명도 내용증명, 언제 어떻게 보내야 할까? 임대차 종료·경매 후 점유 회수의 첫 단추
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명도 내용증명, 언제 어떻게 보내야 할까? 임대차 종료·경매 후 점유 회수의 첫 단추
임대차기간 만료, 월세 연체, 무단점유, 경매 낙찰 이후와 같이 점유 회수가 필요한 순간에는 가장 먼저 문서로 의사를 밝히고 기록을 남겨야 한다. 여기서는 실무 흐름에 맞춘 작성 포인트와 보내는 시점, 이후 수순을 한 번에 정리한다.
부동산전문·민사전문(대한변협 등록), 공인중개사 자격 보유
명도소송 800건+, 점유이전금지가처분 600건+, 부동산인도 강제집행 200건+
『명도소송 매뉴얼』 저자, MBC·KBS·SBS 등 다수 매체 소개
왜 이 시점에 보내는가
명도 내용증명은 임대차계약 종료나 계약해지 통보를 분명히 하고, 인도 요구와 기한을 적시해 증거를 남기는 목적이다. 구두 경고만으로는 분쟁 시 다툼이 커지기 쉽다. 문서로 남기면 이후 점유이전금지가처분 또는 명도소송으로 이어질 때 준비가 수월해진다. 경매 낙찰 이후 기존 점유자에게도 같은 원리로 적용된다.
보내는 시점과 전체 흐름
① 임대차 종료 사유 정리
기간 만료, 월세 연체, 무단 전대, 철거·재건축 등 종료 사유를 한 줄로 특정한다. 경매라면 소유권 취득 사실과 인도 필요 사유를 붙인다.
② 인도 요구·기한 제시
열쇠 반환, 원상회복 범위, 인도 기한(예: 수령 후 7일)을 명확히 한다. 기한은 과도하게 짧지 않되 지체가 누적되지 않도록 설정한다.
③ 송달 방식 선택
우체국 내용증명 또는 전자내용증명으로 발송하고, 반송·폐문부재 가능성을 고려해 주소 확인을 재점검한다. 필요하면 문자·이메일 등 보조 수단으로 발송 사실을 별도 고지한다.
④ 이후 수순
기한 내 인도가 없으면 점유이전금지가처분을 선행하여 점유 이전을 막고, 이어 명도소송을 제기한다. 집행 단계에서는 열쇠 인수와 현장 정리를 준비한다.
자주 틀리는 문구, 이렇게 바로잡기
① 사유 모호
“여러 차례 경고했으나…” 같은 표현은 제외하고, 종료 사유를 조문·계약 조항 또는 연체 월수 등 사실로 적는다.
② 기한 누락
인도 기한·연락 방법·입회 가능 시간대를 세트로 적는다. 예: “본 통지 수령일로부터 7일 내 평일 10~18시 연락 바람.”
③ 비용·원상회복 범위 불명확
철거·청소 범위, 쓰레기 배출 책임, 열쇠 인계 시점 등 현장 쟁점을 짧게 넣어 분쟁을 줄인다.
④ 불필요한 감정 표현
“악의적 점유” 등 평가성 단어는 최소화한다. 사실→요구→기한 순으로 담담하게.
⑤ 경매 특수상황
낙찰자라면 매각대금 완납·소유권이전등기 예정일과 열쇠 인도 일정을 연동해 안내한다. 인도명령 절차로의 전환 가능성도 염두에 둔다.
보내기 전 체크리스트
계약서 사본 연체 내역·독촉 기록 건물 등기부 표제부 주소·수령인 재확인 사진·동영상 현황 반환 계좌 정보
임차인과의 통신 기록은 이후 소송·집행에 유용하다. 전자발송 시에도 원문 PDF와 송달 결과를 보관한다.
법도 명도소송센터가 도와드리는 일
명도 내용증명 작성과 발송, 점유이전금지가처분 신청, 명도소송 제기, 부동산인도 강제집행(별도 계약)까지 상황에 맞춰 설계한다. 전화만으로도 접수·선임이 가능하며, 전국 사건을 지원한다.
예시 비용과 진행 방식
명도소송 선임료는 200만원부터(사건 난이도·증거 상태에 따라 달라질 수 있음). 선임 시 점유이전금지가처분·내용증명은 별도 청구 없이 진행하며, 내용증명만 의뢰 시 20만원. 부동산인도 강제집행은 별도 계약이다. 상담 시 사건별로 투명하게 안내한다.
선임 절차 4단계
① 1차 상담·자료 확인
계약서·연체내역·현황 사진 등 필수 자료를 점검한다.
② 심층 상담
보내는 시점과 문구를 결정하고, 필요 시 가처분 전략을 함께 설계한다.
③ 선임 계약
진행 범위·예상 일정·비용을 확정한다.
④ 소송·집행
기한 불이행 시 소송으로 전환하고, 집행 단계까지 연결한다.
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