점유이전금지가처분 없이 명도소송? 승소해도 집행 불가능합니다
법도명도
24시간 60분전
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본문
점유이전금지가처분 없다면
명도소송 승소해도 소용없습니다
명도소송 승소해도 소용없습니다
명도소송 진행 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면 판결받아도 강제집행 불가능합니다. 점유이전금지가처분으로 점유자를 고정시켜야 합니다.
실제 사례에서 발생한 일입니다
6개월간 명도소송을 진행해 승소했습니다. 그런데 막상 강제집행 신청을 하려고 보니 임차인이 건물을 제3자에게 넘긴 상태였습니다. 판결문에는 원래 임차인 이름만 적혀있어 새로운 점유자를 상대로는 집행할 수 없었습니다. 결국 다시 새로운 점유자를 상대로 명도소송을 해야 했습니다.
점유이전금지가처분, 왜 필수일까요?
명도소송 기간
평균 4~6개월
점유자 변경 가능성
상시 존재
가처분 없이 변경시
집행 불가능
01
명도소송 진행에는 시간이 걸립니다
소장 접수부터 판결까지 통상 4개월에서 6개월이 소요됩니다. 이 기간 동안 임차인은 자유롭게 건물을 사용할 수 있습니다. 가족에게 명의를 넘기거나, 지인에게 양도하거나, 심지어 낯선 제3자에게 전대할 수도 있습니다.
02
점유자가 바뀌면 판결이 무용지물입니다
명도소송 판결은 피고로 지정된 사람에게만 효력이 있습니다. 판결문에 "피고 홍길동은 건물을 명도하라"고 적혀 있는데, 현재 점유자가 김철수라면 홍길동에게만 집행할 수 있습니다. 김철수를 상대로는 다시 소송을 제기해야 합니다.
03
가처분으로 점유자를 고정시킵니다
점유이전금지가처분은 현재 점유자가 제3자에게 점유를 넘기는 것을 법적으로 금지하는 제도입니다. 가처분 후에 점유가 이전되더라도 승계집행문을 발급받아 새로운 점유자를 상대로 바로 집행할 수 있습니다. 다시 소송할 필요가 없습니다.
점유이전금지가처분은 명도소송을 시작하기 전이나 동시에 신청합니다. 법원이 가처분 결정을 내리면 집행관이 현장에 나가 공시서를 부착하고 점유자에게 통지합니다. 이후 점유 이전이 금지됩니다.
점유이전금지가처분 신청 절차와 비용
1
가처분 신청서 작성 및 접수
신청서에는 부동산 표시, 피보전권리(명도청구권), 보전의 필요성을 명확히 기재해야 합니다. 임대차계약서, 내용증명 등 증빙자료를 첨부하고, 인지대와 송달료를 전자소송으로 납부한 후 접수합니다. 전자소송 상 인지대는 약 9,000원 정도이며 송달료는 당사자 수에 따라 달라집니다.
2
담보제공명령 및 보증보험 가입
신청 후 2~4일 내에 법원으로부터 담보제공명령이 송달됩니다. 명령을 받은 날로부터 통상 7일 이내에 보증보험회사와 공탁보증보험증권을 발급받아야 합니다. 담보금액은 법원이 결정하며, 보증보험료는 담보액의 일정 비율로 책정됩니다.
3
가처분 결정 및 집행신청
보증보험증권을 제출하면 수일 내에 가처분 결정문을 받게 됩니다. 결정문을 받은 후 반드시 2주 이내에 집행을 신청해야 합니다. 기한을 넘기면 인지와 송달료를 다시 납부하고 처음부터 가처분을 재신청해야 합니다.
4
현장 집행 및 공시서 부착
집행신청은 전자소송이 아닌 집행관 사무실 방문을 통해 이루어집니다. 집행비용을 납부하면 집행관이 일정을 잡고 현장에 나갑니다. 현장에서 집행관은 가처분 취지가 적힌 공시서를 건물에 부착하고 점유자에게 통지합니다. 이후 점유 이전이 법적으로 금지됩니다.
신청 단계 비용
인지+송달료
담보 비용
법원 결정
집행 비용
집행관 수수료
총 실비용
50만~100만원
법원 및 집행관 사무소에 납부하는 실비용(인지대, 송달료, 집행관 수수료, 보증보험료 등)을 모두 더하면 대략 50만원에서 100만원 사이입니다. 사건의 규모, 부동산 가액, 당사자 수에 따라 달라질 수 있습니다.
