원룸이나 다세대 건물 한 동을 통째로 운영하는 임대인이라면, 여러 호실에서 동시에 문제가 터지는 상황을 피하기 어렵습니다. 한 호실은 차임이 여러 달 밀렸고, 다른 호실은 계약이 끝났는데도 연락이 닿지 않고, 또 다른 호실은 계약 만료를 앞두고 버티겠다는 뜻을 내비치는 식입니다. 이럴 때 건물주 입장에서 가장 먼저 드는 의문은 소장을 호실마다 따로 내야 하는지, 아니면 하나의 소장에 여러 세입자를 한꺼번에 피고로 넣을 수 있는지입니다.

• 두 호실 이상에서 차임 연체나 계약 만료 후 미반환 문제가 동시에 생겼다
• 소송을 호실별로 나눠서 낼지, 하나로 묶어서 낼지 판단이 서지 않는다
• 한 호실에서 다투기 시작하면 다른 호실 진행까지 늦춰지는 건 아닌지 걱정된다
• 강제집행까지 가면 호실별로 어떻게 진행되는지 궁금하다

위 항목 가운데 하나라도 해당한다면, 소송 방식을 정하기 전에 공동소송의 요건과 소가 계산, 그리고 소송 안에서 각 호실이 어떻게 취급되는지를 먼저 이해해 두는 편이 이후 서류 준비와 비용 예측 모두에 도움이 됩니다. 호실 수가 많을수록 한 번의 판단 착오가 전체 일정에 영향을 줄 수 있기 때문에, 아래 순서대로 조문 구조부터 차근히 짚어보겠습니다. 소송을 어떻게 진행하든 절차의 뼈대는 동일하지만, 호실을 묶는 방식에 따라 소장을 준비하는 실무자의 업무량과 임대인이 체감하는 진행 속도가 달라질 수 있으므로 미리 구조를 파악해 두는 것이 중요합니다.

여러 호실 세입자를 한 소장에 묶을 수 있는 법적 근거

민사소송법 제65조는 공동소송의 요건을 두 가지 경우로 나누어 정하고 있습니다. 전문은 소송목적이 되는 권리나 의무가 여러 사람에게 공통되거나 사실상 또는 법률상 같은 원인으로 말미암아 생긴 경우이고, 후문은 소송목적이 되는 권리나 의무가 같은 종류의 것이고 사실상 또는 법률상 같은 종류의 원인으로 말미암은 것인 경우에도 또한 같다고 정합니다. 원룸 한 동에 있는 여러 호실은 각 세입자마다 계약 상대방이 같은 임대인이라는 점, 임대차계약의 형식과 관리 방식이 거의 같다는 점에서 후문의 '같은 종류의 원인'에 해당할 여지가 있는 구조입니다.

다만 이는 여러 사람을 공동피고로 삼아 하나의 소장에 담을 수 있는 절차적 근거일 뿐이고, 실제로 묶어서 진행할지는 사건마다 사정이 다르기 때문에 소장을 준비하는 단계에서 각 호실 임대차계약서와 연체 내역, 세입자 연락 가능 여부를 함께 정리해 판단하는 편이 안전합니다. 호실 수가 많을수록 계약서와 송달 주소, 연체 시작 시점을 표로 정리해 두면 소장 작성과 이후 서류 준비가 한결 수월해집니다. 호실마다 임대차 계약 상대방은 같은 임대인이지만 계약 체결 시점, 보증금과 차임 액수, 갱신 여부는 제각각인 경우가 많으므로, 공동소송으로 묶을지 판단할 때는 이런 개별 조건의 차이도 함께 살펴보아야 합니다.

호실을 합쳐서 소송하면 소가도 그만큼 합산될까

민사소송법 제27조 제1항은 하나의 소로 여러 개의 청구를 하는 경우에는 그 여러 청구의 값을 모두 합하여 소송목적의 값을 정한다고 규정합니다. 원룸 다섯 호실을 한 소장에 묶어서 명도를 청구한다면, 다섯 호실 각각의 명도 청구 값을 모두 더한 금액이 소가가 되는 구조입니다. 소가에 따라 인지대가 규칙으로 정해져 붙는 구조이므로, 호실을 합쳐서 소송한다고 해서 인지대 자체가 줄어드는 것은 아니라는 점을 먼저 이해해 둘 필요가 있습니다.

