• 강제집행이 끝났는데 이 조서를 받았는지, 어떤 내용이 담겨 있는지 제대로 확인하지 않은 임대인
• 집행 이후 예전 임차인이나 제3자가 다시 나타나 점유나 물건 소유를 주장하는 경우
• 목적물이 아닌 유체동산이 어떻게 처리되고 보관되는지, 그 근거가 궁금한 임대인
• 강제집행 비용을 회수하거나 보증금과 정산해야 하는데 근거자료가 필요한 임대인

명도 강제집행이 끝나면 정말 다 끝난 걸까?

결론부터 말씀드리면, 본집행이 실시되었다는 사실 자체와 그 집행이 법이 정한 방식으로 적법하게 이루어졌다는 것을 뒷받침하는 자료는 별개입니다. 후자를 증명하는 자료가 바로 이 조서입니다. 실무에서는 집행이 끝난 뒤 곧바로 조서를 확인하지 않고 넘어갔다가, 몇 달 뒤 예전 점유자와 유체동산 처분을 놓고 다투게 되었을 때에야 조서를 다시 찾아보는 임대인이 적지 않습니다.

강제집행은 명도소송 판결이 확정되거나 가집행 선고가 붙은 뒤, 계고(고시문 게시)를 거쳐 지정된 날짜에 본집행이 실시되는 순서로 진행됩니다. 이 글에서 다루는 집행조서는 그 본집행이 실제로 어떻게 이루어졌는지를 기록한 결과물이라는 점에서, 집행 신청서나 계고장과는 성격이 다릅니다. 신청서와 계고장이 '집행을 하겠다'는 절차라면, 집행조서는 '집행이 실제로 이렇게 이루어졌다'는 사후 기록입니다.

임대인 입장에서 이 조서를 챙겨야 하는 이유는 크게 세 가지로 정리할 수 있습니다. 첫째는 재침입이나 점유 분쟁이 생겼을 때 집행이 언제, 어떤 방식으로 완료되었는지를 입증하는 자료가 된다는 점입니다. 둘째는 목적물이 아닌 동산의 처리 경과가 기록되어 있어 보관·처분 비용을 둘러싼 다툼에서 근거가 된다는 점입니다. 셋째는 강제집행에 든 비용을 회수하거나 임대차보증금과 정산할 때 소명자료로 활용할 수 있다는 점입니다.

다음 장부터는 이 조서에 법이 어떤 내용을 담으라고 정해두었는지, 인도집행은 실제로 어떤 순서로 이루어지는지, 그리고 이 조서를 임대인이 실무에서 어떻게 활용할 수 있는지를 차례로 살펴보겠습니다.

강제집행 자체가 임대인 입장에서 자주 겪는 일이 아니다 보니, 판결까지 받아놓고도 정작 집행 이후에 남는 서류를 어떻게 챙겨야 하는지 감을 잡지 못하는 경우가 많습니다. 명도소송 과정에서는 소장·답변서·준비서면 같은 서류에 익숙해지지만, 강제집행 단계의 서류는 성격이 전혀 다르기 때문입니다. 이 글을 끝까지 읽으면 적어도 본집행이 끝난 뒤 어떤 서류를 챙기고, 무엇을 확인해야 하는지에 대한 기준을 세울 수 있습니다.

집행조서란 무엇이고 법은 어떤 내용을 담으라고 정해두었을까?

민사집행법 제10조①은 집행관이 명도 강제집행 집행조서를 작성하여야 한다고 정하고 있습니다. '작성할 수 있다'가 아니라 '작성하여야 한다'는 의무 규정이라는 점이 중요합니다. 즉 임대인이 별도로 요청하지 않더라도 집행관은 본집행이 끝나면 반드시 조서를 남겨야 합니다.

같은 조 제2항은 조서에 밝혀야 할 사항을 다음과 같이 열거합니다. 이 여섯 가지 항목이 그 조서의 최소한의 뼈대라고 이해하면 됩니다.

