명도소송에서 승소 판결을 받고 강제집행까지 넣었는데, 어느 날 갑자기 집행관이 발길을 돌리며 임차인이 낸 강제집행정지 결정문을 보여주는 경우가 있습니다. 많은 임대인이 이 순간 "이제 명도가 완전히 끝났다"고 생각하지만, 실제로는 정지의 근거가 무엇인지에 따라 다시 움직일 수 있는 여지가 충분히 남아 있습니다. 이 글에서는 강제집행정지가 어떤 경로로 이루어지는지, 정지 서류의 종류에 따라 이미 진행된 처분이 취소되는지 유지되는지, 그리고 정지 기간이 지나거나 사유가 사라졌을 때 임대인이 어떻게 재개를 신청할 수 있는지를 순서대로 정리합니다.

• 승소 판결을 받고 강제집행까지 넣었는데 임차인이 갑자기 정지 결정문을 내밀며 집행관이 발길을 돌린 경우
• 임차인이 청구이의의 소나 재심을 걸었다는 말만 듣고 이제 아무것도 할 수 없다고 생각하는 경우
• 정지 결정에 적힌 기간이 언제 끝나는지, 그 뒤에 무엇을 해야 하는지 몰라 손을 놓고 있는 경우
• 임차인이 담보를 제공했다는데 그것이 집행 재개와 무슨 상관이 있는지 궁금한 경우

명도집행이 멈추는 두 가지 경로부터 구분하세요

명도소송에서 승소 판결을 받아 강제집행까지 넣었다가 절차가 갑자기 멈추는 경우, 임대인이 가장 먼저 확인해야 할 것은 이 정지가 어떤 경로로 이루어졌는지다. 강제집행정지라는 결과는 같아 보여도 그 근거가 다르면 이후 대응 방법도 완전히 달라지기 때문이다. 크게 보면 정지는 법원의 재판으로 명해지는 경우와, 정해진 서류를 제출하는 것만으로 집행기관이 반드시 멈춰야 하는 경우로 나뉜다.

첫 번째 경로는 법원이 재판으로 명하는 정지다. 청구이의의 소를 낸 임차인이 그 소송을 맡은 수소법원에 별도로 신청해, 이의 사유에 법률상 정당한 이유가 있고 사실에 대한 소명이 있다고 인정되면 법원은 담보를 제공하게 하거나 제공하지 않게 하고 판결이 있을 때까지 강제집행을 정지하도록 명할 수 있다(민사집행법 제46조②). 이 재판은 원칙적으로 변론 없이 하며, 급박한 사정이 있으면 재판장이 단독으로 할 수도 있다(같은 조 ③). 목적물에 소유권 등이 있다고 주장하는 제3자가 내는 제3자이의의 소의 경우에도 정지·취소는 제46조를 그대로 준용하므로(제48조③), 실무상 다루는 방식은 크게 다르지 않다.

두 번째 경로는 정지 명령이 아니라 정해진 서류의 제출만으로 집행기관이 반드시 멈춰야 하는 필수적 정지다. 집행 불허 재판의 정본, 강제집행을 면하기 위한 담보 제공 증명서류, 화해조서나 공정증서 정본 등 민사집행법 제49조가 정한 여섯 가지 서류 가운데 하나가 제출되면 집행은 그 즉시 정지되거나 제한된다. 이 유형은 법원의 별도 재판 없이도 서류 자체의 효력으로 정지가 이루어진다는 점에서 첫 번째 경로와 구조가 다르다.

재심이나 추후보완 상소로 항소심 또는 재심 절차가 진행 중인 경우에는 또 다른 근거가 적용된다. 민사소송법 제500조①에 따라 그 소송을 맡은 법원은 담보 제공 여부를 정해 강제집행을 일시정지하도록 명할 수도 있고, 반대로 담보를 제공하게 하고 집행을 계속하도록 명하거나 이미 실시한 강제처분을 취소하도록 명할 수도 있다. 정지만이 아니라 계속 진행이나 취소까지 함께 정할 수 있는 조항이라는 점이 특징이다.

세 경로 모두 겉으로는 "집행이 멈췄다"는 같은 결과처럼 보이지만, 다시 움직이기 위한 길은 서로 다르다. 어떤 근거로 정지되었는지를 정확히 확인하는 것이 재개 전략을 세우는 첫걸음이며, 아래에서 순서대로 짚어본다.

