임대차3법 시행 이후, 세입자의 계약갱신요구권이 강력해졌습니다. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있지만, 이는 예외 규정에 해당합니다. 예외를 주장하는 쪽이 증명해야 하는 것이 법의 원칙입니다.

실제 상담 현장에서 가장 자주 접하는 실수는 이렇습니다. 계약 만료 한두 달 전에야 “집을 비워달라”고 구두로 말한 뒤, 세입자가 거부하자 그제서야 변호사를 찾아오는 경우입니다. 이미 통보 시점을 놓쳤거나, 통보 사실 자체를 입증할 수단이 없는 상태입니다.

전세세입자내보내기실거주 절차에서 변호사가 가장 먼저 확인하는 것은 ‘언제, 어떤 방식으로 실거주 통보를 했는가’입니다. 이 한 가지가 전체 사건의 방향을 결정합니다.

첫째, 묵시적 갱신 상태의 실거주 통보입니다. 이미 자동 연장이 된 뒤 실거주를 이유로 나가달라고 해도, 세입자는 연장된 계약 기간 2년을 모두 보장받습니다. 실거주 사유보다 ‘현재의 계약 상태’가 먼저 검토되어야 합니다.

둘째, 갱신요구권을 한 번도 쓰지 않은 세입자에 대한 실거주 주장입니다. 이 경우 집주인에게 실거주 의사에 대한 명확한 증명 책임이 지워집니다. 단순히 “살 겁니다”라는 말로는 부족하며, 주거 이전 계획과 구체적 사정이 뒷받침되어야 합니다.

셋째, 합의 번복입니다. 세입자가 처음에는 조기 이사에 동의했다가 이후 마음을 바꾸는 사례가 종종 발생합니다. 합의가 법적 효력을 가지려면 통화 녹취, 문자, 카카오톡 대화 등 객관적 증거가 필요합니다. 증거가 없으면 법원은 계약서상 기간을 우선 적용합니다.

방문 없이 전화만으로도 선임 계약이 가능하며, 전국 어디에서나 사건 위임이 가능합니다. 선임 절차는 ①1차 전화 상담 및 서류 확인 → ②심층 상담 → ③선임 계약 → ④소송 진행의 4단계로 진행됩니다.