차임을 밀리는 세입자, 허락 없이 가게를 통째로 넘겨버린 세입자, 계약서에 없는 업종으로 마음대로 바꿔 쓰는 세입자, 시설을 부수고도 나 몰라라 하는 세입자, 밤낮으로 민원을 유발하는 세입자. 임대인 입장에서는 모두 "진상 세입자"라는 한 단어로 묶이지만, 법률적으로는 전혀 다른 조항이 적용됩니다. 진상 세입자 내보내기를 검색해 이 글을 찾은 임대인이라면, 지금 겪고 있는 문제가 어떤 유형에 속하는지부터 정확히 가려내는 것이 절차를 단축하는 첫걸음입니다.

같은 "내보내고 싶다"는 마음이어도 근거 조항이 다르면 준비해야 할 증거, 적용되는 기간 계산, 심지어 내용증명에 적어야 할 문구까지 달라집니다. 막연히 "괘씸해서" 내보내려 했다가 정작 법정에서는 근거가 부실해 시간만 흘려보내는 사례도 적지 않습니다. 이 글에서는 실무에서 자주 부딪히는 다섯 가지 진상 행위 유형을 놓고, 각각 어떤 법 조항이 걸리는지, 그리고 그 조항이 곧바로 계약 해지로 이어지는지 아니면 갱신을 거절할 수 있는 사유에 그치는지를 구분해서 정리합니다.

본격적인 유형별 설명에 앞서, 지금 겪고 있는 상황이 아래 다섯 가지 중 어디에 해당하는지 먼저 체크해 보시기 바랍니다.

• 차임(월세)을 여러 달째 밀리거나 들쭉날쭉 내고 있다
• 연락도 없이 가게나 방을 다른 사람에게 넘기거나 세를 놓았다
• 계약서에 적힌 업종·용도와 다르게 쓰거나 구조를 마음대로 바꿨다
• 시설을 부수거나 크게 훼손했는데도 원상복구를 미룬다
• 소음이나 폭언, 민원이 반복돼 다른 입주자·이웃과 마찰이 크다

왜 진상 세입자마다 대응 근거가 다를까?

임대차 관련 법은 하나가 아닙니다. 일반 건물 임대차에는 민법이 적용되고, 상가는 상가건물 임대차보호법(이하 상가법), 주택은 주택임대차보호법(이하 주임법)이 각각 별도의 규정을 두고 있습니다. 같은 "차임 연체"라는 행위라도 건물의 성격에 따라 몇 달을 밀려야 해지 사유가 되는지가 다르고, 같은 "허락 없이 넘겼다"는 행위라도 양도인지 전대인지에 따라 적용되는 조항이 갈립니다.

여기에 더해 헷갈리기 쉬운 지점이 하나 더 있습니다. 법이 정한 사유 중에는 계약 기간 중 바로 해지할 수 있는 사유와, 임대차 기간이 끝났을 때 갱신을 거절할 수 있는 사유가 따로 있다는 점입니다. 이 둘은 겹치는 부분도 있지만 완전히 같지 않습니다. 갱신거절 사유에 해당한다고 해서 계약 기간 도중에 곧바로 내보낼 수 있는 것은 아니며, 반대로 즉시 해지가 가능한 사유라 해도 그것이 갱신거절 목록에 별도로 나열돼 있지 않을 수 있습니다.

그래서 진상 세입자 문제를 해결하려는 임대인이 가장 먼저 해야 할 일은 "화가 났다"는 감정을 잠시 내려놓고, 지금 상황이 법이 정한 어떤 사유에 해당하는지를 냉정하게 대입해 보는 것입니다. 아래에서 다섯 가지 대표 유형을 하나씩 짚어보겠습니다.

근거 조항을 정확히 짚어야 하는 이유는 단순히 서류를 깔끔하게 쓰기 위해서가 아닙니다. 잘못된 근거로 절차를 시작하면 세입자 측에서 그 부분을 파고들어 다투게 되고, 그 사이 밀린 차임은 계속 쌓이고 임대인은 새로운 세입자를 들이지 못한 채 시간만 흘려보내는 경우가 생깁니다. 반대로 처음부터 정확한 조항과 사실관계를 갖춰두면 내용증명 단계에서 세입자가 스스로 자진 퇴거를 결정하는 경우도 적지 않아, 소송까지 가지 않고 문제가 해결되는 사례도 있습니다.