실무에서는 이 세 경로가 한 사건 안에서 시차를 두고 섞여 나타나기도 한다. 예를 들어 임차인이 먼저 청구이의의 소를 내면서 수소법원에 정지 재판을 신청했다가, 그 재판이 늦어지자 급박함을 이유로 집행법원의 잠정처분을 함께 구하는 경우도 있다. 이런 경우 임대인은 어느 재판이 최종 근거가 되는지, 그리고 그 재판에 붙은 조건이 무엇인지를 문서 하나하나 대조해 확인해야 혼선을 줄일 수 있다.

정지 서류 6가지, 취소되는 것과 일시적으로만 묶이는 것을 구분하세요

민사집행법 제49조는 강제집행을 필수적으로 정지하거나 제한해야 하는 서류 여섯 가지를 정하고 있다. 1호는 집행할 판결이나 가집행을 취소하거나 집행을 불허·정지하거나 집행처분 취소를 명한 집행력 있는 재판의 정본, 2호는 강제집행의 일시정지를 명한 재판의 정본, 3호는 강제집행을 면하기 위해 담보를 제공했다는 증명서류이다. 4호는 판결이 선고된 뒤 채권자가 변제를 받았거나 의무 이행을 미루도록 승낙한 취지를 적은 증서, 5호는 집행할 판결이 소 취하 등으로 효력을 잃었음을 증명하는 조서등본이나 증서, 6호는 강제집행을 하지 않는다거나 신청·위임을 취하한다는 취지를 적은 화해조서 정본 또는 공정증서 정본이다.

이 여섯 가지가 모두 같은 무게를 갖는 것은 아니다. 민사집행법 제50조①은 1호·3호·5호·6호의 경우에는 이미 실시한 집행처분을 취소하여야 한다고 정하고, 2호·4호의 경우에는 이미 실시한 집행처분을 일시적으로 유지하게 하여야 한다고 정한다. 즉 같은 정지라도 어떤 서류가 근거였는지에 따라 이미 진행된 집행, 예컨대 이미 붙여 둔 계고나 일부 실시한 처분이 통째로 취소되는지, 아니면 그대로 묶여 있다가 다시 살아날 수 있는지가 갈린다.

임대인 입장에서 실무적으로 의미가 큰 쪽은 일시유지형이다. 2호(일시정지 재판 정본)나 4호(변제·이행유예 승낙 증서)로 정지된 경우라면 이미 진행된 집행처분 자체는 사라지지 않고 그대로 유지되므로, 정지 사유가 해소되면 별도의 강제집행 신청 없이도 남아 있던 절차를 이어갈 여지가 생긴다. 반면 1호·3호·5호·6호로 정지된 경우에는 이미 실시한 처분이 취소되므로, 사유가 해소되더라도 취소된 부분은 처음부터 다시 절차를 밟아야 할 수 있다.

따라서 정지 통지를 받은 임대인이 가장 먼저 해야 할 일은 결정문이나 제출된 서류가 제49조의 몇 호에 해당하는지 확인하는 것이다. 서류의 표제나 문구만으로는 어느 호에 해당하는지 분명하지 않을 수 있어, 근거 조항과 처분 유형을 함께 확인하는 상담이 안전하다.

특히 화해조서 정본이나 공정증서 정본이 근거로 제시된 6호의 경우에는 그 문서에 강제집행을 하지 않는다거나 신청·위임을 취하한다는 취지가 실제로 담겨 있는지를 문언 그대로 확인하는 것이 중요하다. 비슷한 화해조서라도 단순히 이행을 유예하는 취지인지, 아예 집행을 하지 않겠다는 취지인지에 따라 6호에 해당하는지 여부가 달라질 수 있어, 문서의 정확한 문구를 근거로 판단해야 한다.

청구이의의 소를 냈다고 저절로 집행이 멈추나요?

많은 임차인이 청구이의의 소를 제기하면 그것만으로 명도집행이 자동으로 멈춘다고 생각하지만, 이는 사실과 다르다. 민사집행법 제46조①은 청구이의의 소를 제기하는 것 자체는 강제집행을 계속하여 진행하는 데 영향을 미치지 않는다고 명확히 정하고 있고, 제3자이의의 소도 제48조③에 따라 같은 원리가 준용된다. 소장을 접수했다는 사실만으로는 집행절차에 어떠한 변화도 생기지 않는다는 뜻이다.

