"제가 세입자를 내보내려고 하는데, 지금 명도소송이 가능한지 혹은 불가능한지 여부를 알고 싶어요. 몇 가지 상황을 가정해서 알려 주세요"

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건물주가 현재 명도소송을 할 수 없는 상황에 있지만 이를 모르고 명도소송을 준비하고 있거나 이미 소를 제기해버린 경우가 종종 있습니다. 건물주가 세입자에게 나가라고 하였고 세입자가 이를 거부한다고 해서 무조건 명도소송을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 명도소송을 하려면 차임연체 또는 기간만료 등을 이유로 계약이 해지 또는 종료되어야만 합니다. 이러함 명도소송 요건 내용을 정확히 모르고 소를 제기하여 문제되는 경우를 많이 보았습니다.

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명도소송은 법적인 절차와 요건이 매우 중요합니다. 이 글을 끝까지 읽으시면 각 상활별로 어떻게 대응해야 하는지 명확히 알 수 있으며, 명도소송 요건에 맞는지 여부를 확인하고 맞춤 상담을 통해 문제를 해결할 수 있는 방법을 알게 됩니다.

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그럼 오늘은 명도소송을 준비 중인 분들을 위해서, 명도소송을 할 수 없는 3가지 상황에 대해서 알아보겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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세입자 ‘1년 계약’…2년 거주할 수 있다

“개인 사정이 생겨 세입자에게 집을 비워달라고 했는데, 그들이 나가지 않겠다고 합니다. 명도소송을 준비하고 있었는데, 소송이 불가하다는 사실을 뒤늦게 알게 되었습니다. 임대차...

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주택임대차에서 2년 미만 계약

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주택임대차보호법 제4조 제1항은 '기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.'고 규정하고 있습니다. 나아가 주택임대차보호법은 강행규정으로 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(주택임대차보호법 제10조 참고). 따라서 세입자는 1년 계약을 했어도 2년 거주 가능합니다.

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위와 같이 2년 미만으로 정한 임대차에서 세입자는 1년 계약을 했더라도 2년 거주를 할 수 있으므로, 집주인이 1년 만료시 세입자에게 퇴거를 통보하여도, 세입자가 2년 거주를 주장하면 집주인은 명도소송을 할 수 없게 됩니다.

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즉, 주택임대차에서 2년 미만으로 정한 임대차에서 세입자는 2년 거주를 주장할 수 있으므로, 집주인은 계약기간 1년 만료를 이유로 명도소송을 할 수 없습니다. 다만 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서는 '임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.'고 규정하고 있으므로, 세입자가 1년 만료를 인정한다면 기간만료시 퇴실하여야 하고 집주인은 명도소송을 할 수 있게 됩니다.

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명도소송 관련하여 복잡한 법률 사항은 전문가의 도움이 필요합니다. 저희 법도 명도소송센터는 온라인 상담 서비스를 제공하고 있습니다. 현재 상황을 자세히 적어주시면 더 정확한 조언을 받을 수 있으며, 필요 시 대응 자료도 제공해 드리고 있습니다. 아울러 홈페이지에는 다양한 법률 콘텐츠가 마련되어 있으니 많은 이용 바랍니다.

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계약 갱신 이후에는 명도소송 어려워

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집주인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지를 세입자에게 하여야 합니다. 법률로 규정한 기간 내에 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다.

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예를 들어 집주인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전에 갱신거절의 통지를 한 경우에는 임대차계약은 묵시적 갱신이 되므로, 법률요건에 맞지 않는 집주인의 갱신거절의 통지는 법적인 효력이 전혀 없습니다.

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또한 묵시적 갱신이 된 이후에 뒤늦은 갱신거절의 통지나 기간만료 통지를 하여도 그 통지는 법적인 효력이 발생하지 않습니다. 즉, 계약 갱신 이후에는 명도소송이 어려워집니다. 따라서 집주인이 갱신거절을 통지하고 명도소송을 제기할 계획이 있다면, 집주인은 법률요건에 맞게 갱신거절의 통지를 보내야 하겠습니다.

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법률상 문제 없는 임대료 연체

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명도소송은 임대차계약 해지사유(예컨대 차임연체 해지는 주택의 경우 2기분 이상, 상가의 경우 3기분 이상 연체)가 발생했을 때 건물을 비워달라고 청구하는 소송입니다. 법률에서 규정한 임대료 연체 해지사유가 발생하여야 세입자에게 해지통보를 할 수 있는데요.

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그러나 법률상 문제가 없는, 즉 명도소송을 제기할 수 없는 임대료 연체가 있으므로, 법률상 연체 범위를 설명 드립니다.

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주택임대차보호법에서 규정하고 있는 '임차인이 2기의 차임을 연체한 경우'의 법적 의미는 차임연체액의 합산액이 2기분 이상에 도달한 때를 의미하는 것입니다. 차임을 몇 일 늦게 지급한 것이나, 횟수를 더해서 판단하지 않습니다. 따라서 세입자가 차임을 몇 일씩 늦게 지급한 횟수가 2회라고 하여도 차임연체액의 합산액이 2기분 이상에 도달하지 않았다면 차임연체 해지를 할 수 없습니다.

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즉, 차임연체액의 합산액이 2기분 이상에 도달한 때가 아니고, 몇 일 씩 늦게 지급한 횟수가 2회 이상이라고 하여도 차임연체로 인한 계약해지를 할 수 없습니다. 이런 경우에는 해지통보를 하여도 해지효력이 발생하지 않으므로 건물주에게 인도청구권이 인정되지 않게 됩니다.

마치며

지금까지 명도소송을 할 수 없는 3가지 상황에 대해 알아보았습니다. 명도소송은 복잡한 법적 절차와 요건이 따르므로, 이를 잘 알고 준비하는 것이 중요합니다. 저희 법도 명도소송센터는 전문 변호사와 함께 명도소송의 모든 과정을 도와드리고 있습니다. 언제든지 상담이 필요하시면 저희에게 연락해 주시기 바랍니다. 정확하고 신속한 법률 서비스를 제공해드리겠습니다.