재건축 매도청구 요건, 법적 절차부터 시가보상까지 완벽 정리
법도명도
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재건축 매도청구 요건
시가보상 받는 법적 절차 완벽 가이드
재건축 조합의 매도청구소송, 정확한 요건과 기한을 놓치면 권리를 잃을 수 있습니다. 사업시행계획인가부터 감정평가까지, 실무 경험 800건 이상의 전문 변호사가 단계별 핵심을 명확히 정리했습니다.
재건축 사업에서 매도청구는 조합과 미동의자 간 소유권 이전을 법원이 판단하는 핵심 절차입니다. 사업시행계획인가 고시 후 30일 이내 촉구, 2개월 회답기간, 60일 이내 소송 제기라는 법정 기한을 정확히 준수해야 권리 행사가 가능합니다. 감정평가를 통한 시가 산정, 개발이익 포함 보상, 소유권 이전 판결까지 전 과정을 투명하게 진행하는 것이 필수입니다.
재건축 매도청구란 무엇인가
재건축 매도청구권은 사업시행자가 조합설립에 동의하지 않은 토지·건축물 소유자에게 일정 절차를 거쳐 시가로 매도할 것을 청구할 수 있는 법적 권리입니다. 재개발 사업의 토지수용과 달리, 재건축은 매도청구권을 통해 미동의자의 부동산을 취득하게 됩니다.
도시 및 주거환경정비법 제64조에 따르면, 재건축 사업시행자는 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 않은 자를 대상으로 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 이는 사업의 원활한 추진과 미동의자의 재산권 보호를 동시에 고려한 제도로, 법원의 판결을 통해 시가 보상이 이루어집니다.
| 구분 | 재건축 매도청구 | 재개발 토지수용 |
|---|---|---|
| 법적 근거 | 도시정비법 제64조 | 도시정비법 제75조 |
| 보상 기준 | 시가 (개발이익 포함) | 공시지가 기준 |
| 절차 | 촉구 → 회답 → 소송 → 판결 | 협의 → 재결 → 보상 |
| 추가 보상 | 없음 (시가에 포함) | 이주비, 주거이전비 등 |
매도청구 법정 요건 4단계
사업시행계획인가 고시
재건축 사업시행계획인가 고시가 완료되어야 합니다. 이는 매도청구권 행사의 출발점으로, 고시일로부터 30일 이내 동의여부 촉구를 시작해야 합니다.
30일 이내 촉구
사업시행자는 인가 고시 후 30일 이내에 조합설립 미동의자에게 동의여부 회답을 서면으로 촉구해야 합니다. 이 기한을 놓치면 매도청구권 행사가 불가능합니다.
2개월 회답기간
촉구를 받은 토지등소유자는 2개월 이내 회답해야 합니다. 회답하지 않으면 동의하지 않는 것으로 간주됩니다. 이 기간은 재고기간으로 단축할 수 없습니다.
60일 이내 소송 제기
회답기간 만료일 다음날부터 60일 이내 매도청구소송을 제기해야 합니다. 이 기한을 넘기면 지연일수에 따른 이자를 토지등소유자에게 지급해야 합니다.
매도청구소송 진행 절차
동의여부 촉구 및 회답
사업시행계획인가 고시 후 30일 이내 조합설립 미동의자에게 서면 촉구를 발송합니다. 미동의자는 촉구 수령일로부터 2개월 이내 참가 여부를 회답해야 하며, 무응답 시 불참으로 간주됩니다.
매도청구소송 제기
회답기간 만료 다음날부터 60일 이내 관할 법원에 소유권이전등기 청구소송을 제기합니다. 소장 접수와 함께 시가 감정신청을 진행하며, 소장 부본이 상대방에게 송달됩니다.
감정평가 및 실지조사
법원이 지정한 감정인이 현장 실지조사를 실시합니다. 감정평가에는 약 1~2개월 소요되며, 재건축 개발이익이 포함된 시가로 평가됩니다. 감정인 선정 및 평가 과정에 의견을 제출할 수 있습니다.
판결 및 소유권 이전
감정평가 결과를 기초로 법원이 매매대금을 확정하고 판결을 선고합니다. 판결 확정 후 조합이 대금을 지급하면 소유권이전등기가 이루어지며, 필요시 건물인도 절차가 진행됩니다.