집행을 실제로 멈추려면 소 제기와 별도로, 그 소송을 맡은 수소법원에 잠정처분을 신청해야 한다. 이의를 주장하는 사유에 법률상 정당한 이유가 있다고 인정되고 사실에 대한 소명이 있어야만 법원은 판결이 있을 때까지 담보 제공 여부를 정해 강제집행 정지를 명할 수 있다(제46조②). 소장 접수만으로는 아무 효과가 없고, 별도의 정지 재판을 받아 그 정본을 집행기관에 제출해야 비로소 정지의 효력이 생긴다.

따라서 임대인이 집행 현장에서 임차인으로부터 "소송을 냈으니 집행을 멈추라"는 말을 듣더라도, 실제로 정지 재판의 정본이 제시되지 않았다면 집행은 그대로 계속 진행될 수 있다. 반대로 임대인 스스로도 정지 근거 서류가 실제로 제출되었는지, 그 서류가 어떤 유형인지를 반드시 확인해야 뒤에서 다룰 재개 절차를 준비할 수 있다.

참고로 청구이의의 소 자체는 판결의 옳고 그름을 다시 다투는 절차가 아니라, 판결이 확정된 뒤 변제나 화해처럼 새로 생긴 사정을 이유로 그 집행력을 다투는 절차라는 점도 함께 알아두면 상황을 이해하는 데 도움이 된다. 소송이 진행 중이라는 사실 자체가 곧 집행 중단을 뜻하지 않는다는 원칙을 기억해 두는 것이 중요하다.

실제 현장에서는 임차인이 소장 접수증이나 접수 사실만 담긴 문서를 정지의 근거인 것처럼 제시하는 경우도 있다. 이런 문서는 소를 냈다는 사실만 증명할 뿐, 정지를 명하는 재판 정본이나 제49조가 정한 서류가 아니라면 법적으로 집행을 멈출 근거가 되지 못한다. 임대인은 제시된 문서가 실제로 어떤 재판이나 절차에서 나온 것인지 문서의 제목과 발급 기관, 사건번호가 아닌 조항 근거를 확인하는 방식으로 구분해야 한다.

법원이 정한 정지 기간을 넘기면, 다시 움직일 여지가 생깁니다

급박한 사정이 있을 때는 정지 재판을 수소법원이 아니라 집행법원이 대신 할 수 있다(민사집행법 제46조④). 다만 이 경우 집행법원은 상당한 기간 안에 수소법원의 재판서를 제출하도록 명하여야 한다. 즉 집행법원이 내린 잠정 조치에는 사실상 기한이 붙는다는 뜻이며, 이 기한이 임대인이 다시 움직일 수 있는 분기점이 된다.

이 기간을 넘기면 어떻게 될까. 민사집행법 제46조⑤은 그 기간을 넘긴 때에는 채권자, 즉 임대인의 신청에 따라 강제집행을 계속하여 진행한다고 정한다. 다시 말해 집행법원의 정지가 임시방편이었을 뿐 수소법원의 정식 재판서가 기한 안에 제출되지 않았다면, 임대인은 스스로 신청해 절차를 다시 움직일 수 있다는 것이다.

실무적으로 임대인이 챙겨야 할 흐름은 아래와 같이 정리할 수 있다.

이 흐름에서 가장 실수하기 쉬운 지점은 "정지됐으니 알아서 풀리겠지"라고 손을 놓는 것이다. 기간 도과나 정지 사유의 해소는 법원이 임대인에게 먼저 알려주지 않는다. 임대인 쪽에서 진행 상황을 스스로 챙기고 필요한 시점에 신청해야 비로소 절차가 다시 움직인다는 점을 기억해야 한다.

이 네 단계는 순서가 뒤바뀌지 않도록 주의할 필요가 있다. 근거와 기간을 먼저 확인하지 않은 채 곧바로 재개 신청서부터 제출하면, 정작 필요한 서류나 소명 자료가 빠져 신청이 반려되거나 보정을 요구받을 수 있다. 반대로 기간과 사유를 정확히 정리해 두면 신청 자체는 비교적 간단한 서면으로 진행할 수 있는 경우가 많다.

재심이나 추후보완 상소로 멈춘 경우는 어떻게 다른가요?

임차인이 판결 확정 후 재심을 청구하거나, 상소기간을 지키지 못한 데 정당한 사유가 있다며 추후보완 상소를 낸 경우에는 민사소송법 제500조가 적용된다. 이 조항은 불복 이유로 내세운 사유에 법률상 정당한 이유가 있다고 인정되고 사실에 대한 소명이 있는 때에, 법원이 당사자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하지 않게 하고 강제집행을 일시정지하도록 명할 수 있다고 정한다(①).

