최근 개인이 에어비앤비 같은 플랫폼을 통해 남는 방이나 오피스텔, 주택 일부를 단기로 빌려주는 사례가 크게 늘었습니다. 문제는 예약 기간이 끝났는데도 게스트가 나가지 않고 버티는 경우인데, 이때 명도소송을 준비해야 하는지, 아니면 단순히 퇴거를 요구하면 끝나는 문제인지 헷갈리는 임대인·호스트가 많습니다. 아래 체크리스트에 해당한다면 이 글이 실질적인 도움이 될 것입니다.

• 에어비앤비로 방을 내줬는데 예약 기간이 끝나도 게스트가 나가지 않고 있다
• 처음엔 며칠만 머물겠다던 손님이 예약을 계속 연장하며 몇 달째 지내고 있다
• 게스트를 내보내려면 어떤 절차를 밟아야 하는지, 계약서에 무엇을 써둬야 하는지 모르겠다
• 숙박업으로 정식 등록하지 않고 개인적으로 단기 임대를 하고 있어 법적으로 어떻게 되는지 불안하다
• 퇴거를 요구하는 내용증명을 보냈더니 상대방이 "나는 이미 세입자다"라고 주장하고 있다

에어비앤비 손님, 임차인인가 투숙객인가

에어비앤비 단기임대 명도소송이라는 말 자체가 낯설게 느껴질 수 있습니다. 명도소송은 원래 임대차 등 계약관계가 끝났는데도 상대방이 부동산을 비워주지 않을 때, 법원 판결로 인도를 받아내는 민사 절차를 가리킵니다. 그런데 에어비앤비는 겉으로 보기에 '숙박 예약'이지 임대차 계약처럼 보이지 않다 보니, 게스트가 안 나갈 때 이걸 명도소송으로 다뤄야 하는지부터 막막해하는 호스트가 많습니다.

핵심은 계약의 이름이 아니라 실질입니다. 플랫폼상 예약 형식이 숙박이라 하더라도, 실제로 게스트가 상당 기간 머물며 그 공간을 주거지처럼 사용했다면 그 계약의 성격이 임대차에 가깝게 평가될 여지가 있습니다. 반대로 며칠 정도의 짧은 체류가 계약의 본질이라면, 순수한 숙박계약으로 보고 처리할 여지도 남아 있습니다. 이 구분에 따라 게스트를 세입자로 취급해 정식 절차를 밟아야 하는지, 단순히 계약 해지와 퇴거 요구만으로 끝낼 수 있는지가 갈립니다.

임대차로 판단될 여지가 있는 경우에는 계약 종료를 통보하는 것만으로 점유가 곧바로 회수되지 않습니다. 상대방이 스스로 나가지 않으면 점유이전금지가처분을 신청해 상대방이 다른 사람으로 바뀌는 것을 막아두고, 이어서 명도소송을 제기해 판결을 받은 뒤에야 비로소 강제집행을 통해 실제로 점유를 되찾을 수 있습니다. 반면 숙박계약으로 정리되는 경우라면 이보다 단순한 절차로도 해결될 여지가 있어, 애초에 어느 쪽으로 흘러갈 상황인지 미리 가늠해두는 것이 실무적으로 중요합니다.

여기서 반드시 짚어야 할 부분은, 이 구분이 애매할 때 호스트가 임의로 문을 열거나 게스트의 짐을 밖으로 빼는 방식으로 대응해서는 안 된다는 점입니다. 계약 성격이 어느 쪽으로 판단되든, 점유자를 실력으로 몰아내는 행위는 오히려 호스트 쪽이 법적으로 곤란한 처지에 놓이는 원인이 될 수 있습니다. 판단이 서지 않을수록 내용증명으로 의사를 명확히 남기고, 정식 절차를 통해 접근하는 편이 결국 더 빠르고 안전합니다.

'명도소송'이라는 단어 자체를 낯설어하는 호스트도 많은데, 쉽게 말하면 소유자가 정당한 권리 없이 부동산을 점유하고 있는 사람을 상대로 그 반환을 구하는 민사소송을 가리킵니다. 임대차든 에어비앤비형 단기 계약이든, 계약이 끝난 뒤에도 상대방이 스스로 나가지 않는다면 결국 법원의 판단을 받아 인도를 명하는 판결을 받아야 확실하게 점유를 되찾을 수 있다는 원리는 다르지 않습니다. 다만 그 판결에 이르는 절차의 무게가 계약 성격에 따라 달라진다는 점이 이 글에서 계속 강조하는 핵심입니다.

에어비앤비 예약자도 주택임대차보호법 적용을 받을까?

