점유이전금지가처분 집행불능, 언제 생기고 어떻게 복구하나

임차인이 점유를 옮기거나 대상이 바뀌어 절차가 멈췄나요? 단계별로 점검하고 다시 진행하는 방법을 정리했습니다.

부동산전문·민사전문 변호사(대한변협) 『명도소송 매뉴얼』 저자 직접 진행 명도소송 800건+ · 점유이전금지가처분 600건+ 강제집행 200건+ 현장 경험

대상 특정 등기부/임대차계약/현황 조사로 표시 오류를 우선 확인

점유자 확인 임차인 변경·제3자 점유 여부 파악 후 문서 정비

문서 정정 표시정정·승계집행문 등 보완 서류 준비

절차 재가동 명도소송·간접강제·강제집행 단계로 연계

집행불능이 되는 대표 상황 6가지

‘집행불능’은 말 그대로 절차를 더 진행할 수 없는 상태를 뜻한다. 다음과 같은 경우가 흔하다. 첫째, 신청 당시 부동산 표시가 부정확해 실제 현황과 일치하지 않는 경우(호수·층수·별도구분 누락). 둘째, 제3자 점유로 확인되어 대상자 특정이 흐려진 경우. 셋째, 임차인이 교체되거나 상호·법인명이 바뀌었는데 문서에 반영되지 않은 경우. 넷째, 등기부상 표기가 변경되었거나 건물의 구조 변경으로 호칭이 달라진 경우. 다섯째, 목적물이 멸실·합병되어 동일성이 떨어진 경우. 여섯째, 주소불명·송달불능으로 통지가 누락된 경우다.

표시 오류 지번·동·호 표기가 다르면 현장 집행이 중단된다. 등기부·건축물대장·현황도를 대조해 정정 준비를 한다.

점유자 변경 양도·전대 등으로 점유자가 바뀐 경우, 기존 문서만으로는 효력이 미치지 않을 수 있어 승계집행문 등 보완이 필요하다.

제3자 점유 현장 조사에서 다른 사람이 점유 중이면, 사실관계 입증 자료(계약서·영수증·현장 사진)를 모아 대상자 특정부터 다시 잡는다.

목적물 멸실·합병 철거·대수선 등으로 동일성이 문제되면 기존 집행만으론 진행이 어렵다. 새로운 표시에 맞춘 절차 설계를 검토한다.

집행불능에서 벗어나는 4단계 로드맵

절차는 복잡해 보이지만 흐름을 나누면 단순하다. ① 현황 재확인: 등기부·임대차계약·관리비 내역·현장 사진으로 현재 표시와 점유자를 다시 특정한다. ② 문서 보완: 표시정정 신청, 명칭 변경 반영, 승계집행문·송달보정 등 필요한 서류를 준비한다. ③ 전략 선택: 상황에 따라 명도소송 제기, 간접강제(의무이행 지연에 대한 금전 압박), 강제집행 연계를 설계한다. ④ 현장 실행: 집행관 일정 조율, 열쇠 인수, 침탈 방지 조치까지 마무리한다.

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비용·시간·준비물, 한눈에

사건의 난이도와 증거 상태에 따라 달라진다. 페이지 기준 예시는 다음과 같다. 변호사 선임료는 200만원부터이며, 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명은 별도 비용 없이 지원한다. 내용증명만 의뢰하는 경우 20만원을 예시로 안내한다. 부동산 인도 강제집행은 별도 계약이 필요하다. 준비물은 임대차계약서, 연체 내역·계약 해지 통지 자료, 등기부 등본, 현장 사진·출입증빙, 송달 주소 자료 등이다. 접수는 방문 없이 전화로 가능하며, 전국 어디서나 진행된다.

예상 흐름 상담→서류 수집→표시정정·승계집행문 등 보완→명도소송/간접강제 설계→집행관 배정 및 현장

주의 포인트 대상 특정이 불명확하면 ‘집행불능’으로 전환되기 쉽다. 초기 단계에서 표시·점유자 인증을 단단히 해두는 것이 시간과 비용을 줄인다.

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지금 도움이 필요한 상황

임대차기간 만료로 반납을 요구했지만 점유가 다른 사람에게 넘어간 경우. 월세 연체 후 무단 전대 정황이 있는 경우. 공실 확인이 어려워 송달이 자꾸 반송되는 경우. 공사로 호칭이 달라져 표시가 맞지 않는 경우. 이런 때일수록 명확한 표시정정과 승계집행문 준비, 그리고 간접강제를 결합한 전략이 실효적이다. 현장 대응까지 한 번에 진행하면 집행 중단 가능성을 줄일 수 있다.

본 페이지의 정보는 일반적인 안내이며 사건별 사실관계에 따라 적용 결과가 달라질 수 있습니다. 정확한 정보는 무료전화상담을 통해 확인할 수 있으며 이 정보는 정확하지 않을 수 있습니다.