여기서 눈여겨볼 부분은 이 조항이 정지만을 정하고 있는 것이 아니라는 점이다. 같은 항은 법원이 담보를 제공하게 하고 강제집행을 실시하도록 명하거나, 이미 실시한 강제처분을 취소하도록 명할 수도 있다고 함께 정하고 있다. 즉 재심이나 추후보완 상소 국면에서도 법원의 재판 내용에 따라 집행이 계속되거나, 오히려 재개될 수 있는 길이 함께 열려 있는 구조다.

다만 담보 없이 하는 강제집행 정지는 그 집행으로 말미암아 보상할 수 없는 손해가 생기는 것을 소명한 때에만 할 수 있다(②). 이 재판은 변론 없이 할 수 있으며, 이 재판 자체에 대해서는 불복할 수 없다(③). 소송기록이 원심법원에 있는 경우에는 그 원심법원이 이 재판을 한다(④). 절차의 구조가 명확하게 정해져 있어, 어느 법원이 판단하는지도 사건 진행 단계에 따라 달라진다.

이런 구조이다 보니 재심이나 추후보완 상소가 접수됐다는 사실만으로 임대인이 미리 낙담할 필요는 없다. 정지 여부와 조건은 결국 법원의 재판을 거쳐 정해지고, 그 재판에 담보 조건이 붙어 있는지, 기간이 명시되어 있는지에 따라 임대인이 대응할 수 있는 지점이 달라진다. 본안 판결이 선고된 뒤 정지명령이 구체적으로 어떻게 처리되는지는 사안에 따라 다르므로, 진행 중인 사건이라면 상담을 통해 정확하게 안내받는 편이 안전하다.

정지가 풀린 뒤, 임차인이 또 다른 정지를 신청하면 어떻게 되나요?

하나의 정지 사유가 해소되어 임대인이 재개를 준비하는 시점에, 임차인이 다시 새로운 사유를 들어 정지를 신청하는 경우도 있다. 이때 임대인이 가장 먼저 확인해야 할 것은 새로운 신청이 앞서와 같은 조항을 근거로 하는지, 아니면 전혀 다른 절차를 근거로 하는지다. 예컨대 청구이의의 소에서 정지가 한 차례 해소된 뒤, 별도의 재심 청구를 근거로 민사소송법 제500조①에 따른 새로운 정지를 다시 신청하는 식이다.

중요한 점은 새로운 정지 역시 저절로 인정되지 않는다는 것이다. 재판에 의한 정지든 필수적 정지든, 정지가 다시 이루어지려면 그때마다 법률이 정한 요건, 즉 법률상 정당한 이유와 사실에 대한 소명, 또는 제49조가 정한 서류 자체가 새로 갖춰져야 한다. 앞서 이미 한 차례 정지와 재개를 거친 사건이라고 해서 심사 기준이 완화되는 것은 아니며, 매번 별도의 요건 충족 여부가 확인된다.

따라서 임대인 입장에서는 재개 이후에도 사건 진행 상황을 계속 지켜보는 것이 안전하다. 정지가 반복되는 것 자체를 막을 방법을 미리 단정하기는 어렵지만, 매번 근거 조항과 제출 서류를 확인하고 필요하면 그때그때 대응하는 방식으로 접근하는 것이 실무적으로 가장 현실적이다.

또한 정지와 재개가 여러 차례 반복되는 사건일수록 그동안 오간 결정문과 서류를 시간 순서대로 정리해 두는 습관이 중요하다. 어느 시점에 어떤 근거로 정지되었고, 언제 그 사유가 해소되어 재개되었는지를 정리한 기록은 이후 새로운 정지 신청이 들어왔을 때 그것이 앞서와 같은 사유의 반복인지, 전혀 새로운 사유인지를 빠르게 판단하는 데 실질적인 도움이 된다.

정지 국면에서 임대인이 확인해야 할 절차 비용과 소요 기간

정지된 집행을 재개하는 과정은 새로운 소송을 처음부터 다시 시작하는 것이 아니라 기존 집행절차를 이어가는 성격이 강하다. 그렇다고 해서 비용이나 기간이 전혀 들지 않는 것은 아니며, 사건마다 진행 상황이 달라 정확한 금액과 기간은 상담을 통해 사건 기록을 확인한 뒤 안내받는 것이 정확하다. 아래는 명도소송 전체 절차를 기준으로 한 참고 항목이다.