제3항은 참여자의 서명날인을 받을 수 없는 경우에는 그 이유를 적어야 한다고 정합니다. 임차인이었던 채무자가 현장에 없거나 서명을 거부하는 경우가 실무에서 흔한데, 이런 경우 조서에는 서명을 받지 못한 경위가 별도로 남게 됩니다. 임대인이 조서를 받으면 이 여섯 항목과 서명 관련 기재가 빠짐없이 담겨 있는지 확인하는 것이 첫 번째 점검 포인트입니다.

집행조서·판결문·집행문, 서류 세 가지를 구분해야 하는 이유

명도소송을 진행하다 보면 판결문, 집행문, 집행조서라는 비슷해 보이지만 성격이 전혀 다른 세 서류를 차례로 마주하게 됩니다. 이 세 가지를 혼동하면 강제집행을 준비하는 단계에서 서류를 다시 찾아 헤매느라 시간을 허비하기 쉬우므로, 각각의 역할을 미리 구분해 두는 것이 좋습니다.

판결문은 법원이 임대인의 인도 청구를 인정한다는 사법부의 판단 그 자체를 담은 문서입니다. 청구가 이유 있다는 결론과 그 판단의 근거가 적혀 있지만, 판결문 한 장만으로 곧바로 강제집행을 신청할 수 있는 것은 아닙니다.

집행문은 그 판결문에 강제집행을 실시할 수 있는 자격, 즉 집행력이 있다는 사실을 법원사무관등이 공적으로 확인해 부여하는 문서입니다. 집행 신청 단계에서는 판결정본과 함께 이 집행문을 갖추어야 비로소 강제집행 절차를 시작할 수 있습니다.

그리고 이 글에서 다루는 조서는 그 집행문을 근거로 실제 강제집행이 실시된 이후, 그 경과를 집행관이 기록한 결과물입니다. 판결문과 집행문이 '집행을 할 수 있는 자격이 있다'는 점을 보여준다면, 집행조서는 '집행이 실제로 이렇게 이루어졌다'는 사실 그 자체를 보여준다는 점에서 역할이 분명히 다릅니다.

임대인이 서류를 보관할 때도 이 순서를 기억해두면 도움이 됩니다. 나중에 보증금 정산이나 재침입 대응처럼 특정 상황에 맞는 서류를 찾아야 할 때, 판결문·집행문·집행조서 중 어떤 서류가 그 상황에 필요한 자료인지를 헷갈리지 않고 골라낼 수 있기 때문입니다.

인도집행은 실제로 어떤 순서로 진행되는가

이 조서가 어떤 내용을 담는지 이해하려면, 그 바탕이 되는 인도집행 절차 자체를 먼저 알아야 합니다. 민사집행법 제258조①은 채무자가 점유하고 있는 부동산 등을 채권자에게 인도하는 집행을, 집행관이 그 부동산에 대한 채무자의 점유를 채권자에게 넘겨주는 방법으로 한다고 정합니다. 쉽게 말해 임대인이 아니라 법원 소속 집행관이 직접 점유를 옮겨 주는 절차라는 뜻입니다.

같은 조 제2항은 이 인도집행을 채권자 또는 그 대리인이 목적물을 인도받기 위하여 출석한 때에만 실시한다고 정합니다. 임대인이 직접 나가지 않더라도 대리인이 현장에 있으면 집행이 가능하다는 의미이지만, 채권자 측 출석 자체가 요건이라는 점은 분명히 해두어야 합니다. 집행 당일 현장에 아무도 없으면 집행 자체가 실시되지 못할 수 있습니다.

이 절차에서 짐을 실제로 옮기고 문을 여는 등 물리적인 조치는 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다. 인터넷이나 주변에서 '이삿짐센터에서 알아서 처리해 준다'는 식으로 설명하는 경우를 종종 보게 되는데, 이는 정확한 설명이 아닙니다. 실제 현장에는 짐을 옮기는 인력이 함께 나오는 경우가 있지만, 그 인력은 집행관의 지휘 아래 움직이는 보조 인력일 뿐 집행 행위 자체를 주도하는 주체가 아니라는 점을 구분해서 이해하셔야 합니다. 집행 현장에 인력이 동원되는 경우가 있더라도 그 집행 행위 자체의 주체는 어디까지나 집행관이고, 이 사실 역시 집행조서의 집행참여자 항목과 목적물 개요 항목에 반영됩니다.