차임을 연체하는 세입자, 건물 종류마다 기준이 다르다

차임 연체는 진상 세입자 문제 중 가장 흔한 유형이지만, 동시에 가장 많이 혼동되는 유형이기도 합니다. 건물의 성격에 따라 몇 개월치가 밀려야 해지 또는 갱신거절이 가능한지가 다르기 때문입니다.

먼저 일반 건물 임대차는 민법 제640조에 따라 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 반면 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 이보다 완화된 기준을 두고 있는데, 상가법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 상가 세입자의 생계 기반을 고려해 민법보다 한 기(期) 더 여유를 준 것으로 볼 수 있지만, 반대로 말하면 상가 임대인은 2기만 밀렸다는 이유로 곧바로 해지 통지를 할 수 없다는 뜻이기도 합니다.

여기서 한 가지 더 구분할 점이 있습니다. 상가법 제10조①1호는 임차인이 "3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"를 갱신요구 거절 사유로 규정하고 있는데, 이는 임대차 기간 중 한 번이라도 3기에 달하는 연체가 있었다면 성립하는 갱신거절 사유이고, 제10조의8은 현재 연체액이 3기에 달했을 때 곧바로 쓸 수 있는 해지 사유라는 점에서 성격이 다릅니다. 즉 과거에 3기까지 밀렸다가 다시 완납한 세입자라도 갱신 시점에는 거절 사유가 될 수 있지만, 지금 당장 계약을 해지하려면 현재 연체액이 3기 기준을 채우고 있어야 합니다. 두 조항을 혼동해 "예전에 한 번 밀렸으니 지금 당장 해지하겠다"고 접근하면 근거가 어긋날 수 있습니다.

주택은 조금 더 복잡합니다. 주임법 제6조의3①1호는 임차인이 갱신을 요구했을 때 임대인이 "2기의 차임액에 달하도록 연체한 사실"을 이유로 거절할 수 있다고 정하고, 제6조③은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않는다고 정합니다. 다만 주택 임대차에서 연체를 이유로 계약 기간 중 즉시 해지할 수 있는 근거는 별도의 주임법 조항이 아니라, 건물 임대차 일반 규정인 민법 제640조(2기)로 설명하는 경우가 많다는 점도 함께 알아두시는 것이 좋습니다.

허락 없이 넘기거나 세를 놓는 세입자

"세입자가 연락도 없이 가게를 다른 사람한테 넘겼어요"라는 상담도 자주 들어오는 유형입니다. 그런데 이 경우도 다시 양도와 전대를 구분해야 정확한 근거를 짚을 수 있습니다. 양도는 임차인의 지위 자체를 다른 사람에게 넘기는 것이고, 전대는 임차인이 임차권을 유지한 채 다시 제3자에게 빌려주는 것으로 개념이 다릅니다.

두 경우 모두 임대인의 동의가 없었다면 계약 해지 사유가 된다는 점은 공통입니다. 민법 제629조는 ①항에서 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고, ②항에서 임차인이 이 규정을 위반한 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 즉 양도든 전대든, 동의 없이 이뤄졌다면 이 조항을 근거로 해지 통보를 검토할 수 있습니다.

다만 갱신거절 사유를 살펴볼 때는 주의가 필요합니다. 상가법 제10조①4호와 주임법 제6조의3①4호는 모두 "임대인의 동의 없이 목적 건물(주택)의 전부 또는 일부를 전대한 경우"만을 갱신거절 사유로 열거하고 있고, 양도는 이 조항에 포함돼 있지 않습니다. 그래서 무단 양도가 있었던 사안을 두고 갱신거절 4호를 근거로 설명하면 정확하지 않을 수 있으며, 무단 양도로 인한 해지는 민법 제629조①②를 근거로 설명하는 것이 조문 구조에 맞습니다.

또 하나, 민법 제632조는 건물 임차인이 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 제629조부터 제631조까지의 규정을 적용하지 않는다고 정하고 있습니다. 상가 한켠에 작은 매대를 내주거나 숍인숍 형태로 일부 공간만 함께 쓰게 한 경우가 여기서 말하는 "소부분 사용"에 해당하는지는 사안마다 다르게 판단될 수 있어 단정하기 어렵고, 실제로 문제가 됐을 때는 임대차 계약서의 문구와 실제 사용 형태를 함께 살펴 판단해야 합니다.