주택임대차보호법 제2조는 이 법이 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대한 임대차에 적용되고, 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 마찬가지로 적용된다고 정하고 있습니다. 즉 법이 적용되는 범위를 가르는 기준은 계약서에 어떤 이름이 붙어 있는지가 아니라, 실제로 그 공간이 '주거용'으로 쓰였는지 여부에 있다는 뜻입니다.

이 조문을 에어비앤비 사례에 그대로 대입해보면, 형식적으로는 '숙박 예약'이라는 이름을 달고 있더라도 실제 사용 목적이 장기 거주에 가깝다면 임대차로 취급될 여지가 남는다는 결론이 나옵니다. 다만 이는 어디까지나 그럴 여지가 있다는 것이지, 며칠짜리 예약 전부가 자동으로 임대차가 된다는 뜻은 아닙니다. 계약의 실질을 어떻게 볼지는 기간, 요금 산정 방식, 실거주 여부 등을 종합해 사안마다 다르게 판단될 수 있으므로 섣불리 단정하기는 어렵습니다.

반대로 며칠에서 1~2주 정도의 단기 체류가 계약의 본질이고, 게스트도 여행이나 출장 등 명확한 단기 목적으로 공간을 사용한 경우라면 숙박계약으로서의 성격이 더 강하다고 볼 여지가 큽니다. 이런 경우에는 임대차보호법이 예정한 무거운 절차를 그대로 거치지 않고, 계약 해지 통보와 퇴거 요구만으로 정리되는 사례도 있습니다. 다만 게스트가 이에 응하지 않고 계속 버틴다면 결국 별도의 법적 절차가 필요해질 수 있다는 점은 마찬가지입니다.

실무에서 이 둘을 가르는 데 참고가 되는 요소로는 예약·체류 기간이 실제로 얼마나 길었는지, 요금을 1박 단위로 정산했는지 아니면 총액을 월 단위로 나누어 정산하는 방식이었는지, 게스트가 그 공간을 실제 거주지로 사용했는지, 처음 계약 당시 목적이 무엇으로 확인됐는지 등을 들 수 있습니다. 다만 이 요소들 가운데 하나만으로 결론이 정해지는 것은 아니고, 여러 사정을 종합해 사안별로 판단해야 하는 문제이므로 애매한 사례일수록 상담을 통해 확인하는 편이 안전합니다.

호스트 입장에서 헷갈리기 쉬운 지점 하나는, "며칠을 넘기면 임대차로 바뀐다"는 식으로 딱 떨어지는 기준이 있을 것이라는 기대입니다. 그러나 앞서 살펴본 조문 어디에도 그런 특정 일수를 기준으로 삼는 내용은 없습니다. 법이 살펴보는 것은 결국 그 공간이 실제로 어떻게 쓰였는지이지, 예약 화면에 표시된 숙박 일수 자체가 아니라는 점을 다시 한 번 강조하고 싶습니다. 그래서 단순히 "몇 박을 넘겼으니 이제 세입자다" 또는 "숙박 예약이니 무조건 안전하다"는 식의 단순한 공식으로 접근하면 오히려 실제 대응 방향을 잘못 잡을 위험이 있습니다.

실거주 목적 장기 게스트, 왜 문제가 되나

실제로 자주 벌어지는 상황을 예로 들어보겠습니다. 호스트가 처음에는 1주일짜리 예약만 받았는데, 게스트가 "며칠만 더 있겠다"며 예약을 계속 연장했고, 그렇게 두 달 가까이 그 공간에서 지낸 사례가 있습니다. 나중에 알고 보니 게스트는 이사할 집을 구하는 동안 임시 거처로 그 공간을 계속 사용한 것이었습니다. 예약이 끝나 호스트가 퇴거를 요구하자, 게스트는 "이미 두 달 가까이 살았으니 세입자나 마찬가지 아니냐"고 반발했습니다.

이런 사례가 까다로운 이유는, 겉으로는 에어비앤비 예약이 반복된 것처럼 보이지만 실제 사용 실태는 임대차에 가까워 보이기 때문입니다. 요금이 애초부터 1박 단위로 계산됐는지, 아니면 한 달치를 미리 정해두고 그 금액을 나눠 받은 것인지에 따라서도 평가가 달라질 수 있습니다. 체류 기간이 길어질수록, 그리고 그 공간이 일상생활 전반에 쓰였다는 정황이 뚜렷할수록 임대차로 판단될 가능성도 함께 커진다고 볼 수 있습니다. 다만 이 역시 개별 사정을 종합해야 하는 문제라 특정 기간을 넘으면 무조건 임대차가 된다고 단정할 수는 없습니다.

