점유이전금지가처분 신청이유｜임대인이 놓치면 생기는 위험과 바로 잡는 순서
법도명도
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점유이전금지가처분 신청이유, 임대인이 먼저 움직여야 하는 정확한 순간
부동산전문·민사전문(대한변협) 대표변호사, 공인중개사 자격. 『명도소송 매뉴얼』 저자가 직접 사건을 진행합니다.
이 글에서 바로 확인할 것
임대차가 끝났는데 버티거나, 연체가 누적된 뒤 제3자에게 점유를 넘길 조짐이 보일 때 결정 전 또는 소장 접수와 동시에 점유이전금지가처분을 신청해야 합니다. 목적은 간단합니다. 인도청구권의 실효성을 보전해 명도의 결론이 나올 때까지 점유가 다른 사람에게 흩어지지 않게 막는 것입니다.
왜 꼭 필요한가: 신청이유를 상황별로 정리
첫째, 점유를 제3자에게 넘기는 회피를 차단합니다. 임차인이 가족·지인·명의대여자에게 점유를 넘기면 소송 상대가 바뀌어 인도 집행이 지연될 수 있습니다. 둘째, 현장 보전이 필요합니다. 열쇠 교체·출입문 교체·시설물 반출 등이 시작되면 강제집행 시 추가 비용과 시간이 발생합니다. 셋째, 협상력을 확보합니다. 가처분 결정을 전제로 명도합의를 설계하면 이행기와 인도 조건이 분명해져 분쟁 비용을 줄일 수 있습니다.
언제 신청하나 & 무엇을 소명하나
- 임대차기간 만료 통지 후 퇴거 거부가 명확할 때
- 월세 연체·계약해지 통지 후 연락 두절·지연이 반복될 때
- 무단 전대·임의 점유승계 정황이 보일 때(현장 출입자 교체 등)
- 피보전권리: 부동산 인도청구권(계약 만료·해지의 근거)
- 보전의 필요성: 점유 이전 우려, 집행 지연 위험
- 목적물 특정: 주소·호수·평면도·사진 등으로 동일성 확보
준비물과 진행 흐름
준비서류: 임대차계약서 사본, 만료·해지 통지 내역, 연체 내역, 현장 사진·영상, 등기부등본, 사업자등록증 사본(상가), 신분증 사본. 관할은 통상 목적물 소재지 법원입니다. 담보제공은 사건 사정에 따라 정해지며, 결정 후 즉시 송달·집행문 부여·현장 고지까지 이어가야 현장 혼선을 줄일 수 있습니다.
현장에서 자주 놓치는 부분
- 공유 지분·공동임차 구조: 모든 점유자 특정 누락
- 임차권등기명령·전대차: 권리관계 확인 없이 신청
- 주소·호수 착오, 호칭 불일치: 동일성 불명확으로 효력 다툼
- 결정 후 미루는 통지: 지연 사이 점유자 변경 발생
지금 필요한 건 ‘속도와 정확도’
전화 한 통으로 접수부터 진행까지 가능합니다. 사건 난이도·증거 상태에 따라 조건은 달라질 수 있으며, 무료 전화상담 시 투명하게 안내드립니다. 명도소송 선임료 200만원부터.
결정 이후에는 이렇게 진행합니다
① 결정 송달 확인 → ② 간판·출입문·현장에 내용 고지 → ③ 점유권 이전 금지 경고 통지 → ④ 합의 가능성 검토(이행기·원상회복 범위) → ⑤ 병행 소송(인도·부당이득) 착수 → ⑥ 필요 시 강제집행을 별도 선임으로 연결합니다. 한 번의 흐름으로 묶어야 시간 손실을 최소화할 수 있습니다.
법도 명도소송센터가 함께합니다
전국 어디서나 방문 없이 진행 가능합니다. 『명도소송 매뉴얼』 저자가 직접 사건을 담당합니다.
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