계약과 다르게 쓰거나 마음대로 구조를 바꾸는 세입자

임차인이 계약서에 적힌 용도와 다르게 건물을 쓰거나, 임대인의 승낙 없이 구조를 크게 바꾸는 경우도 자주 상담에 등장합니다. 민법 제654조는 사용대차에 관한 제610조 1항을 임대차에 준용하도록 정하고 있는데, 제610조 1항은 차주가 "계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로" 사용·수익하여야 한다고 규정합니다. 즉 임차인에게는 계약이나 목적물의 성질에 맞게 사용할 의무가 있다는 근거는 이 조합에서 나옵니다.

다만 여기서 조심할 부분이 있습니다. 제610조는 2항과 3항에서 사용대차의 무단 전대·해지에 관한 별도 규정을 두고 있지만, 임대차에는 그 1항만 준용될 뿐 2항·3항까지 준용되는 것은 아닙니다. 그래서 "용법을 위반했으니 이 조항 하나로 곧바로 해지할 수 있다"고 단정하기보다는, 용법 위반을 이유로 한 해지는 채무를 제대로 이행하지 않았다는 일반적인 채무불이행 법리, 그리고 상가라면 상가법 제10조①이 정한 갱신거절 사유들과 함께 검토해야 하는 영역이라는 점을 알아두시는 것이 안전합니다.

실무적으로는 계약 체결 당시 특약사항으로 "용도 변경 금지", "구조 변경 시 임대인 사전 동의" 같은 조항을 명확히 넣어두는 것이 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다. 이미 무단으로 구조를 바꾼 상태라면 변경 전후 사진, 임대인이 알게 된 시점, 시정을 요구한 기록 등을 먼저 정리해 두는 것이 이후 절차에서 중요한 자료가 됩니다.

고의나 중대한 과실로 시설을 파손하는 세입자

임차 공간의 시설을 부수거나 크게 망가뜨리는 경우도 대표적인 진상 행위 유형입니다. 상가법 제10조①5호는 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우를 갱신거절 사유로 명시하고 있습니다. 다만 이 조항의 문언은 고의 또는 중대한 과실로 한정돼 있어, 단순히 부주의로 벌어진 가벼운 손상이나 통상적인 사용에 따른 마모(감가상각)까지 이 사유에 해당한다고 보기는 어렵습니다.

또 상가법 제10조①6호는 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못하는 경우를 별도의 갱신거절 사유로 두고 있는데, 이 조항은 문언상 임차인의 고의·과실을 요건으로 하지 않는다는 점에서 5호와 구별됩니다. 즉 시설이 크게 훼손됐다고 해서 무조건 5호가 적용되는 것은 아니고, 훼손의 원인과 정도에 따라 적용 조항이 달라질 수 있습니다.

다만 상가법 제10조①에 열거된 사유들은 기본적으로 갱신을 거절할 수 있는 사유로 규정된 것이지, 계약 기간 중 곧바로 해지할 수 있다는 별도의 즉시해지 조항이 아니라는 점은 다시 한 번 짚어둘 필요가 있습니다. 계약 기간 중 파손을 이유로 즉시 해지를 시도하려면 일반적인 채무불이행 법리나 계약서상 특약, 그리고 훼손의 정도가 임대차 목적을 달성할 수 없을 만큼 중대한지 여부를 함께 따져야 하는 경우가 많습니다. 파손 사실을 알게 됐다면 감가되기 전에 사진과 영상으로 현장을 기록해 두는 것이 이후 손해배상 청구나 소송 과정에서도 중요한 증거가 됩니다.

소음·폭언·민원이 반복되는 세입자, 바로 내보낼 수 있을까?

이웃이나 다른 입주자와 반복적으로 마찰을 일으키거나, 관리사무소·임대인에게 폭언을 하는 세입자 문제도 상담에서 자주 나옵니다. 상가법 제10조①8호는 "그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우"를 갱신거절 사유로 포괄적으로 규정하고 있습니다.

다만 소음·폭언·민원 같은 행위가 이 8호가 말하는 "임차인으로서의 의무를 현저히 위반" 또는 "임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유"에 해당하는지는 사안의 구체적인 경위와 반복 횟수, 다른 입주자에게 미친 영향 등을 종합적으로 살펴 판단해야 하는 영역입니다. 감정적으로 갈등이 있었다거나 분쟁조정을 신청한 사실 자체만으로 곧바로 이 조항에 해당한다고 단정하기는 어려우며, 실제 판단은 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

폭언이나 위협이 반복된다면 형사적으로 문제가 될 수 있는 여지도 있습니다. 다만 구체적으로 어떤 범죄가 성립하는지는 발언의 내용, 상황, 반복성 등에 따라 달라지므로 이 자리에서 특정 죄명을 단정해 설명하기보다는, 관련 대화나 상황을 녹음·기록해 두고 변호사와 상담을 통해 형사 대응 여부까지 함께 검토하시는 것을 권해드립니다. 소음·민원 문제는 관리규약이나 입주자 대표회의의 확인서, 이웃의 진술서 등 제3자의 객관적 자료를 함께 모아두면 이후 절차에서 설득력이 높아집니다.