이런 상황에서 호스트가 임의로 짐을 빼거나 문을 잠그는 방식으로 대응하면 오히려 문제가 커질 수 있습니다. 계약 성격이 어느 쪽으로 판단되든, 우선은 내용증명으로 계약 종료 의사와 퇴거 요구 사실을 명확히 남겨두는 것이 먼저입니다. 그런데도 게스트가 나가지 않는다면, 임대차로 판단될 여지가 있는 사안에서는 점유이전금지가처분으로 상대방이 바뀌는 것을 막아두고 이어서 명도소송을 준비하는 것이 안전한 방법입니다.

이런 분쟁을 예방하려면 애초에 예약을 받는 단계에서부터 연장 요청에 신중해야 합니다. 짧은 예약이 반복적으로 연장되면서 체류 기간이 계속 늘어난다면, 그 시점에서 계약의 성격을 다시 점검하고 필요하면 별도의 단기 임대차 계약서를 새로 작성해 조건을 분명히 해두는 것이 이후 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

비슷한 유형으로, 회사 출장자가 회사 명의 또는 개인 명의로 오피스텔이나 원룸을 몇 달 단위로 예약해 실질적으로 그 지역에서 생활하듯 사용하는 사례도 늘고 있습니다. 이런 경우 예약은 플랫폼을 통해 이뤄졌더라도 실제로는 회사가 직원의 거처를 마련해준 것에 가깝다 보니, 계약이 끝난 뒤에도 후임자나 다른 직원이 그대로 눌러앉거나 퇴사한 직원이 나가지 않는 문제가 생기기도 합니다. 이때도 마찬가지로 체류 기간과 사용 실태, 요금 정산 방식을 살펴 계약 성격을 먼저 가늠한 뒤 대응 방향을 정하는 것이 순서입니다.

또한 반려동물을 데려와 장기간 머무는 게스트, 가족 단위로 들어와 사실상 이사한 것처럼 짐을 들여놓는 게스트처럼 체류 양상이 뚜렷하게 '생활'에 가까워지는 경우도 실무에서 자주 문제가 됩니다. 이런 정황이 보이기 시작하면 호스트 입장에서는 예약 연장을 무조건 받아주기보다, 한 번쯤 게스트와 대면 또는 메시지로 향후 계획을 확인하고 필요하면 계약 조건을 다시 정리하는 것이 뒤늦게 큰 분쟁으로 번지는 것을 막는 데 도움이 됩니다.

계약서에 '숙박'이라고만 쓰면 무조건 안전할까?

계약서 제목이나 플랫폼상 예약 항목에 '숙박'이라고만 적어두면 나중에 문제가 생겨도 무조건 숙박계약으로 인정받을 수 있을 것이라고 생각하는 호스트가 적지 않습니다. 그러나 앞서 살펴본 대로 계약의 성격은 명칭이 아니라 실질적인 사용 목적과 기간, 요금 산정 방식 등을 종합해 판단될 수 있으므로, 제목만으로 결론이 정해진다고 단정하기는 어렵습니다.

그렇다고 해서 계약서의 형식이 아무 의미가 없다는 뜻은 아닙니다. 예약 내역이나 계약서에 체류 목적이 단기 숙박임을 분명히 기재해두는 것은, 나중에 분쟁이 생겼을 때 사용 목적을 뒷받침하는 자료 가운데 하나로 활용될 수 있습니다. 다만 이런 기재만으로 모든 상황이 정리된다고 보기는 어렵고, 실제 체류 양상이 그 기재 내용과 전혀 다르게 흘러간다면 그 실질이 함께 고려될 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

비유하자면, 계약서의 제목은 하나의 정황일 뿐이고 실제로 벌어진 일이 그 위에 겹쳐서 함께 평가된다고 보면 이해하기 쉽습니다. 아무리 계약서 첫 줄에 '단기 숙박 계약'이라고 적어도, 게스트가 그 공간에 주민등록을 옮기거나 우편물을 받는 주소로 사용하고 생활용품을 전부 들여놓은 채 수개월을 지냈다면 그 실질이 임대차에 가깝다고 볼 여지가 커질 수 있습니다. 반대로 아무런 서류가 없더라도 며칠간의 체류였다면 그 실질은 여전히 단기 숙박에 가깝게 평가될 수 있습니다. 결국 서류와 실제 사용 실태가 함께 맞물려 판단된다는 점을 기억해두는 것이 좋습니다.

