임대차 계약기간이 끝났습니다. 세입자에게 퇴거 통보도 분명히 했습니다. 그런데 세입자가 여전히 나가지 않고 있습니다. 전화를 해도, 문자를 보내도 묵묵부답이거나 "조금만 더 있겠다"는 말만 되풀이합니다.

이런 상황에서 임대인이 직접 도어락을 바꾸거나, 짐을 내다 버리거나, 전기나 수도를 차단하면 어떻게 될까요? 오히려 주거침입죄, 강요죄, 손괴죄로 임대인이 처벌받을 수 있습니다. 내 건물인데도 함부로 손댈 수 없는 것이 현행법입니다.

그래서 정확한 법적 절차를 아는 것이 중요합니다. 세입자 퇴거 통보부터 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행까지 단계별로 올바르게 진행해야 시간도 비용도 절약할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조에 따르면, 임대인은 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자에게 계약 해지(갱신 거절) 의사를 통보해야 합니다. 이 기간을 놓치면 임대차 계약이 묵시적으로 갱신될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

참고로 2020년에 개정된 주택임대차보호법에 따르면, 세입자는 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 다만 세입자가 월세를 2회 이상 연체했거나, 건물을 파손했거나, 무단으로 제3자에게 전대한 경우 등은 정당한 거절 사유에 해당합니다.

세입자에게 정당하게 퇴거 통보를 했음에도 불구하고 퇴거에 불응하는 경우, 다음의 법적 절차를 단계별로 진행해야 합니다.

내용증명은 발신인이 수신인에게 어떤 내용을 통보했다는 사실을 우체국이 공식적으로 증명해 주는 제도입니다. 세입자 퇴거 통보 시 내용증명을 발송하면 추후 명도소송에서 중요한 증거 자료로 활용됩니다.

내용증명에는 임대차 계약의 종료 사실, 부동산의 인도를 요청한다는 내용, 일정 기한 내 퇴거하지 않으면 법적 조치를 진행하겠다는 의사 표시를 포함해야 합니다. 우체국에서 동일한 내용의 문서 3부를 작성하여 제출하면, 1부는 상대방에게 발송되고, 1부는 우체국이 3년간 보관하며, 나머지 1부는 발송인이 보관합니다.

명도소송을 준비하면서 많은 임대인이 간과하는 것이 바로 점유이전금지가처분입니다. 만약 세입자가 소송 중에 다른 사람에게 점유를 넘겨버리면, 승소 판결을 받더라도 새로운 점유자에게는 판결의 효력이 미치지 않습니다. 그래서 소송을 다시 제기해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

점유이전금지가처분은 이러한 위험을 사전에 차단하는 보전처분입니다. 인지대는 전자소송 할인을 감안하면 통상 9,000원 정도이며, 법도 명도소송센터에서 명도소송을 선임하시면 점유이전금지가처분은 별도 비용 없이(0원) 함께 진행해 드립니다.

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