갱신거절 사유가 있으면 바로 내보낼 수 있을까?

지금까지 살펴본 다섯 가지 유형을 정리하면서 반드시 짚어야 할 원칙이 하나 있습니다. 갱신거절 사유에 해당한다고 해서 계약 기간 중 곧바로 해지할 수 있는 것은 아니라는 점입니다. 상가법 제10조①에 열거된 1호부터 8호까지의 사유는 어디까지나 "임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지" 임차인이 갱신을 요구했을 때 임대인이 이를 거절할 수 있는 근거일 뿐, 계약 기간 중간에 세입자를 내보낼 수 있는 별도의 근거가 아닙니다.

반대로 계약 기간 중 즉시 해지가 가능한 대표적인 사유는 민법 제640조(건물 2기 연체), 상가법 제10조의8(상가 3기 연체), 민법 제629조①②(무단 양도·전대)처럼 별도의 조문에 명시돼 있습니다. 파손이나 소란처럼 상가법 제10조①에만 열거된 사유는, 계약 기간 중 해지로 이어지려면 채무불이행의 정도가 계약을 유지하기 어려울 만큼 중대한지를 별도로 따져야 하는 경우가 많다는 점에서 연체·무단전대와는 성격이 다릅니다. 이 구분을 명확히 해두지 않으면 절차를 밟는 도중에 근거 자체가 흔들릴 수 있어, 내용증명을 보내기 전에 반드시 어떤 유형의 사유를 쓰고 있는지 스스로 점검해 보시는 것이 좋습니다.

다섯 가지 유형이 한꺼번에 겹쳐 나타나는 경우

실제 상담에서는 지금까지 살펴본 다섯 가지 유형 중 하나만 딱 떨어지게 나타나는 경우보다, 두세 가지가 동시에 얽혀 있는 경우가 더 흔합니다. 처음에는 단순히 차임을 조금 밀리던 세입자가 연락이 뜸해지더니 어느 순간 다른 사람이 가게를 운영하고 있더라는 상담, 용도를 몰래 바꿔 영업하다가 민원이 겹쳐 들어온다는 상담이 대표적입니다. 이럴 때는 어느 하나의 사유만 붙잡고 진행하기보다, 확인되는 사유를 모두 별도로 정리해 두는 편이 이후 대응에 유리합니다.

예를 들어 연체와 무단전대가 함께 확인된 사안이라면, 연체는 입금 내역과 문자·통화 기록으로, 전대는 실제 점유자가 누구인지 확인되는 사진이나 진술서로 각각 뒷받침해야 합니다. 두 사유 모두 계약 기간 중 즉시 해지가 가능한 근거이기 때문에, 어느 한쪽 증거가 다소 부족하더라도 다른 한쪽으로 보완할 수 있다는 장점이 있습니다. 반대로 파손이나 소음처럼 상가법 제10조①에만 열거된 사유는 계약 기간 중 즉시 해지로 바로 연결하기 어려운 경우가 있으므로, 연체나 무단전대 같은 즉시 해지 사유가 함께 확인된다면 그 쪽을 주된 근거로 삼고 파손·소음 문제는 보조 자료이자 향후 손해배상 청구의 근거로 함께 준비해 두는 방식이 실무적으로 효율적입니다.

사유가 여러 개로 겹칠수록 내용증명이나 소장에 어떤 순서로, 어떤 조항을 근거로 적을지가 까다로워지는 것도 사실입니다. 이런 경우일수록 혼자 판단해서 서면을 보내기보다는, 확보한 자료를 모두 들고 상담을 받아 사건에 맞는 주된 근거와 보조 근거를 함께 정리하시는 것을 권해드립니다. 근거를 잘못 짚어 절차가 지연되면 그만큼 연체나 무단 점유 상태가 길어져 임대인의 손해도 함께 커질 수 있기 때문입니다.

