명도소송을 제기하기 전에 반드시 임대차계약이 해지되었음을 명확히 해야 합니다. 월세 연체가 주택임대차는 2개월, 상가임대차는 3개월에 달하는 경우 계약 해지가 가능합니다.

해지 통보는 문자메시지, 카카오톡, 전화, 내용증명 등 어떤 방식이든 가능하지만, 상대방에게 확실히 도달했다는 증거를 남기는 것이 중요합니다. 내용증명을 활용하면 법적 증거로 명확히 남습니다.

명도소송과 함께 반드시 진행해야 할 절차입니다. 만약 가처분을 신청하지 않은 상태에서 세입자가 악의적으로 다른 사람에게 점유를 넘기면, 승소 판결을 받더라도 그 판결의 효력이 새로운 점유자에게는 미치지 않습니다.

즉, 처음부터 다시 명도소송을 진행해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 가처분 신청은 소장 접수와 동시에 진행하며, 법원의 담보제공명령에 따라 보증보험에 가입하게 됩니다. 가처분 인지대는 통상 9,000원 수준입니다.

준비한 서류를 토대로 소장을 작성하여 관할 법원에 접수합니다. 소장에는 당사자 정보, 청구취지, 청구이유, 증거 목록 등을 상세히 기재해야 하며, 목적물의 가액을 산정하여 인지대와 송달료를 납부합니다.

인지대는 목적물 가액에 따라 달라지며, 일반적으로 30만원 내외입니다. 송달료는 피고 수와 송달 횟수에 따라 계산되며, 법원 등에 납부하는 실비용을 모두 합하면 대략 50만원에서 100만원 정도 예상됩니다.

법원은 접수된 소장과 증거 자료를 우편으로 피고에게 송달합니다. 한 번에 송달이 되지 않을 경우 여러 차례 시도하며, 최종적으로도 송달이 되지 않으면 공시송달을 신청할 수 있습니다.

피고가 소장을 받은 날로부터 30일 이내에 답변서를 제출해야 하지만, 이는 불변기간이 아니므로 30일이 다소 넘더라도 법원에서 받아줍니다. 답변서가 제출되지 않으면 무변론판결로 진행됩니다.

법원이 지정한 날짜에 변론기일이 열립니다. 원고와 피고 양측의 주장을 확인하고, 제출된 증거를 검토하는 과정입니다. 이 단계에서 준비 서류가 부족하면 보정명령이 내려져 절차가 지연될 수 있습니다.

변호사를 선임한 경우 변호사가 직접 출석하여 변론을 진행하므로, 본인이 직접 법정에 나가지 않아도 됩니다. 변론이 종결되면 3~4주 후 판결이 선고됩니다.

법원은 양측의 주장과 증거를 검토한 뒤 판결을 선고합니다. 명도소송의 평균 소요 기간은 3개월에서 6개월 정도이지만, 사안의 복잡성이나 피고의 대응에 따라 더 길어질 수 있습니다.

판결이 선고된 후 14일 이내에 양측 모두 항소하지 않으면 판결이 확정됩니다. 승소 판결을 받으면 법적으로 점유를 돌려받을 권리가 확정되지만, 세입자가 자진 퇴거하지 않으면 강제집행을 신청해야 합니다.

판결 후에도 세입자가 퇴거하지 않으면 법원에 강제집행을 신청합니다. 집행문을 부여받아 집행관에게 제출하면, 집행관이 현장을 방문하여 법원 소속 집행관에 의해 임차인의 물건을 강제로 반출하게 됩니다.

강제집행 절차는 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도 소요됩니다. 강제로 문을 열어야 하는 경우 입회인 2명이 필요하며, 열쇠공 비용과 증인 비용이 추가로 발생합니다. 이 과정을 거쳐 최종적으로 건물을 인도받게 됩니다.