정리하면 인도집행은 ①집행관이 현장에 도착해 채무자의 점유를 확인하고, ②채권자 또는 대리인의 출석을 확인한 뒤, ③실제로 점유를 채권자 측에 넘겨주고, ④그 경과를 집행조서로 남기는 흐름으로 진행됩니다. 각 단계에서 확인된 사정이 조서의 '중요한 사정의 개요'에 어떻게 반영되었는지를 살펴보는 것이 임대인에게 실질적으로 도움이 됩니다.

목적물이 아닌 짐, 유체동산은 어떻게 처리되는가

명도 강제집행에서 임대인이 가장 궁금해하는 부분 중 하나가 바로 인도 대상 부동산 안에 남아 있는 짐, 즉 목적물이 아닌 동산의 처리입니다. 민사집행법 제258조③은 이 경우 집행관이 그 동산을 제거하여 채무자에게 인도하도록 정하고 있습니다. 제4항은 채무자가 현장에 없으면 그 동거하는 친족이나 채무자의 대리인, 고용인 등에게 인도할 수 있다고 정합니다.

문제는 받을 사람이 아무도 없는 경우입니다. 제5항은 이런 경우 집행관이 채무자의 비용으로 그 동산을 보관하도록 정합니다. 보관 비용을 집행관이나 임대인이 부담하는 것이 아니라 어디까지나 채무자 비용이라는 점이 핵심입니다. 다만 제6항에 따르면 채무자가 이 동산의 수취를 게을리하는 경우, 집행관은 집행법원의 허가를 받아 이를 매각하고 그 비용을 뺀 나머지 대금을 공탁할 수 있습니다.

위 표는 민사집행법 제258조③④⑤⑥의 처리 순서를 정리한 것으로, 실제 보관·매각 비용의 구체적인 금액이나 기간은 사안마다 다르므로 상담 시 안내를 받는 것이 정확합니다.

이 처리 경과 역시 집행조서에 목적물 개요와 집행참여자 항목으로 남습니다. 나중에 채무자였던 임차인이 '내 물건을 임대인이 마음대로 버렸다'는 식으로 문제를 제기하는 경우, 조서에 기재된 처리 경위와 참여자 확인 내용이 임대인을 보호하는 핵심 근거자료가 됩니다. 그래서 집행 당일 현장에서 조서에 기재되는 내용을 눈으로 함께 확인해두는 것이 바람직합니다.

증인이 참여해야 하는 경우와 조서에 남는 의미

민사집행법 제6조는 집행관이 집행하는 데 저항을 받거나, 채무자의 주거에서 집행을 실시하려는데 채무자나 사리를 분별할 지능이 있는 그 친족·고용인을 만나지 못한 때에는 성년 두 사람이나 관할 구·동, 시·읍·면 직원 또는 경찰공무원 중 한 사람을 증인으로 참여하게 하여야 한다고 정하고 있습니다. 이 역시 '할 수 있다'가 아니라 '하여야 한다'는 의무 규정입니다.

다만 이 제6조가 규정한 '채무자의 주거'라는 표현이 상가 점포처럼 사람이 거주하지 않는 영업장소에도 그대로 적용되는지는 사안에 따라 판단이 달라질 수 있는 부분이라 단정하기 어렵습니다. 주거용 건물 명도와 상가 명도는 현장 상황 자체가 다르기 때문에, 이 부분은 사전에 미리 단정하기보다 집행 당일 현장 사정을 보아가며 판단하게 되는 경우가 많습니다. 상가 명도집행에서는 영업장 자체가 주거가 아니므로 이 조문이 곧바로 적용되는지, 아니면 다른 방식으로 취급되는지를 두고 현장 사정에 따라 결론이 달라질 수 있다는 점을 열어두고 이해하시는 것이 정확합니다.

어느 경우든 증인이 참여하게 되면 그 사실은 집행조서의 집행참여자 항목에 함께 기재됩니다. 저항을 받았거나 채무자 측 관계자를 만나지 못한 채 집행이 이루어졌다는 사정 자체가 향후 집행의 적법성을 다투는 국면에서 중요한 의미를 가질 수 있으므로, 조서에 증인 참여 여부와 그 경위가 어떻게 기재되었는지를 확인해두는 것이 좋습니다.

