승소했는데 강제집행 불가? 흔히 겪는 낭패

임차인이 월세를 3개월째 밀리고 있습니다. 내용증명도 보냈고, 이제 명도소송만 남았습니다. 변호사를 선임하고 6개월간 소송을 진행해 드디어 승소판결을 받았습니다. 이제 강제집행만 하면 건물을 돌려받을 수 있다고 생각했는데, 집행관이 현장에 나가보니 임차인이 아닌 전혀 다른 사람이 건물을 점유하고 있었습니다.

이런 일이 실제로 빈번하게 발생합니다. 악의적인 임차인들은 명도소송이 진행되는 동안 제3자에게 점유를 넘겨 집행을 회피하려 합니다. 위장 세입자를 내세우거나, 가족 명의로 사업자등록을 변경하거나, 심지어 무단으로 전대차 계약을 체결하기도 합니다.

재소송 시 발생하는 막대한 손실

구체적인 손실 항목

단순히 비용만의 문제가 아닙니다. 1년 이상의 시간 동안 건물을 활용하지 못하고, 불법 점유자와 계속 싸워야 하는 정신적 스트레스는 금액으로 환산할 수 없습니다. 더욱이 새로운 점유자가 또다시 점유를 이전할 경우, 이 악순환은 끝없이 반복될 수 있습니다.

점유이전금지가처분과 명도소송의 관계

진행 순서와 타이밍

실제 사례로 보는 가처분의 중요성

사례 1: 가처분 미진행으로 재소송한 경우

서울 강남구 상가 건물주 A씨는 임차인이 3개월 이상 월세를 연체하자 명도소송만 진행했습니다. 6개월 후 승소판결을 받았지만, 강제집행 신청 단계에서 임차인이 동생 명의로 사업자등록을 변경한 사실이 확인되었습니다. 법원은 판결문상 피고와 현재 점유자가 다르다는 이유로 강제집행을 불허했고, A씨는 동생을 새로운 피고로 하여 다시 명도소송을 제기해야 했습니다. 추가로 7개월이 소요되었고, 총 1년 3개월간 월세 1,300만원 손실과 변호사 비용 400만원이 추가로 발생했습니다.

사례 2: 가처분과 명도소송을 함께 진행한 경우

부산 해운대구 상가 건물주 B씨는 동일한 상황에서 점유이전금지가처분과 명도소송을 동시에 진행했습니다. 명도소송 진행 중 임차인이 조카에게 점유를 이전했지만, 가처분 집행이 되어 있었기 때문에 승소 후 승계집행문을 발급받아 조카를 상대로도 즉시 강제집행을 진행할 수 있었습니다. 총 소요 기간은 명도소송 6개월 + 강제집행 3개월로 9개월만에 건물을 회수했습니다.

법도 명도소송센터의 전문성

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비용 안내

점유이전금지가처분 비용

명도소송 비용

자주 묻는 질문

Q1. 명도소송만 하고 가처분은 안 해도 되나요?

법적으로는 가능하지만, 실무적으로 매우 위험합니다. 점유자가 바뀌면 승소판결을 받고도 강제집행을 할 수 없어 처음부터 재소송을 해야 합니다. 실무에서 명도소송 진행 시 98% 이상이 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 이유입니다.

Q2. 가처분 신청 후 얼마나 기다려야 하나요?

신청 후 법원의 담보제공명령이 약 1주일 내 송달되고, 담보 제공 후 수일 내 가처분 결정을 받습니다. 결정 후 2주 이내 집행관을 통해 현장 집행을 완료해야 합니다. 전체 과정은 약 2~3주 소요됩니다.

Q3. 담보는 돌려받을 수 있나요?

네. 명도소송에서 승소하면 담보는 전액 반환됩니다. 담보는 만약 명도소송에서 패소할 경우 상대방의 손해를 보전하기 위한 것으로, 승소 시에는 담보취소 신청을 통해 돌려받을 수 있습니다.

Q4. 가처분 집행 후에도 점유자가 바뀌면 어떻게 하나요?

가처분 집행 후 점유가 제3자에게 이전되더라도, 명도소송 승소 후 승계집행문을 발급받아 그 제3자를 상대로도 강제집행이 가능합니다. 이것이 점유이전금지가처분을 하는 핵심 이유입니다.

Q5. 전국 어디서나 진행 가능한가요?

네. 법원 관할에 따라 전국 어디서나 진행 가능하며, 방문 없이 전화만으로도 선임하실 수 있습니다. 필요한 서류는 우편이나 이메일로 주고받으며, 법원 출석이 필요한 경우 변호사가 대리 출석합니다.