재건축 매도청구소송, 사업 지연 막고 소유권 확보하는 법적 해결책
법도명도
본문
재건축 매도청구소송
사업 지연 막고 소유권 확보하는 법적 해결책
조합설립 미동의자·현금청산 대상자, 법원 판결로 확실하게 정리
재건축 사업, 한 명의 미동의자가 전체를 막을 수 있습니다
재건축 사업은 노후 건축물을 철거하고 새로운 건물을 짓는 대규모 정비사업입니다. 하지만 조합 설립에 동의하지 않는 토지 또는 건축물 소유자가 있다면 사업 추진이 멈출 수 있습니다.
조합 설립 동의율은 확보했지만 일부 소유자가 끝까지 반대하고 있습니다. 협의 매수를 시도했지만 비현실적인 금액을 요구하거나 연락조차 되지 않습니다. 분양신청 기간이 지났는데도 현금청산 대상자가 소유권 이전에 응하지 않습니다. 사업시행계획인가까지 받았는데 일부 토지를 확보하지 못해 공사가 지연되고 있습니다.
이런 상황이 계속되면 조합원 전체가 피해를 입게 됩니다. 공사 일정이 밀리고, 금융 비용이 증가하며, 분양시장 변화로 인한 손실 위험도 커집니다.
시간이 지날수록 늘어나는 손실, 얼마나 될까요
재건축 매도청구 절차를 제대로 진행하지 못하면 최소 6개월에서 1년 이상 사업이 지연됩니다. 조합설립인가처분에 하자가 있으면 처음부터 다시 동의서를 받아야 하고, 이 과정만 6개월 이상 걸립니다. 매도청구소송 제기 후 1심 판결까지도 최소 6개월이 추가로 소요됩니다.
대출이자가 매월 수천만원씩 누적되고, 건설 자재비 상승으로 공사비가 증가하며, 분양시장 변화로 인한 조합원 분담금 증가 위험이 커집니다. 일부 조합원이 이탈하면서 동의율이 다시 문제가 될 수 있고, 최악의 경우 사업 자체가 무산될 수도 있습니다.
더 큰 문제는 협의가 안 되는 상황에서 강제로 진행할 방법이 없다는 점입니다. 법원의 판결 없이는 소유권을 확보할 수 없기 때문입니다.
재건축 매도청구소송, 이렇게 진행됩니다
재건축 매도청구소송은 도시 및 주거환경정비법 제64조에 근거한 법적 절차입니다. 조합이 조합설립 미동의자 또는 분양신청 미이행자를 상대로 법원에 소유권이전등기 및 인도를 청구하는 민사소송입니다.
매도청구 대상자는 누구인가
조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 않은 토지 또는 건축물 소유자입니다. 주택단지 내 소유자뿐만 아니라 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 경우 해당 지역 소유자도 포함됩니다.
분양신청 기간 내에 분양을 신청하지 않은 조합원 또는 토지등소유자입니다. 이 경우에도 매도청구 법리가 준용되어 강제로 소유권을 확보할 수 있습니다.
매도청구 절차와 요건
재건축 사업의 사업시행계획인가를 받고 고시가 완료되어야 합니다. 과거에는 조합설립인가 후였지만 법 개정으로 사업시행계획인가 후로 변경되었습니다.
고시일로부터 30일 이내에 미동의자에게 서면으로 조합 가입 또는 사업시행자 지정 동의 여부를 회답하라고 촉구해야 합니다. 촉구를 받은 대상자는 2개월 이내에 회답해야 하며, 회답하지 않으면 동의하지 않은 것으로 간주됩니다.
촉구에도 불구하고 동의하지 않은 경우, 조합은 해당 토지 및 건축물에 대한 매수 협의를 진행합니다. 협의 기간은 통상 수개월이 소요됩니다.
협의가 성립되지 않으면 협의 만료일 다음날부터 60일 이내에 법원에 매도청구소송을 제기해야 합니다. 60일을 초과하면 대상자에게 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다.
법원은 해당 부동산에 대한 시가 감정을 진행합니다. 감정인이 현장 조사 후 1~2개월 내에 감정 결과를 제출하면, 법원은 그 금액을 매매대금으로 하여 소유권이전 판결을 선고합니다.
감정평가 금액, 어떻게 결정되나요
매도청구소송에서 가장 중요한 쟁점 중 하나가 바로 매매대금입니다. 법원이 지정한 감정인이 평가한 시가가 기준이 되며, 이 금액에는 재건축으로 인한 개발이익이 포함됩니다.
감정평가 기준시점
감정평가 과정에서 개발이익이 얼마나 반영되는지가 최종 금액을 크게 좌우합니다. 이 부분에서 전문 변호사의 입증 전략이 중요합니다.
감정인 선정 과정에 의견을 제시하고, 감정평가 시 고려해야 할 요소를 서면으로 제출하며, 감정 결과에 대한 재감정 신청 또는 보완 요청을 할 수 있습니다. 개발이익 산정 방법에 대한 법리적 주장과 유사 사례 판례를 제시하는 것도 가능합니다.
매도청구 항변, 어떤 것이 가능한가요
매도청구소송을 당한 대상자 입장에서는 다양한 항변이 가능합니다. 조합 측에서는 이런 항변에 대비한 철저한 준비가 필요합니다.
주요 항변 사유
조합설립 동의율이 법정 요건을 충족하지 못했거나, 동의서 징구 과정에 절차적 하자가 있었다는 주장입니다. 다만 판례는 조합설립인가처분이 취소되거나 당연무효가 아닌 한 이런 항변만으로는 부족하다고 봅니다.
