재건축 매도청구 절차
30일이 결정하는 권리 행사의 모든 것
사업시행계획인가부터 법원 소송까지, 단계별 법정기한을 놓치지 않는 것이 성공의 핵심입니다. 조합설립 미동의자를 상대로 하는 매도청구, 정확한 절차를 법도 명도소송센터가 안내합니다.
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재건축 매도청구란 무엇인가요?
재건축 매도청구는 재건축사업에서 조합설립이나 사업시행자 지정에 동의하지 않은 소유자를 상대로 건축물과 토지의 소유권을 매도할 것을 청구하는 법적 권리입니다.
재개발사업과 달리 재건축사업은 조합가입이 강제되지 않습니다. 따라서 사업을 원활하게 진행하기 위해 법이 사업시행자에게 특별한 권리를 부여한 것입니다.
대상자 ①
조합설립에 동의하지 않은 토지 또는 건축물 소유자
대상자 ②
사업시행자 지정에 동의하지 않은 소유자
현금청산자
분양신청을 하지 않았거나 관리처분계획에서 제외된 자
재건축 매도청구 절차 5단계
1
사업시행계획인가 고시
재건축사업의 사업시행계획이 인가되고 고시가 이루어집니다. 이 날짜가 모든 법정기한의 시작점이 됩니다.
2
최고(촉구) 절차 - 고시 후 30일 이내
사업시행자는 사업시행계획인가 고시일로부터 30일 이내에 미동의자에게 조합설립 또는 사업시행자 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 합니다. 이 기한을 놓치면 매도청구권 행사에 치명적입니다.
3
회답기간 2개월 부여
최고를 받은 토지등소유자는 최고서를 받은 날부터 2개월 이내에 참가 여부를 회답해야 합니다. 이 기간은 재고기간 또는 숙려기간으로 단축할 수 없으며, 회답하지 않으면 불참가 의사로 간주됩니다.
4
손실보상 협의 - 90일 이내
조합은 관리처분계획 인가고시일 다음 날부터 90일 이내에 현금청산자와 손실보상에 관한 협의를 진행합니다. 분양신청기간 종료일 다음 날부터도 협의 시작이 가능합니다.
5
매도청구소송 제기 - 협의만료 후 60일 이내
협의가 성립되지 않으면 협의기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 법원에 매도청구소송을 제기해야 합니다. 이 기한을 초과하면 지연일수에 따른 이자를 추가로 지급해야 합니다.
핵심 주의사항
재건축 매도청구는 내용증명으로 처리할 수 없습니다. 반드시 법원에 소유권이전등기절차이행을 구하는 민사소송으로 진행해야 합니다. 또한 법정 기한을 놓치면 매도청구권 행사 자체가 불가능해지거나 추가 이자 부담이 발생하므로, 각 단계의 기한을 정확히 지키는 것이 매우 중요합니다.
매도청구소송 진행 과정
조합이 법원에 매도청구소송을 제기하면 법원은 해당 부동산에 대한 시가 감정을 진행합니다. 재판부는 감정인을 선정하고 감정평가를 촉탁하거나 감정기일을 정하여 절차를 진행합니다.
감정평가 진행
감정인이 현장 방문하여 실지조사를 한 후 감정평가를 실시합니다. 통상 1~2개월 정도 소요됩니다.
감정인 선정 의견 제출
피고는 감정인 선정에 관한 의견서를 제출할 수 있고, 감정인 변경을 신청할 수도 있습니다.
판결 선고
재판부는 감정금액을 매매대금으로 보아 현금청산자가 매매대금 지급과 동시에 소유권을 이전하라는 동시이행판결을 합니다.
대응 전략이 중요합니다. 감정평가 절차부터 철저히 준비하여 감정인 선정 의견을 제출하고, 실지조사에 직접 참여하여 의견을 개진하는 것이 바람직합니다. 또한 조합이 판결 후에도 매매대금을 지급하지 않고 지연하는 경우를 대비해 반소를 제기하여 지연이자를 추가로 받는 방안도 고려해야 합니다.
재건축 매도청구 소송비용 안내
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엄정숙 변호사 (대한변협 부동산전문변호사)
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재건축 매도청구 자주 묻는 질문
Q. 매도청구권 행사 기한을 놓치면 어떻게 되나요?
법정 기한을 놓치면 매도청구권이 종국적으로 소멸하는 것은 아니지만, 다시 조합설립변경동의 및 인가 등의 절차를 밟아 새로운 매도청구권을 행사해야 합니다. 이는 사업을 상당히 지연시킬 수 있으므로 법정 기한을 철저히 준수하는 것이 중요합니다.
Q. 현금청산자에 대한 매도청구는 어떻게 다른가요?
현금청산자는 이미 조합설립에 동의했으나 분양신청을 하지 않은 경우이므로 별도의 최고 절차가 필요 없습니다. 관리처분계획 인가고시일 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 진행하고, 협의 불성립시 60일 이내에 소송을 제기합니다.
Q. 매도청구소송에서 매매대금은 어떻게 결정되나요?
법원이 선정한 감정인이 현장 실지조사를 통해 해당 부동산의 시가를 감정평가합니다. 재판부는 이 감정금액을 매매대금으로 보아 판결을 내립니다. 시가에는 재건축으로 인한 개발이익까지 포함되므로 정당한 보상으로 인정됩니다.
Q. 변호사 선임이 꼭 필요한가요?
재건축 매도청구는 법정 기한이 엄격하고 절차가 복잡하여 전문가의 도움이 필수적입니다. 특히 감정평가 과정에서의 적절한 대응과 법정 기한 준수는 소송 결과에 결정적 영향을 미칩니다. 법도 명도소송센터는 재건축 매도청구 전문 변호사가 직접 모든 절차를 진행합니다.
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본 내용은 재건축 매도청구 절차에 대한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 실제 사건은 개별 상황과 증거에 따라 절차와 결과가 달라질 수 있으며, 법률이 개정되면서 내용이 변경될 수 있습니다. 정확한 법률 자문과 구체적인 절차는 법도 명도소송센터 무료 전화상담(02-591-5657)을 통해 안내받으실 수 있습니다. 본 정보를 근거로 한 어떠한 의사결정에 대해서도 법도 명도소송센터는 책임을 지지 않습니다.
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