 더 들고 현장에서 감정 싸움이 생길 수도 있으니, 마음의 준비가 필요합니다. 전문가가 무료상담을 진행하는 곳도 적지 않으니, 처음부터 토지인도소송 절차를 잘 파악해 두면 불필요한 시행착오를 줄일 수 있겠죠.

결국 토지인도소송은 “왜, 언제부터, 어떤 방식으로 땅을 점유하고 있었는가”를 밝혀내고, 계약이 종료되었다는 사실을 법원에서 인정받으면 임대인이 승소하게 되는 구조랍니다. 절차가 다소 복잡해 보이지만, 확실한 서류와 증거만 있다면 상가나 주택 소송처럼 비교적 깔끔하게 정리할 수도 있어요. 땅을 되찾아야 하는 임대인이라면, 미리 이러한 차이점을 알고 준비해두시길 권장드립니다.