내용증명 발송

명도소송 절차의 시작은 임차인에게 계약 종료 또는 해지 사실을 공식적으로 통보하는 내용증명 발송입니다. 내용증명은 그 자체로 법적 효력을 갖지는 않지만, 이후 소송 과정에서 중요한 증거로 활용됩니다.

내용증명에는 계약 종료 사유, 부동산 인도 요구, 미납 차임 내역 등을 정확하게 기재해야 합니다. 양식이 따로 정해져 있지 않으므로 핵심 사항을 빠짐없이 담아 작성하면 됩니다.

점유이전금지가처분 신청

명도소송 절차에서 가장 중요한 사전 작업 중 하나가 바로 점유이전금지가처분입니다. 이 절차를 거치지 않으면 소송 도중 임차인이 제3자에게 점유를 넘겨버릴 수 있고, 그렇게 되면 승소 판결을 받더라도 새로운 점유자에게는 강제집행을 할 수 없게 됩니다.

점유이전금지가처분을 신청하면 법원에서 담보제공명령을 내리고, 담보금을 납부한 뒤 가처분 결정이 나옵니다. 결정 후 집행관이 현장에 방문하여 고시문을 부착하는 것으로 집행이 완료됩니다.

명도소송 소장 접수 및 송달

점유이전금지가처분과 동시에, 또는 직후에 명도소송 소장을 관할 법원에 접수합니다. 소장에는 원고와 피고의 인적사항, 소송목적물 가액, 청구취지와 청구원인, 부동산 표시 등을 정확하게 기재해야 합니다.

소장이 접수되면 법원은 이를 피고(임차인)에게 우편으로 송달합니다. 피고가 소장을 받으면 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다. 만약 답변서를 제출하지 않으면 법원은 무변론판결 선고기일을 지정하게 되고, 임대인은 비교적 빠르게 승소판결을 받을 수 있습니다.

다만 피고에게 송달이 원활하지 않은 경우에는 특별송달이나 공시송달 등의 절차를 거쳐야 해서 시간이 추가될 수 있습니다. 처음부터 소장을 정확히 작성하는 것이 중요한데, 소장에 흠이 있으면 보정명령이 나오고 절차가 지연됩니다.

변론기일 진행 및 판결 선고

피고가 답변서를 제출하면 본격적인 재판 과정에 돌입합니다. 법원은 변론준비기일을 지정하여 사건의 쟁점을 정리하고, 이후 변론기일에서 양쪽의 주장과 증거를 심리합니다. 통상 1~2회의 변론기일을 거치며, 사안이 복잡하지 않은 경우 조정이나 화해권고결정으로 종결되기도 합니다.

변론이 종결되면 보통 3~4주 후에 판결이 선고됩니다. 판결문이 송달된 후 14일 이내에 피고가 항소하지 않으면 판결이 확정됩니다. 만약 항소가 제기되더라도, 1심 판결에 가집행 선고가 붙어 있다면 판결 확정 전이라도 강제집행을 진행할 수 있습니다.

강제집행

승소 판결을 받으면 대부분의 임차인은 자진 퇴거를 합니다. 그러나 소수의 경우 판결 후에도 퇴거를 거부할 수 있는데, 이때 최종 수단이 바로 부동산 인도 강제집행입니다.

강제집행은 법원 집행관 사무실에 집행신청서를 제출하는 것으로 시작됩니다. 집행관은 먼저 계고(사전 통지)를 실시하여 임차인에게 일정 기간 내 자진 퇴거를 안내합니다. 계고 후에도 퇴거하지 않으면 본 집행이 진행되며, 법원 소속 집행관이 현장에 나와 짐을 강제로 반출하게 됩니다.