참고로 민사집행법 제5조는 집행관이 집행에 필요한 경우 채무자의 주거·창고 등을 수색하고 잠긴 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있으며, 저항을 받으면 경찰 또는 국군의 원조를 요청할 수 있다고 정합니다. 이런 강제적 조치가 동원된 경우에도 그 경위는 조서의 목적물 개요와 참여자 항목에 반영되는 구조입니다.

임대인 입장에서는 집행 당일 문이 잠겨 있거나 채무자가 자리를 비운 상황을 걱정하는 경우가 많은데, 이런 사정 자체가 절차를 막는 것은 아닙니다. 다만 그 과정에서 증인이 참여했는지, 강제적인 개문 조치가 있었는지는 이후 적법성을 다투는 국면에서 중요하게 다뤄질 수 있는 사실관계이므로, 그 조서에 이 부분이 어떻게 남았는지를 특히 꼼꼼히 확인해두시는 것이 좋습니다.

집행조서를 재침입·분쟁 대응 증거로 쓰는 법

실제로 강제집행이 끝난 뒤 예전 임차인이나 그 관계자가 문을 열고 다시 들어오거나, 짐을 새로 들여놓는 사례가 없지 않습니다. 이런 상황에서 임대인이 가장 먼저 제시해야 할 자료가 바로 이 조서입니다. 조서에 기재된 인도 완료 시점과 목적물 상태를 기준으로, 그 이후의 점유는 판결에 따른 인도와는 무관한 새로운 점유라는 점을 뒷받침할 수 있기 때문입니다.

다만 재침입 이후의 대응 방법, 즉 형사 절차를 검토할지 민사상 별도 조치를 취할지는 현장의 구체적인 사정과 재침입 경위에 따라 달라지므로 일률적으로 답하기 어렵습니다. 조서를 확보한 상태에서 구체적인 경위를 놓고 상담을 받아 대응 방향을 정하는 것이 안전합니다.

집행 현장에서 임대인이 직접 확인해야 할 체크포인트

집행관에게 모든 절차를 맡기더라도, 임대인이나 그 대리인이 현장에서 함께 확인해두면 좋은 지점들이 있습니다. 특히 집행조서에 기재될 내용과 직접 관련된 부분은 현장에서 눈으로 직접 보아 두는 것이 이후 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

우선 집행 개시 전에 집행관이 채무자나 그 동거 가족, 관계자와 접촉했는지를 확인하는 것이 좋습니다. 접촉 여부와 그 결과는 앞서 살펴본 증인 참여 요건과도 이어지는 부분이므로, 현장에서 어떤 상황이었는지를 임대인도 함께 파악해두면 나중에 조서 내용을 이해하는 데 도움이 됩니다.

다음으로 목적물의 상태를 사진이나 영상으로 별도 기록해두는 것도 실무적으로 권할 만합니다. 조서에도 목적물의 중요한 사정이 개요 형태로 남지만, 임대인이 별도로 남긴 자료가 있으면 이후 원상회복이나 보증금 정산 협의에서 조서 내용을 뒷받침하는 보조자료로 활용할 수 있습니다.

마지막으로 유체동산 처리 경과, 즉 어떤 물건이 누구에게 인도되었는지, 보관하게 된 물건이 있다면 어떤 상태로 처리되는지를 확인해두어야 합니다. 이 부분이 명확하지 않으면 나중에 물건이 없어졌다는 식의 주장이 나왔을 때 대응하기 어려워질 수 있습니다.

이런 확인 작업이 번거롭게 느껴질 수 있지만, 강제집행은 임대인 입장에서도 자주 겪는 절차가 아니기 때문에 한 번에 제대로 마무리해두는 것이 결과적으로 시간과 비용을 아끼는 길입니다. 현장에 직접 나가기 어려운 사정이 있다면, 대리인을 통해서라도 집행조서가 작성되는 과정을 지켜보는 것을 권합니다.

