명도소송 강제집행 계고장, 집행관 예고 통지 이후에 무엇을 준비할까?
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명도소송 강제집행 계고장, 통지 받았다면 바로 이렇게 준비하세요
집행관의 예고 통지는 실제 집행일이 잡히기 전 단계입니다. 준비만 제대로 하면 불필요한 충돌 없이 점유 회수를 빠르게 끝낼 수 있습니다.
계고장은 무엇이며, 왜 중요할까
강제집행에서 계고장은 집행관이 채무자(점유자)에게 자진 퇴거를 촉구하고 집행예정일을 알리는 공식 통지를 말합니다. 이 통지를 받으면 실제 집행에 앞서 열쇠 인수, 잔존물 처리, 출입문 교체 여부 같은 현장 이슈를 미리 정리할 기회가 생깁니다. 대개 통지 후 일정 유예가 주어지며, 그 기간에 자진 인도가 이뤄지면 물리적 집행 없이 종료됩니다. 반대로 기한까지 인도가 없으면 예고된 일정에 따라 집행이 진행됩니다.
핵심 요약
이 단계에서 임대인이 할 일은 간단히 네 가지입니다. ① 접근성 체크(비밀번호·출입방법·특수자물쇠 유무), ② 시설·비품 현황 기록(촬영·목록화), ③ 잔존물 처리 방침(보관·폐기 기준 합의), ④ 열쇠공·운반 인력 예약(필요 시). 이 준비가 되어 있으면 집행 당일에 시간과 비용을 줄일 수 있습니다.
절차의 큰 흐름
판결 확정 또는 가집행선고가 있으면 인도 집행 신청이 가능합니다. 통상 선행 조치로 점유이전금지가처분을 병행해 점유자 교체를 막아 둡니다.
관할 집행관 사무소에 신청하면 사전조사가 이뤄지고, 집행 가능일정을 조율합니다.
집행관이 점유자에게 집행예정일과 요구사항(자진 인도, 열쇠 인계, 잔존물 처리 등)을 안내합니다. 이 통지부터 준비가 승패를 가릅니다.
자진 인도가 없을 경우 예고된 일정에 집행이 진행됩니다. 필요 시 열쇠공, 운반·보관 인력, 사진기록 담당이 함께 움직입니다.
열쇠 인수, 출입문 교체(필요 시), 현황 확인 후 인수인계서로 마무리합니다.
자주 놓치는 준비 체크리스트
- 출입 정보: 디지털 도어록 비밀번호, 공용현관 출입카드, 지하주차장 접근 순서.
- 전기·가스·수도: 안전상 잠금/차단 여부와 해제 절차.
- 시설 훼손 대비: 벽·바닥·설비 상태를 사전 촬영해 분쟁을 예방.
- 잔존물 처리: 보관 기간·장소·연락방법을 문서로 남겨 향후 이의 제기를 줄입니다.
- 제3자 점유: 현 점유자와 다른 사람이 있으면 신분확인과 관계 파악이 선행돼야 합니다.
현장 변수가 많은 만큼, 통지 직후에 전문가와 일정을 역산해 체크리스트를 완성해 두는 것이 안전합니다.
비용 항목을 이해하면 협상력이 생깁니다
강제집행 단계에서 비용은 보통 집행관 수수료·출장비, 열쇠공, 운반·보관 등으로 구성됩니다. 사건 구조(면적·층고·접근성·잔존물 양)에 따라 편차가 큽니다. 통지 이후 자진 인도가 이뤄지면 이러한 부대비용이 크게 줄어들 수 있어, 계고 직후의 협의가 현실적인 해결책이 되는 경우가 많습니다.
통지 후 분쟁을 키우는 행동을 피하세요
- 무단 출입·잠금장치 강제 해제는 분쟁을 악화시키고 역고소 리스크를 만듭니다.
- 점유자 물건의 임의 폐기는 손해배상 이슈가 될 수 있어 보관 원칙을 따르는 것이 안전합니다.
- 연락 거절·협의 지연은 집행 비용만 늘립니다. 기한 전 안내 공문을 남겨 기록을 확보하세요.
법도 명도소송센터가 함께합니다
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통지서에 기재된 일정부터 역산해 현장 대응 계획을 세워드립니다. 방문 없이 전화만으로도 가능합니다.
02-591-5657상담 가능시간: 10:00~18:00 (공휴일 휴무/12:00~13:00 점심)
선임 안내 (페이지 기준 표기)
변호사 선임료는 200만원부터이며 사건 난이도·증거상태에 따라 달라질 수 있습니다. 선임 시 점유이전금지가처분·내용증명은 별도 비용 없이 진행하며, 부동산 인도 강제집행은 별도 계약입니다. 자세한 조건은 무료 전화상담 시 투명하게 안내드립니다.
마지막 점검: 계고장 수령 후 당일 체크
- 집행예정일·시간·집결지 재확인
- 출입·주차 동선, 화물반출 동선 사전 승인
- 열쇠공, 운반/보관, 사진기록 담당 컨택 완료
- 점유자와 자진 인도 협의 결과 기록
- 분쟁 소지 물품 식별·표시(귀중품, 임차인 소지품 분리)
면책 공지
정확한 정보는 무료전화상담을 통해 확인할 수 있으며 이 정보는 정확하지 않을 수 있습니다.
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