증거 확보부터 명도소송까지, 실무 대응 절차

어떤 유형에 해당하는지 파악했다면, 다음은 실제로 세입자를 내보내는 절차입니다. 감정적으로 대응하기보다 아래 네 단계를 순서대로 밟는 것이 시간과 비용을 아끼는 길입니다.

비용 면에서 안내드리면, 명도소송 선임료는 사안에 따라 200만원부터 시작하며, 저희 법도종합법률사무소를 선임하시면 점유이전금지가처분과 내용증명 발송 비용은 별도로 청구하지 않습니다. 내용증명만 단독으로 의뢰하시는 경우는 20만원부터입니다. 여기에 더해 인지대, 송달료, 필요시 열쇠수리공 비용, 우편료 등 법원에 내는 실비가 대략 50만원에서 100만원 사이로 드는 경우가 많은데, 구체적인 금액은 사건마다 달라 상담을 통해 안내받으시는 것이 정확합니다.

상담과 선임은 4단계로 진행됩니다. 먼저 전화로 1차 상담을 하며 필요한 서류를 안내받고, 이어서 사건 내용을 더 깊이 들여다보는 심층 상담을 거칩니다. 이 과정에서 방침이 정해지면 선임계약을 체결하고, 곧바로 소송 진행에 들어갑니다. 방문 없이 전화만으로 선임이 가능하며, 지역에 관계없이 전국 어디에서든 동일한 절차로 빠르고 정확하게 진행할 수 있습니다.

내용증명 작성 시 흔히 놓치는 것들

어떤 사유로 해지하는지 파악했다면, 이를 서면으로 옮기는 과정에서도 실수가 잦은 지점이 있습니다. 먼저 해지 같은 상대방 있는 의사표시는 발송한 날이 아니라 상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다(민법 제111조①). 내용증명을 보냈다는 사실만으로 안심하지 말고, 등기 배달 조회를 통해 실제 도달일을 확인해 기록해 두어야 이후 소송에서 해지 효력이 언제부터 발생했는지를 명확히 주장할 수 있습니다.

둘째, 해지 의사표시는 한 번 상대방에게 도달하면 임대인이 임의로 철회할 수 없습니다(민법 제543조②). 화가 난 상태에서 감정적으로 작성해 서둘러 보냈다가, 나중에 세입자가 사정하거나 일부 금액을 입금했다고 해서 그 의사표시 자체를 없던 일로 되돌릴 수는 없습니다. 그래서 내용증명은 발송 전에 사유와 근거 조항, 요구 사항(퇴거 기한, 정산 방식 등)을 꼼꼼히 검토한 뒤 신중하게 보내는 것이 중요합니다.

셋째, 임차인이 한 사람이 아니라 부부가 공동으로 계약했거나 동업 형태로 여럿이 함께 임차한 경우라면, 해지는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 이루어져야 하고, 해지권이 그 중 한 사람에 대해 소멸하면 다른 당사자에 대해서도 소멸합니다(민법 제547조①②). 임대차 계약서상 임차인 명의가 여러 명으로 돼 있는데 내용증명을 그중 한 사람에게만 보냈다면, 나머지 임차인에게는 해지 효력이 미치지 않았다고 다퉈질 여지가 있으므로 계약서에 기재된 임차인 전원을 수신인으로 챙겨야 합니다.

마지막으로, 내용증명에는 "나가라"는 요구만 담기보다 어떤 사실관계 때문에 어떤 근거로 해지하는지를 구체적으로 적어야 합니다. 예를 들어 연체라면 연체가 시작된 시점과 현재까지 밀린 기간을, 무단전대라면 확인된 전대 사실과 그 경위를 함께 적어두면 이후 소송으로 이어졌을 때 내용증명 문구와 소장의 주장이 어긋나지 않고 일관되게 유지됩니다. 문구 작성이 막막하다면 처음부터 변호사와 함께 초안을 잡는 것도 시간을 아끼는 방법입니다.

진상 세입자 유형별 자주 묻는 질문

진상 세입자 내보내기는 감정이 아니라 근거로 접근해야 빠릅니다. 연체는 몇 기(期)가 밀렸는지, 넘긴 것이 양도인지 전대인지, 훼손이 고의·중과실인지, 그리고 그 사유가 즉시 해지 사유인지 갱신거절 사유인지를 먼저 가려낸 뒤 02-591-5657로 상담하시면 사안에 맞는 절차를 안내해 드립니다. 상단 메뉴의 무료 승소자료도 함께 참고하시면 도움이 됩니다.