집행비용 회수와 보증금 정산에 조서를 활용하는 법

민사집행법 제53조①은 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하며, 그 집행 절차에서 우선적으로 변상받는다고 정하고 있습니다. 즉 강제집행을 신청하고 진행하는 단계에서는 채권자인 임대인이 비용을 먼저 지출하게 되지만, 법적으로는 그 비용을 최종적으로 부담해야 할 사람이 채무자이고, 회수 절차에서 우선순위를 갖는다는 뜻입니다.

이때 실제로 얼마의 비용이 들었는지, 어떤 항목에 지출되었는지를 뒷받침하는 자료로 집행조서와 관련 서류가 함께 쓰입니다. 조서에 기재된 집행 날짜와 목적물 개요, 유체동산 처리 경과는 비용 청구의 근거가 되는 사실관계를 보여주는 역할을 합니다. 구체적인 예납 비용이나 보관·매각 비용의 금액은 사안마다 다르므로 이 글에서 특정 수치를 제시하지는 않습니다.

보증금 정산 국면에서도 조서는 중요한 참고자료입니다. 연체 차임이나 원상회복 비용을 보증금에서 공제할 수 있는 범위 자체는 계약 내용과 구체적인 손해 사정에 따라 달라지는 부분이라 이 글에서 단정하기는 어렵지만, 적어도 '언제, 어떤 상태로 인도가 이루어졌는가'라는 사실관계를 확정하는 데에는 그 조서가 가장 기초적인 자료가 됩니다. 정산 협의나 이후 분쟁에서 이 사실관계가 흔들리지 않도록 조서를 잘 보관해두어야 하는 이유입니다.

실무에서는 임대인과 임차인이었던 채무자가 강제집행 이후 보증금 정산을 두고 직접 협의하는 경우가 많은데, 이때 조서에 기재된 인도 일자와 목적물 상태가 협의의 출발점 역할을 합니다. 협의가 원만하게 이루어지지 않아 별도의 청구나 소송으로 이어지는 상황이라도, 강제집행이 언제 어떤 방식으로 완료되었는지를 다투는 국면에서는 조서가 가장 먼저 제출되는 자료 중 하나가 됩니다. 그래서 집행이 끝났다고 서류를 방치하지 말고, 정산이 마무리될 때까지는 원본이나 등본을 잘 보관해두시는 것을 권합니다.

조서 열람과 등본은 어떻게 받을 수 있을까

집행 당일 현장에서 조서 내용을 확인하고 서명했더라도, 시간이 지난 뒤 다시 조서 사본이 필요한 경우가 생길 수 있습니다. 이럴 때는 해당 사건을 담당한 집행관사무소에 문의해 조서 등본 발급이나 열람 방법을 안내받는 것이 실무적인 경로입니다. 사건번호와 당사자 정보를 정확히 알고 있으면 확인이 한결 더 수월해집니다.

참고로 명도 강제집행 집행조서는 점유이전금지가처분 단계에서 작성되는 집행조서와 이름은 같지만 성격이 전혀 다릅니다. 가처분 집행조서가 소송 이전 임시 절차의 기록이라면, 이 글에서 다루는 조서는 확정 판결이나 가집행에 따른 본집행 결과를 담은 최종 단계의 기록입니다. 두 문서를 혼동하지 않고 각각 해당 단계별로 구분해 보관해두어야 필요할 때 헷갈리지 않고 곧바로 찾아볼 수 있습니다.

법도종합법률사무소는 엄정숙 변호사가 부동산·민사 전문 변호사로서 명도소송과 강제집행 사건을 다수 진행해 온 경험을 바탕으로, 판결 이후 강제집행 단계와 그 결과물인 집행조서 확인까지 함께 안내하고 있습니다. 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』을 직접 집필했으며, 부동산 관련 소송 7,000건 이상, 그중 강제집행 관련 사건도 200건 이상 진행한 경험을 갖고 있습니다. 명도소송 자체와 별도로 진행되는 강제집행 위임이 필요하다면 전화로 문의해 절차를 안내받을 수 있습니다. 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임 계약, 소송 진행의 순서로 진행되며 방문 없이 전화만으로도 전국에서 상담과 선임이 가능합니다.

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