같은 조 제2항은 과실이나 손해배상, 위약금 또는 비용의 청구가 소송의 부대목적이 되는 경우에는 그 값을 소송목적의 값에 넣지 않는다고 정하고 있습니다. 명도소송에서 함께 청구하는 경우가 많은 연체 차임 부분이 이 부대목적 청구에 해당하는지는 청구 구성과 사건 성격에 따라 달라질 수 있는 부분이라 단정하기 어렵고, 실제 소장을 준비할 때 상담을 통해 확인하는 편이 정확합니다. 호실을 합쳐서 소송하는 것이 서류 작업의 중복을 줄여 주는 실무적인 장점은 있지만, 그것이 곧바로 비용이 더 저렴해진다는 뜻으로 단순화하기는 어렵습니다.

세 조문을 한 번에 보면, 공동소송은 여러 세입자를 한 소장에 담을 수 있게 해 주는 절차이지 각 호실의 사정을 하나로 뭉뚱그려 처리해 주는 절차는 아니라는 점을 알 수 있습니다. 소가는 합산되어 산정되지만, 소송이 진행되는 방식과 강제집행 단계는 호실별로 갈라지는 구조라는 점을 함께 기억해 두어야 실제 진행 상황을 정확히 이해할 수 있습니다. 이 구조를 미리 알아 두면 소장을 접수한 뒤에 예상치 못한 지연이나 추가 절차를 마주하더라도 당황하지 않고 다음 단계를 준비할 수 있습니다.

원룸 다호실 명도, 임대인들이 자주 하는 오해

호실이 여러 개인 원룸 건물주와 상담하다 보면 비슷한 오해가 반복해서 나옵니다. 조문 구조를 정확히 알아두면 소송 방식을 정할 때 불필요한 걱정을 줄일 수 있습니다.

공동소송으로 묶어도 호실마다 따로 움직이는 이유

호실을 한 소장에 묶었다고 해서 다섯 세입자가 마치 한 사람처럼 움직이는 것은 아닙니다. 민사소송법 제66조는 공동소송인 가운데 한 사람의 소송행위 또는 이에 대한 상대방의 소송행위와 공동소송인 가운데 한 사람에 관한 사항은 다른 공동소송인에게 영향을 미치지 아니한다고 정하고 있습니다. 이를 통상공동소송인의 독립 원칙이라고 부르는데, 실무적으로는 각 호실 세입자가 소송 안에서 각자 독립된 당사자처럼 취급된다는 뜻입니다.

예를 들어 다섯 호실 가운데 한 세입자의 주소를 확인할 수 없어 공시송달 절차를 밟게 되거나, 그 세입자만 답변서를 내지 않아 절차가 늦어지더라도, 나머지 호실의 진행이 그 때문에 함께 묶여 늦어지는 구조는 아닙니다. 반대로 한 호실 세입자와 먼저 화해나 조정으로 이야기가 정리되어 그 호실 부분이 일찍 마무리되더라도, 나머지 호실에 대한 심리는 각자의 사정대로 계속 진행됩니다. 다만 이는 조문이 정한 원칙적인 구조이고, 실제 재판부가 기일을 어떻게 운영하느냐에 따라 체감하는 진행 속도는 달라질 수 있습니다.

판결을 받아도 강제집행은 호실별로 따로 신청해야 한다

공동소송으로 진행해 하나의 판결문에 다섯 호실 세입자가 모두 피고로 표시되었다고 해도, 그 판결로 곧바로 다섯 호실을 한 번에 집행할 수 있는 것은 아닙니다. 민사집행법 제39조 제1항은 강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정합니다. 결국 강제집행은 판결문에 표시된 그 사람, 즉 그 호실 세입자를 상대로 한 절차이기 때문에 호실마다 집행 신청 자체를 따로 밟아야 하는 구조입니다.

실제 집행 단계에서도 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지며, 호실 하나의 집행이 끝났다고 해서 다른 호실의 짐까지 함께 처리되지 않습니다. 신청부터 본집행까지는 약 3개월 정도가 걸리는데, 호실별로 신청 시점이 다르면 완료 시점도 그만큼 달라질 수 있습니다. 여러 호실을 동시에 정리하고 싶다면 소송 단계뿐 아니라 강제집행 신청 시점까지 함께 계획을 세워 두는 편이 전체 일정을 가늠하는 데 도움이 됩니다. 호실별 완료 시점이 서로 다르더라도 전체 건물을 정리하는 큰 일정 안에서는 자연스러운 흐름이므로 조급하게 볼 필요는 없습니다. 순서와 일정은 상담 시 함께 정리해 드립니다.

호실별 개별 소송과 공동소송, 무엇이 다른가

두 방식은 절차의 뼈대 자체가 다르지 않지만, 서류를 준비하는 방식과 진행 체감에서 차이가 납니다. 아래 비교는 앞서 살펴본 조문 구조를 실무 상황에 대입해 정리한 것입니다.