실무적으로 권장되는 방법은, 예약을 받는 시점부터 게스트의 체류 목적을 확인해두고 이를 예약 메모나 별도 확인서 형태로 남겨두는 것입니다. 만약 당초 짧게 예약했던 게스트가 계속 연장을 요청해 체류가 장기화될 조짐이 보인다면, 그 시점에서 플랫폼 예약을 계속 연장하기보다는 별도의 단기 임대차 계약서를 새로 작성해 기간과 조건을 분명히 정리하는 편이 바람직합니다.

이렇게 계약 성격을 미리 정리해두면, 나중에 게스트가 나가지 않을 때 호스트가 어떤 절차를 밟아야 하는지도 훨씬 분명해집니다. 반대로 계약 성격이 처음부터 애매하게 방치돼 있으면, 상대방을 내보내는 단계에서 계약의 실질을 다시 따지는 과정 자체가 시간과 비용을 잡아먹는 요인이 될 수 있습니다.

계약서 작성 단계에서 챙겨야 할 것들

에어비앤비 단기임대에서 벌어지는 분쟁의 상당수는 처음 예약을 받을 때 계약 조건을 명확히 해두지 않아서 생깁니다. 나중에 계약 성격을 놓고 다투는 상황을 줄이려면, 예약 단계에서부터 아래 세 가지를 확인하고 기록해두는 습관이 필요합니다.

이 세 가지를 처음부터 챙겨두면, 나중에 게스트가 예약 기간을 넘겨 버티는 상황이 생기더라도 계약 성격을 다투는 과정에서 근거로 삼을 자료가 남아 있게 됩니다. 반대로 아무 기록 없이 구두로만 연장을 주고받았다면, 나중에 계약의 실질을 설명하는 일 자체가 훨씬 어려워질 수 있습니다. 사소해 보이는 예약 메모 한 줄이 나중에는 분쟁의 방향을 가르는 아주 중요한 자료가 되기도 합니다.

특히 처음 예약보다 체류가 길어지는 조짐이 보인다면, 그 시점에서 바로 별도의 단기 임대차 계약서를 작성해 기간과 조건을 다시 정리해두는 것이 좋습니다. 계약 성격을 미리 분명히 해두는 쪽이, 나중에 분쟁이 생겼을 때 훨씬 적은 비용과 시간으로 문제를 정리할 수 있는 길입니다.

아울러 플랫폼 메시지나 문자로 주고받은 대화 내용도 소홀히 하지 말고 보관해두는 것이 좋습니다. 게스트가 처음 예약할 때 어떤 목적으로 방을 찾는다고 밝혔는지, 연장을 요청하면서 어떤 사정을 말했는지는 나중에 계약의 실질을 설명할 때 중요한 정황 자료가 될 수 있습니다. 특별한 서류를 새로 만들기 어렵더라도, 이런 대화 기록만 잘 남겨두어도 분쟁이 생겼을 때 상황을 설명하는 데 큰 도움이 됩니다.

그래도 안 나가면 밟아야 할 절차

계약서를 아무리 꼼꼼히 써도, 실제로 게스트가 예약 기간이 끝난 뒤에도 나가지 않고 버티는 상황은 벌어질 수 있습니다. 이때 계약이 임대차로 판단될 여지가 있는 사안이라면, 다음과 같은 순서로 절차를 밟아나가는 것이 일반적입니다.

내용증명 단계에서 순순히 나가는 게스트도 있지만, 그렇지 않은 경우가 문제입니다. 특히 계약 성격을 두고 다툼의 여지가 있는 사안일수록 점유이전금지가처분을 먼저 해두는 것이 이후 절차를 안정적으로 진행하는 데 중요합니다. 가처분 없이 명도소송부터 시작했다가 그 사이 점유자가 바뀌기라도 하면, 상대방을 다시 특정해야 해 전체 기간이 훨씬 늘어날 수 있습니다.

명도소송에서 승소해 판결이 확정되더라도, 게스트가 스스로 짐을 빼고 나가지 않는 이상 그 즉시 공간이 비워지는 것은 아닙니다. 별도로 강제집행을 신청해야 하며, 신청부터 실제로 공간을 비워받는 본집행까지는 통상 약 3개월 정도가 걸리는 것으로 안내되고 있습니다. 이 단계에서 짐을 반출하는 실제 작업은 법원 소속 집행관이 진행하며, 채무자가 자리에 없는 경우에는 정해진 절차에 따라 별도로 보관 조치가 이뤄집니다.

만약 순수한 단기 숙박으로 정리될 여지가 큰 사안이라면, 반드시 이 네 단계를 모두 거쳐야 하는 것은 아닙니다. 다만 게스트가 계속 저항하고 자진 퇴거에 응하지 않는다면 결국 유사한 절차를 검토해야 할 수 있으므로, 계약 성격에 따라 어느 단계까지 필요한지는 개별 상담을 통해 미리 가늠해두는 편이 안전합니다.

