임차인이 나가지 않는데, 혼자 신청해도 될까

월세가 몇 달째 밀려 있거나 임대차 기간이 끝났는데도 임차인이 건물을 비워주지 않는 상황. 건물주 입장에서는 하루라도 빨리 점유이전가처분신청셀프로 시작하고 싶은 마음이 간절할 수밖에 없습니다. 법원 전자소송 시스템이 좋아지면서 실제로 개인이 직접 신청서를 제출하는 사례도 늘고 있습니다.

하지만 막상 서류를 작성하다 보면 목적물 표시, 소명자료, 담보제공명령, 집행 기한 등 낯선 단어들이 연속으로 등장합니다. 한 번의 실수로 보정명령이 반복되면, 정작 중요한 명도소송 본 진행이 몇 달씩 늦어지는 일이 흔합니다. 이 글은 점유이전가처분신청셀프를 고민하는 분들이 전체 그림을 먼저 이해하고, 어디서 직접 해도 되고 어디서 도움을 받는 것이 좋은지 판단하실 수 있도록 정리한 내용입니다.

직접 진행했을 때와 전문가와 함께 했을 때

같은 임대차 분쟁이라도 접근 방식에 따라 결과에 이르는 시간과 체감 부담이 크게 달라집니다. 점유이전가처분신청셀프로 시작할 때 자주 마주치는 장면과, 명도 전문 변호사와 함께 진행했을 때의 장면을 비교해 보겠습니다.

점유이전가처분신청셀프 절차 한눈에 보기

점유이전가처분신청셀프는 크게 다섯 단계로 이루어집니다. 각 단계가 어떤 의미인지 알고 있어야 어디서 시간이 소요되는지, 어떤 서류가 필요한지 감을 잡을 수 있습니다.

1단계. 기본 서류 준비

가장 먼저 해야 할 일은 등기사항전부증명서(전자제출용), 건축물대장, 임대차계약서, 차임 연체 증거, 내용증명 사본 등을 확보하는 일입니다. 임대차기간이 끝났다면 그 사실을 보여줄 수 있는 자료가 있어야 하고, 월세 연체라면 입금 내역처럼 객관적인 자료가 함께 들어가야 합니다.

2단계. 전자소송으로 신청서 제출

대한민국 법원 전자소송 사이트에서 '민사 가처분 신청서 – 부동산점유이전금지가처분'을 선택해 신청합니다. 목적물의 가액, 피보전권리, 관할법원을 기재하고 부동산 표시를 정확히 특정해야 합니다. 일부 점유(예: 한 동의 특정 호수)라면 도면이나 사진으로 그 부분을 구체적으로 표시해야 보정명령을 피할 수 있습니다.

3단계. 담보제공명령과 보증보험

서류에 문제가 없다면 법원에서 담보제공명령이 내려집니다. 나중에 본안에서 패소할 경우 상대방의 손해를 담보하기 위한 제도인데, 점유이전금지가처분은 대부분 보증보험증권으로 대체가 허용되므로 실제 현금 부담은 크지 않습니다. 고지받은 날로부터 정해진 기간 안에 보증보험증권을 발급받아 제출해야 합니다.

4단계. 가처분 결정문 수령

담보가 제출되면 수일 내에 가처분 결정문이 송달됩니다. 여기서 중요한 점은, 결정문을 받은 날부터 2주 이내에 집행을 완료해야 한다는 것입니다. 기한을 넘기면 처음부터 다시 신청해야 하므로, 점유이전가처분신청셀프에서 가장 많이 어긋나는 구간이기도 합니다.

5단계. 집행관실 방문·현장 집행

가처분 집행신청은 전자로 되지 않기 때문에 관할 법원 집행관 사무실을 직접 방문해야 합니다. 강제집행신청서와 가처분 결정문 정본 등을 접수하면 집행비용 예납안내서를 받게 되고, 집행관과 일정을 잡아 현장에 동행하게 됩니다. 채무자가 현장에 없을 경우를 대비해 증인과 열쇠 수리공을 미리 준비해 두어야 합니다.

실무에서 자주 놓치는 포인트

점유이전가처분신청셀프를 시도하신 분들의 사례를 보면, 법 조문보다 디테일에서 시간이 밀리는 경우가 훨씬 많습니다. 아래 다섯 가지는 특히 자주 반복되는 지점입니다.

점유이전가처분신청셀프 비용과 선임 시 비용 비교

비용 측면에서 가장 궁금하신 부분일 텐데요, 법원에 납부하는 실비와 변호사 선임료는 성격이 다릅니다. 점유이전가처분신청셀프로 진행하면 변호사 선임료가 절약되는 대신, 시간을 직접 쓰셔야 합니다.

* 전자소송 할인율을 고려한 통상 금액 기준
** 명도소송 변호사 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명은 별도 비용 없이 함께 진행됩니다.

점유이전가처분신청셀프 관련 자주 묻는 질문