위 금액과 기간은 명도소송 전체 절차를 기준으로 한 참고치이며, 이미 판결과 집행권원을 확보한 뒤 정지·재개 단계에서 실제로 드는 비용은 사건마다 진행 경과와 남은 절차의 범위에 따라 달라질 수 있다. 정지 사유가 소 취하나 화해로 해소된 경우에는 별도의 새로운 소송 없이 서류만으로 재개를 신청할 수 있어 절차가 비교적 단순할 수 있는 반면, 새로운 재판을 거쳐야 하는 경우에는 시간이 더 걸릴 수 있다. 정지 국면의 재개 신청 자체에 별도의 새로운 선임계약이 필요한지는 기존 사건 진행 상황에 따라 다르므로 상담 시 확인하는 것이 정확하며, 이미 진행 중이던 사건이라면 기존 자료를 그대로 활용해 검토하는 경우가 많다.

강제집행이 실제로 재개되면 짐 반출 등 실력 행사는 법원 소속 집행관에 의하여 이루어진다. 계고 절차를 다시 밟아야 하는지, 이미 진행된 계고가 그대로 유효한지는 앞서 살펴본 취소형·일시유지형 구분과 맞물려 있으므로 사건 기록을 확인해 판단해야 한다. 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』을 직접 집필하고 사건을 진행하며 지금까지 명도소송 800건 이상, 강제집행 관련 사건 200건 이상을 다뤄왔다.

정지·재개 국면에서는 비용보다 시간 관리가 더 중요한 변수가 되는 경우가 많다. 정지가 길어질수록 임대인은 그 기간만큼 점유 회수가 늦어지는 손해를 감수해야 하므로, 정지 근거를 빠르게 파악해 재개 요건이 갖춰지는 즉시 신청하는 것이 실무적으로 가장 효과적인 대응이다. 사건 서류를 미리 정리해 두면 상담 시간도 단축할 수 있다.

선임 절차는 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행의 네 단계로 이루어지며, 정지 국면에서 상담을 받는 경우에도 이 흐름 안에서 기존 사건 기록을 검토받게 된다. 방문 없이 전화로 선임 상담을 진행할 수 있고 전국 사건을 다루고 있어, 지방에서 진행 중인 명도소송이 정지된 경우에도 동일한 절차로 상담받을 수 있다.

정지 통지를 받았을 때, 임대인이 순서대로 확인할 다섯 가지

정지 통지나 서류를 받은 임대인이 당황하지 않고 대응하려면, 아래 다섯 가지를 순서대로 확인하는 것이 도움이 된다. 각 단계는 앞에서 살펴본 두 가지 정지 경로와 취소형·일시유지형 구분을 실제 상황에 적용하는 순서이기도 하다.

이 다섯 단계를 순서대로 밟으면 강제집행정지가 "영구적으로 집행이 끝난 상태"가 아니라 "조건이 맞으면 다시 움직일 수 있는 상태"라는 점을 확인할 수 있다. 특히 마지막 다섯 번째 항목은 서류의 형식이 비슷해 보여도 법적 효력이 전혀 다를 수 있어, 스스로 판단해 대응을 미루다가 재개 시기를 놓치는 경우가 실무에서 적지 않다는 점에서 특히 강조할 필요가 있다.

다섯 가지 확인 과정을 거치고 나면, 임대인은 자신의 사건이 재판에 의한 정지인지 서류에 의한 필수적 정지인지, 취소형인지 일시유지형인지, 그리고 지금이 재개를 신청할 수 있는 시점인지를 스스로 정리할 수 있게 된다. 이 정리가 끝난 뒤에 상담을 받으면 논의가 훨씬 구체적이고 빠르게 진행될 수 있고, 다음에 취해야 할 조치도 그만큼 분명해진다.

정리한 내용을 상담 시 가져오면 도움이 되는 자료로는 정지 결정문 또는 서류의 사본, 앞서 받은 판결문과 집행문, 그동안 집행관과 주고받은 안내문이나 계고장 등이 있다. 이런 자료를 시간 순서대로 준비해 두면 어느 단계에서 정지가 이루어졌는지, 재개를 위해 무엇이 더 필요한지를 훨씬 빠르게 확인할 수 있다.

자주 묻는 질문