명도절차의 첫 단계는 계약해지 및 퇴거 요구를 공식적으로 통지하는 것입니다. 내용증명은 우체국을 통해 발송하며, 발송 사실과 내용이 공식적으로 기록됩니다.

주거용 임대차의 경우 2개월, 상가건물의 경우 3개월 이상 월세를 연체했다면 계약해지 사유가 됩니다. 내용증명에는 연체 사실, 계약해지 통보, 명확한 퇴거 기한을 명시해야 합니다.

비용: 약 20만원 (법도 명도소송센터 의뢰 시 / 명도소송 선임 시 무료)

명도소송 진행 중 임차인이 제3자에게 점유를 이전하는 것을 막기 위한 필수 절차입니다. 가처분이 집행되면 법원 집행관이 현장에 방문하여 부동산 내부에 점유이전금지 고시문을 부착합니다.

가처분 신청 시 법원은 담보제공명령을 내리며, 서울보증보험을 통해 보증보험에 가입해야 합니다. 가처분 집행이 완료되면 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기더라도 강제집행이 가능합니다.

소요기간: 신청부터 집행까지 약 2~4주
비용: 인지대 약 9,000원, 보증보험료 등 포함 (명도소송 선임 시 무료)

법원에 명도소송 소장을 제출하는 단계입니다. 소장에는 당사자 정보, 부동산 표시, 청구취지, 청구이유가 명확히 기재되어야 하며, 임대차계약서, 연체 내역, 내용증명 발송 증명 등 증거자료를 첨부합니다.

소장이 임차인에게 송달되면 법원은 재판기일을 지정합니다. 임차인이 30일 이내에 답변서를 제출하지 않거나 모든 사실을 인정하면 비교적 빠르게 판결이 나옵니다. 임차인이 반박할 경우 양측의 서면 제출과 변론 과정을 거칩니다.

소요기간: 평균 4~6개월 (사안에 따라 3개월 내 가능)

법원이 건물주(원고) 승소 판결을 내리면 임차인은 즉시 퇴거해야 합니다. 실제로 명도소송에서 승소 판결을 받은 후 95% 이상의 임차인이 자발적으로 퇴거합니다.

판결이 확정되면 법적 효력이 발생하며, 임차인이 여전히 퇴거하지 않을 경우 강제집행 절차를 진행할 수 있는 권리가 생깁니다. 판결문은 강제집행의 집행권원이 됩니다.

판결 후에도 임차인이 퇴거하지 않는 극소수의 경우(약 2~5%) 강제집행을 신청합니다. 법원 소속 집행관이 현장에 출동하여 임차인의 짐을 강제로 반출하고 부동산을 인도받습니다.

강제집행은 계고(집행예고) 단계와 본집행 단계로 나뉩니다. 계고 후에도 퇴거하지 않으면 본집행을 진행하며, 집행관이 직접 문을 열고 내부 물건을 반출하여 보관합니다.

소요기간: 신청부터 본집행까지 약 3개월
비용: 강제집행 수임료 별도, 집행 실비 등

판결 없이 임의로 자물쇠를 바꾸거나 짐을 내다버리면 오히려 건물주가 불법행위로 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 반드시 법적 절차를 거쳐야 합니다.

가처분 없이 명도소송만 진행하다가 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면, 승소 판결을 받아도 강제집행이 불가능해져 새로운 상대를 대상으로 다시 소송해야 합니다.

월세 입금 내역, 독촉 문자, 카카오톡 대화 등 모든 증거를 삭제하지 말고 보관하세요. 이러한 자료들이 법정에서 핵심 증거가 됩니다.