매도청구 대상자 구분
매도청구 대상자는 크게 세 가지 유형으로 구분됩니다. 각 유형별로 절차와 기한 준수 여부가 다르므로 정확한 구분이 필요합니다.
조합설립 미동의자
조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 않은 자가 해당됩니다. 가장 엄격한 절차와 기한 준수가 요구되며, 위반 시 매도청구권이 상실됩니다.
분양신청 미이행자
분양신청을 하지 않거나 철회한 자, 분양신청 불가자, 분양대상 제외자가 포함됩니다. 관리처분계획 인가 이후 절차가 진행됩니다.
분양계약 미체결자
분양신청은 했으나 계약 체결을 거부한 자가 해당됩니다. 계약 체결 시한 경과 후 매도청구 절차가 가능합니다.
시가 보상의 핵심 포인트
재건축 매도청구의 가장 큰 특징은 시가 보상입니다. 재개발의 공시지가 보상과 달리, 재건축으로 인한 개발이익까지 포함한 시장가격으로 보상받을 수 있습니다.
법원이 지정한 감정평가사가 실지조사를 통해 부동산의 시가를 평가합니다. 매매계약 성립일은 일반적으로 매도청구 의사표시가 담긴 소장 부본이 상대방에게 송달된 날입니다. 부동산 시장이 상승기라면 매도청구 대상자는 의제일이 늦을수록 유리하고, 하락기라면 빠를수록 유리합니다.
감정평가 과정에서 적극적으로 의견을 제출해야 합니다. 감정인 선정 단계부터 개인 감정평가사 추천, 복수 후보자 제안, 감정인 변경 신청 등이 가능합니다. 실지조사 참여를 통해 부동산의 가치를 제대로 평가받을 수 있도록 준비해야 합니다.
매도청구소송 비용 안내
매도청구소송의 비용은 사건 난이도와 부동산 규모에 따라 달라집니다. 정확한 비용은 사건 개요와 증거 자료를 검토한 후 상담을 통해 투명하게 안내드립니다.
명도소송 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명은 추가 비용 없이 진행됩니다. 강제집행은 별도 계약으로 진행되며, 전국 어디서나 전화만으로 선임이 가능합니다. 사건 난이도에 따라 비용이 조정될 수 있으므로 무료 전화상담을 통해 정확한 견적을 확인하시기 바랍니다.
매도청구권 상실 및 재행사
매도청구권은 제척기간이 정해져 있어 기한을 놓치면 권리가 상실됩니다. 다만 완전히 소멸하는 것은 아니며, 일정 절차를 거쳐 재행사가 가능합니다.
대법원 판례에 따르면 제척기간이 도과했더라도 매도청구권이 종국적으로 소멸하지는 않습니다. 재건축 참가자들은 조합설립변경동의 및 조합설립변경인가 절차를 다시 밟아 새로운 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 다만 새로운 조합설립인가처분의 요건을 모두 갖추어야 하며, 전체 토지등소유자에게 동의서를 다시 징구하고 동의율을 확보해야 합니다.
이러한 재행사 절차는 최소 6개월 이상 소요되며, 인가 후 소송 제기 및 1심 판결까지 추가로 6개월이 필요합니다. 따라서 재건축 사업에 1년 이상의 공백이 발생할 수 있으므로, 처음부터 법정 절차와 기한을 정확히 준수하는 것이 중요합니다.
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선임 절차 안내
1차 상담 및 자료 수집
전화로 사건 개요를 말씀해주시면 초기 법률 검토를 진행합니다. 조합설립인가서, 사업시행계획인가서, 촉구 통지 등 기본 서류를 준비해주세요.
심층 상담 및 전략 수립
쟁점 정의, 증거 분석, 입증 설계를 진행합니다. 매도청구 요건 충족 여부, 기한 준수 상태, 감정평가 전략 등을 구체적으로 검토합니다.
선임 계약 체결
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소송 진행 및 후속 절차
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본 내용은 재건축 매도청구 절차에 대한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 사건의 구체적인 사실관계, 증거 자료, 법원의 판단에 따라 절차와 결과가 달라질 수 있으며, 본 정보가 법률적 효력을 갖는 것은 아닙니다. 정확한 법률 판단과 대응 전략은 반드시 전문 변호사와의 개별 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 자세한 내용은 법도 명도소송센터 무료 전화상담(02-591-5657)을 통해 안내받으실 수 있습니다.
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