절차가 진행되는 동안 게스트가 짐을 그대로 둔 채 연락을 끊거나 자리를 비우는 경우도 종종 있습니다. 이런 상황이라도 절차가 멈추는 것은 아니며, 강제집행 단계에서 정해진 방식에 따라 안에 남아 있는 물건을 정리하는 절차가 함께 마련되어 있습니다. 다만 구체적으로 어떻게 처리되는지는 현장 상황과 사건 내용에 따라 달라질 수 있어, 이 부분 역시 진행 과정에서 안내를 받아가며 대응하는 것이 바람직합니다.

비용과 기간은 어떻게 되나

에어비앤비 단기임대 명도소송을 준비하는 호스트들이 가장 궁금해하는 부분이 바로 비용입니다. 변호사 선임료는 사건 내용에 따라 책정되는데, 저희 법도종합법률사무소의 경우 선임료는 200만원부터 시작하며 구체적인 금액은 사건 성격에 따라 달라집니다. 특히 선임을 진행하면 점유이전금지가처분과 내용증명은 별도 비용 없이 함께 진행되며, 내용증명만 단독으로 의뢰하는 경우에는 20만원이 책정됩니다.

여기서 선임료와 법원 실비는 서로 다른 항목이라는 점을 구분해야 합니다. 선임료는 변호사에게 사건을 맡기는 대가이고, 법원 실비는 인지대·송달료·필요시 열쇠수리공 비용 등 소송과 집행 과정에서 법원과 관계기관에 실제로 지출되는 비용입니다. 두 항목을 합쳐도 대략적인 범위 안에서 예상해볼 수 있지만, 사건마다 편차가 있어 정확한 금액은 상담을 통해 확인하는 것이 정확합니다.

간혹 "숙박계약이니 명도소송까지 갈 일은 없지 않느냐"고 생각해 비용 자체를 아예 걱정하지 않는 호스트도 있는데, 앞서 살펴본 것처럼 계약 실질이 임대차에 가깝게 판단되는 사안이라면 결국 정식 절차와 그에 따르는 비용이 필요해질 수 있습니다. 반대로 처음부터 절차를 지나치게 크게 예상해 대응을 미루는 경우도 있는데, 순수한 단기 숙박 사안이라면 훨씬 가벼운 절차로 정리될 여지도 있는 만큼, 어느 쪽이든 초기에 상황을 정확히 진단받는 것이 불필요한 비용과 시간 낭비를 줄이는 길입니다.

저희 법도종합법률사무소는 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행이라는 네 단계로 사건을 처리합니다. 방문 없이 전화만으로 상담과 선임이 가능하며, 지역에 관계없이 전국에서 진행할 수 있습니다. 에어비앤비처럼 계약 성격 자체를 먼저 따져야 하는 사안일수록, 1차 상담 단계에서 예약 내역과 요금 산정 방식, 체류 기간 등을 함께 확인해 어떤 절차가 필요한지부터 가늠하는 것이 효율적입니다.

1차 상담에서는 예약이 언제 시작됐고 지금까지 몇 번 연장됐는지, 게스트와 주고받은 메시지에 어떤 내용이 있었는지, 요금을 어떤 방식으로 받아왔는지를 위주로 확인합니다. 이 내용을 바탕으로 계약이 임대차에 가깝게 볼 여지가 큰지, 아니면 숙박계약으로 정리될 여지가 큰지를 함께 가늠해보고, 그에 따라 내용증명부터 시작할지 바로 점유이전금지가처분을 함께 준비할지를 정하게 됩니다. 심층 상담 단계에서는 실제 서류와 대화 기록을 살펴보며 세부 전략을 다듬고, 이후 선임계약을 거쳐 실제 소송 진행으로 이어집니다.

엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로서 관련 사건을 직접 진행하며, 부동산·민사 분야 전문성과 함께 공인중개사 자격도 갖추고 있습니다. 그동안 처리한 부동산 관련사건이 7,000건을 넘고 그 가운데 명도소송만 800건을 넘어서는 만큼, 에어비앤비처럼 계약 성격 판단이 먼저 필요한 까다로운 사안에서도 실무 경험을 바탕으로 대응 방향을 함께 검토해드릴 수 있습니다. MBC·KBS·SBS·YTN 등 방송에서도 관련 사건을 다뤄온 만큼, 처음 겪는 유형의 분쟁이라도 사례를 바탕으로 차분히 안내해드릴 수 있습니다. 무료로 제공되는 승소자료는 상단 메뉴에서 확인하실 수 있습니다.

자주 묻는 질문