촉구를 제대로 받지 못했거나, 2개월의 회답기간을 단축했거나, 촉구 내용이 불명확했다는 주장입니다. 촉구는 재고기간 또는 숙려기간이므로 연장은 가능해도 단축은 불가능합니다.
실질적인 협의 없이 형식적으로만 진행했다거나, 협의 기간이 지나치게 짧았다는 주장입니다. 법원은 실질적 협의가 있었는지를 중요하게 봅니다.
협의 만료일로부터 60일 이내에 소송을 제기하지 않았다면 지연이자를 지급해야 하며, 경우에 따라 매도청구권 자체가 소멸할 수 있습니다.
이런 항변들을 사전에 차단하려면 조합설립인가 단계부터 철저한 법률 검토가 필요하고, 촉구·협의·소송 제기의 각 단계에서 절차를 정확히 준수해야 합니다.
판결 이후에는 어떻게 되나요
법원에서 매도청구 인용 판결이 나오면, 조합은 판결에서 정한 매매대금을 지급하고 대상자는 소유권이전등기에 협력해야 합니다. 대부분 동시이행 판결이 나옵니다.
판결 후 실행 절차
조합이 매매대금을 공탁하거나 직접 지급하면, 대상자는 소유권이전등기 서류를 제공해야 합니다. 대상자가 협력하지 않으면 조합은 법원의 집행문을 받아 단독으로 등기를 진행할 수 있습니다.
소유권 이전 후에도 대상자가 건물에서 퇴거하지 않으면 별도의 명도소송 또는 인도명령 절차가 필요합니다. 이 부분은 매도청구소송과 연계하여 동시에 청구하는 것이 효율적입니다.
판결 후 조합이 오랜 기간 매매대금을 지급하지 않으면, 대상자는 지연이자를 청구할 수 있습니다. 시가가 상승한 후에 과거 감정가액만 지급하는 것은 불가능하므로, 조합은 판결 후 신속히 대금을 지급하는 것이 유리합니다.
재건축 매도청구소송 비용은 얼마인가요
매도청구소송 비용은 변호사 선임료와 법원 실비로 구분됩니다. 사건의 난이도, 부동산 가액, 쟁점 복잡도에 따라 달라집니다.
| 항목 | 비용 |
|---|---|
| 변호사 선임료 | 200만원부터 (사건 난이도·증거 상태에 따라 상이) |
| 법원 인지대 | 부동산 가액의 0.5% (전자소송 할인 적용) |
| 송달료 | 회당 약 5회분 × 10,500원 = 약 52,500원 |
| 감정평가 비용 | 법원이 감정인 선정 시 별도 (통상 수십만원) |
| 총 법원 실비 | 대략 50만원~100만원 (부동산 가액에 따라 변동) |
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법도 명도소송센터가 재건축 매도청구를 다루는 방식
재건축 매도청구소송은 단순한 민사소송이 아닙니다. 도시정비법, 집합건물법, 감정평가 이론, 부동산 실무가 모두 결합된 고난도 사건입니다.
통합 대응 전략
매도청구소송에서 소유권이전만 받아도 현장에서 대상자가 퇴거하지 않으면 결국 명도소송과 강제집행이 필요합니다. 법도 명도소송센터는 처음부터 인도 청구까지 포함하여 소송을 설계하고, 판결 후 즉시 점유이전금지가처분과 강제집행으로 연결합니다.
절차 및 증거 설계
엄정숙 변호사의 실무 경험
선임 절차 및 진행 방식
전국 어디서나 진행 가능하며, 방문 없이 전화만으로 선임할 수 있습니다. 사건 난이도와 증거 상태에 따라 비용은 무료 전화상담 시 투명하게 안내해 드립니다.
전화로 사건 개요를 듣고 조합설립인가서, 촉구 통지서, 협의 경과 기록 등 필요 서류를 안내합니다. 현재 진행 단계와 남은 절차를 파악합니다.
수집한 서류를 검토하고 법적 쟁점을 정리합니다. 항변 가능성을 예측하고 대응 전략을 수립합니다. 감정평가 대응 방향과 예상 소송 기간을 안내합니다.
변호사 선임료는 200만원부터 시작하며 케이스별로 상이합니다. 계약서 작성 후 착수금을 입금하면 즉시 업무를 시작합니다.
소장 접수, 감정평가 대응, 변론기일 출석, 판결 후 소유권 이전 및 명도 절차까지 전 과정을 책임집니다. 강제집행은 별도 계약으로 진행하며, 필요 시 점유이전금지가처분을 선임 시 0원(인지대 약 9천원 별도)으로 진행합니다.
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매도청구 요건 체크리스트, 촉구부터 판결까지 단계별 소요기간, 법원 실비 및 변호사 선임료 안내, 감정평가 대응 포인트, 판결 후 강제집행 연계 방법, 실제 승소 사례 및 판례 요약
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본 내용은 재건축 매도청구소송에 대한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 사건의 구체적 사실관계와 증거 상태에 따라 법률 적용이 달라질 수 있으며, 본 글의 내용이 특정 사건의 결과를 보장하는 것은 아닙니다. 조합설립인가의 적법성, 촉구 절차의 하자 여부, 협의 경과의 실질성, 감정평가 금액 산정 등은 법원의 판단 사항입니다. 정확한 법률 검토와 사건별 전략은 무료 전화상담(02-591-5657)을 통해 안내받으실 수 있습니다. 상담 가능시간은 오전 10시부터 오후 6시까지이며, 공휴일은 휴무이고 12시부터 1시까지는 점심시간입니다.
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