명도 절차의 시작은 임차인에게 계약 해지 의사를 공식적으로 전달하는 것입니다. 주거용 건물의 경우 2기분 이상, 상가 건물은 3기분 이상 월세가 연체되었다면 해지 통보가 가능합니다. 기간 만료를 이유로 하는 경우에도 마찬가지로 해지 통보를 내용증명 형태로 발송합니다.

명도 절차에서 반드시 거쳐야 하는 핵심 단계입니다. 소송을 진행하는 도중 임차인이 제3자에게 점유를 넘겨버리면, 승소 판결을 받더라도 강제집행이 불가능해질 수 있습니다. 점유이전금지가처분은 이러한 위험을 차단하여 명도 절차의 실효성을 확보해 줍니다.

본격적인 명도 절차의 핵심입니다. 소장을 작성하여 관할 법원에 접수하면, 법원은 소장부본을 임차인(피고)에게 송달합니다. 임차인은 송달받은 날로부터 30일 이내에 답변서를 제출해야 하며, 답변서를 제출하지 않으면 무변론판결로 빠르게 승소 판결을 받을 수 있습니다.

임차인이 답변서를 제출한 경우에는 보통 1~2회의 변론기일을 거쳐 판결이 선고됩니다. 명도소송은 통상 4개월에서 6개월 정도 소요되지만, 소장 접수 단계에서 정확하게 작성하여 보정 명령 없이 진행하면 기간을 단축할 수 있습니다.

법원이 "임차인은 임대인에게 부동산을 인도하라"는 판결을 선고하면 명도 절차의 가장 중요한 고비를 넘긴 것입니다. 판결문이 송달된 후 14일 이내에 임차인이 항소하지 않으면 판결이 확정됩니다. 실무적으로는 승소 판결이 나오면 많은 임차인이 항소 없이 자진 퇴거를 선택합니다.

판결이 확정되었는데도 임차인이 건물을 비우지 않는다면, 명도 절차의 마지막 수단인 강제집행을 진행합니다. 관할법원 집행관 사무실에 강제집행 신청서를 접수하면, 집행관이 먼저 계고(사전 경고)를 통해 일정 기간 내 자진 퇴거를 요구합니다.

계고 이후에도 임차인이 나가지 않으면 본 집행이 이루어집니다. 본 집행 시 법원 소속 집행관에 의하여 부동산 내부의 짐을 강제로 반출하게 되며, 강제집행 신청부터 본 집행까지는 약 3개월이 소요됩니다.