호실 수가 많고 계약 형식이 비슷하며 동시에 문제가 불거졌다면 공동소송으로 서류 준비의 중복을 줄이는 방향을 검토할 만하고, 호실마다 사정과 시기가 크게 다르다면 호실별로 따로 진행하는 편이 오히려 관리하기 편할 수 있습니다. 어느 쪽이 더 나은지는 호실 수, 세입자 소재 확인 여부, 연체 시작 시점 같은 구체적인 사정에 따라 달라지므로 사안에 따라 다르며 상담 시 안내를 받는 편이 정확합니다.

원룸 건물주들이 상담에서 자주 하는 말과 실제 구조

이렇게 상담에서 자주 나오는 말들을 하나씩 짚어 보면, 공동소송이라는 절차가 '한 번에 다 처리해 주는 절차'가 아니라 '서류를 한 번에 준비할 수 있게 해 주는 절차'에 가깝다는 점이 분명해집니다. 비용과 진행 속도를 실제로 좌우하는 것은 소송을 묶는 방식이 아니라 호실별 계약 내용과 세입자의 대응 태도라는 점을 기억해 두면 혼란이 줄어듭니다.

호실 세 곳을 함께 진행한다면, 흐름은 이렇게 그려볼 수 있다

실제 진행 흐름을 그려보면 이해가 빠릅니다. 원룸 한 동에서 세 호실의 차임이 동시에 여러 달 밀린 상황을 가정해 보겠습니다. 세 호실 모두 임대인이 같고, 계약서 양식과 연체 발생 원인이 비슷하다면 민사소송법 제65조 후문이 정한 '같은 종류의 원인' 요건을 검토해 볼 수 있는 사안입니다.

이 경우 소장 한 건에 세 호실 세입자를 공동피고로 적고, 각 호실의 명도 청구 값을 더해 소가를 정리합니다(제27조①). 소장 접수 이후 세 호실 가운데 한 곳의 세입자가 이사를 나가 다른 곳에 거주하고 있어 주소 확인에 시간이 걸리는 상황이 생겼다고 해도, 나머지 두 호실은 정상적으로 변론 절차가 진행될 수 있습니다. 이는 제66조가 정한 독립 원칙이 실제로 작동하는 예라고 볼 수 있습니다.

세 호실 모두에 대해 판결이 확정되었다면, 다음 단계는 강제집행입니다. 판결문에는 세 세입자의 이름이 모두 피고로 표시되어 있지만, 강제집행 신청은 호실마다 별도로 접수해야 하고 집행관도 호실별로 현장에 나가 절차를 진행합니다(민집법 제39조①). 결국 소장은 한 건으로 정리하되, 진행과 집행은 호실 수만큼 각각 관리해야 하는 구조라는 점을 미리 알아두면 전체 일정을 예상하는 데 도움이 됩니다.

호실이 두세 곳일 때와 열 곳에 가까울 때, 무엇이 달라지나

같은 원룸 건물이라도 문제가 생긴 호실이 두세 곳인지, 열 곳에 가까운지에 따라 실무적으로 체감하는 부담은 달라집니다. 호실이 두세 곳이라면 공동소송으로 묶든 따로 진행하든 서류량 차이가 크지 않아 임대인이 선호하는 방식을 정하면 되는 경우가 많습니다. 반면 호실이 많아질수록 계약서, 연체 내역, 송달 주소를 정리하는 작업량 자체가 늘어나기 때문에 처음부터 호실별 정보를 표로 관리해 두는 편이 소장 준비 단계에서 시간을 아끼는 방법이 됩니다.

공동소송으로 묶는 호실 수가 많아진다고 해서 소송의 구조 자체가 달라지는 것은 아닙니다. 민사소송법 제65조 요건은 두 사람이든 열 사람이든 동일하게 적용되고, 소가도 제27조①에 따라 늘어난 호실만큼 합산될 뿐입니다. 다만 호실 수가 많으면 그만큼 개별적으로 다투거나 연락이 닿지 않는 호실이 나올 가능성도 높아지므로, 제66조의 독립 원칙에 따라 일부 호실만 지연되고 나머지는 정상 진행되는 상황을 미리 염두에 두고 전체 일정을 여유 있게 잡아 두는 편이 현실적입니다.

강제집행 단계에서는 호실 수가 늘어날수록 신청·집행 절차의 반복 횟수도 함께 늘어납니다. 민사집행법 제39조①에 따라 호실마다 별도 신청이 필요하므로, 열 곳에 가까운 호실을 한꺼번에 정리해야 한다면 어느 호실부터 강제집행을 신청할지 순서를 정해 두는 것도 실무적으로 도움이 됩니다. 순서를 정할 때는 소가나 보증금 규모보다는 세입자와의 연락 가능 여부, 화해 가능성처럼 절차가 빨리 정리될 수 있는 호실을 우선하는 경우가 많습니다.

소장 접수 전, 호실별로 정리해 두면 좋은 것들

호실을 몇 개로, 어떤 방식으로 묶을지 정하기 전에 아래 항목을 호실별로 정리해 두면 소송 방식을 정하는 판단도 쉬워지고, 이후 소장 준비와 상담 과정도 훨씬 빨라집니다.

• 호실별 임대차계약서 사본과 계약 기간, 보증금·차임 조건
• 연체가 시작된 시점과 현재까지 밀린 차임 내역
• 세입자의 현재 연락 가능 여부와 주민등록상 주소 확인 상태
• 내용증명 발송 여부와 발송일, 회신 유무

이 네 가지를 호실별로 표로 정리해 상담을 받으면, 공동소송으로 묶을 수 있는 호실과 따로 진행하는 편이 나은 호실을 구분하는 판단이 훨씬 빨라집니다. 특히 연락이 닿지 않아 공시송달이 예상되는 호실이 있다면, 그 호실 때문에 전체 진행이 물리적으로 묶이지 않는다는 점(제66조)을 감안해 미리 마음의 준비를 해 두는 편이 좋습니다.

여러 호실을 동시에 진행할 때 실무 순서

원룸 다호실 명도소송, 실제 비용은 어떻게 구성되나

비용을 가늠할 때는 변호사 선임료와 법원에 내는 실비를 나누어 보는 것이 정확합니다. 법도종합법률사무소는 선임료를 200만원부터로 안내하며 사안별로 달라질 수 있고, 선임을 진행하면 점유이전금지가처분과 내용증명은 별도 비용 없이 함께 진행합니다. 내용증명만 단독으로 의뢰하는 경우에는 20만원입니다. 법원에 내는 실비, 즉 인지대와 송달료, 열쇠수리공 비용, 우편료 등을 모두 더하면 대략 50만원에서 100만원 사이로 안내되고 있습니다.

호실 수가 늘어나면 송달료나 우편료처럼 호실 수에 비례하는 실비 항목이 함께 늘어날 여지는 있지만, 그 증가 폭은 호실 수와 세입자 소재 확인 여부에 따라 달라지므로 사안별로 상담을 통해 안내받는 편이 정확합니다. 여러 호실을 한꺼번에 정리해야 하는 상황일수록 초기에 전체 구조를 한 번 짚어 두면 이후 일정과 비용을 예측하는 데 도움이 됩니다. 특히 호실별로 연체 기간이 다르면 청구할 수 있는 금액도 달라지므로, 소장을 준비하기 전에 호실별 연체 내역을 정리한 자료를 미리 갖춰 두는 편이 상담과 서류 작성 모두를 앞당기는 방법이 됩니다. 강제집행까지 가지 않고 소송 중간에 세입자가 자진 이사하거나 합의로 정리되는 호실도 있을 수 있는데, 이 경우에도 나머지 호실의 절차나 비용에는 영향을 주지 않습니다.

자주 묻는 질문

정리 — 원룸 다호실 명도소송에서 기억해 둘 세 가지

여러 호실을 동시에 정리해야 하는 원룸 건물주라면, 앞서 살펴본 세 가지 조문을 하나의 흐름으로 기억해 두면 실무적으로 도움이 됩니다. 첫째, 민사소송법 제65조에 따라 여러 세입자를 한 소장에 공동피고로 묶을 수 있는 절차적 근거가 있다는 점입니다. 둘째, 제27조①에 따라 소가는 청구를 모두 합산해 정해지므로 소가나 인지대가 저절로 줄어드는 것은 아니라는 점입니다. 셋째, 제66조에 따라 공동소송으로 묶여도 각 호실은 소송 안에서 독립적으로 취급되고, 민사집행법 제39조①에 따라 강제집행 역시 호실별로 각각 신청해야 한다는 점입니다.

이 세 가지를 미리 이해하고 있으면, 소송 방식을 정하는 단계에서부터 비용과 일정을 훨씬 현실적으로 가늠할 수 있습니다. 호실 수가 많고 사정이 복잡할수록 초기에 호실별 자료를 정리해 상담을 받는 편이 이후 절차를 관리하는 부담을 줄이는 방법이 됩니다. 호실을 어떻게 묶을지에 대한 정답은 하나로 정해져 있지 않고, 각 호실의 계약 조건과 세입자 상황, 그리고 임대인이 원하는 진행 속도에 따라 달라지는 문제이므로, 결국은 사안에 맞춰 상담을 통해 방향을 잡는 것이 가장 확실한 방법입니다.