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상담 가능 시간: 오전 10시 ~ 오후 6시 (공휴일 휴무 / 12시~1시 점심시간)
명도소송과 함께 진행해야 하는 이유
시간과 비용 절약
명도소송을 준비하면서 동시에 점유이전금지가처분을 신청하면 두 절차를 효율적으로 진행할 수 있습니다. 증빙자료도 공통으로 사용할 수 있고, 변호사 선임도 한 번에 이루어집니다. 나중에 별도로 준비하는 것보다 훨씬 효율적입니다.
점유 변경 리스크 사전 차단
임차인 중에는 소송을 회피하기 위해 의도적으로 점유를 제3자에게 넘기는 경우가 있습니다. 가족에게 증여한다거나, 지인에게 전대한다거나, 심지어 존재하지 않는 회사 명의로 바꾸는 경우도 있습니다. 가처분을 선제적으로 진행하면 이러한 리스크를 원천 차단할 수 있습니다.
승계집행문으로 새 점유자도 대응 가능
가처분 집행 후에도 점유가 이전될 수는 있습니다. 하지만 이 경우 본안소송 승소 후 승계집행문을 발급받으면 새로운 점유자를 상대로 바로 강제집행을 진행할 수 있습니다. 새로운 소송을 제기할 필요가 없어 시간과 비용이 크게 절약됩니다.
법도 명도소송센터 엄정숙 변호사
부동산전문·민사전문 변호사 (대한변호사협회 등록)
공인중개사 자격 보유 | 『명도소송 매뉴얼』 저자
MBC·KBS·SBS·YTN 출연 및 다수 언론 전문가 보도
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800+
명도소송 진행
600+
점유이전금지가처분
200+
강제집행 직접 수행
법도 명도소송센터 서비스 안내
명도소송 선임료 200만원부터
명도소송 선임 시 점유이전금지가처분을 패키지로 지원합니다. 별도 추가 비용 없이 가처분 신청부터 집행까지 전 과정을 함께 진행합니다. 내용증명도 무료로 지원됩니다. 사건 난이도와 증거 상태에 따라 비용은 달라질 수 있으며, 무료 전화상담 시 투명하게 안내해드립니다.
전화만으로 선임 가능, 전국 어디서나
방문 없이 전화상담만으로 선임계약이 가능합니다. 계약서류는 우편이나 이메일로 주고받을 수 있으며, 필요한 서류도 안내에 따라 준비하시면 됩니다. 부동산 위치와 관계없이 전국 어디서나 진행 가능합니다.
무료 승소자료 제공
법도 명도소송센터 홈페이지에서 1분 만에 신청하시면 명도소송 절차, 비용, 기간, 준비서류 등을 정리한 승소자료를 무료로 받아보실 수 있습니다. 네이버에서 "법도 명도소송센터"를 검색하시면 홈페이지를 찾으실 수 있습니다.
명도소송, 점유이전금지가처분
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자주 묻는 질문
점유이전금지가처분만 단독으로 신청할 수 있나요?
가능합니다. 명도소송을 준비 중이거나 향후 제기할 예정이라면 가처분을 먼저 신청할 수 있습니다. 다만 가처분만으로는 점유자를 퇴거시킬 수 없고, 점유 이전만 금지하는 효력이 있습니다. 실제 퇴거를 위해서는 명도소송과 강제집행이 필요합니다.
가처분 결정 후 2주 안에 집행 못하면 어떻게 되나요?
가처분 결정문을 받은 후 2주 이내에 집행을 신청하지 않으면 가처분 결정의 효력이 상실됩니다. 이 경우 인지대와 송달료를 다시 납부하고 가처분을 처음부터 재신청해야 합니다. 따라서 결정문을 받으면 즉시 집행을 준비하는 것이 중요합니다.
담보제공은 무조건 해야 하나요?
법원이 담보제공명령을 내리면 반드시 담보를 제공해야 가처분 결정을 받을 수 있습니다. 담보는 현금 공탁이나 공탁보증보험증권으로 제공할 수 있으며, 대부분의 경우 보증보험증권을 이용합니다. 담보금액은 법원이 사건의 내용과 피보전권리를 고려해 결정합니다.
가처분 후에도 점유가 이전되면 어떻게 하나요?
가처분 집행 후에도 점유자가 바뀔 수는 있습니다. 하지만 이 경우 본안소송(명도소송)에서 승소한 후 승계집행문을 발급받으면 새로운 점유자를 상대로 바로 강제집행을 진행할 수 있습니다. 새로운 소송을 제기할 필요가 없어 시간과 비용을 크게 절약할 수 있습니다.
내용증명만 보내고 가처분은 나중에 해도 되나요?
내용증명은 임차인에게 계약 해지 의사를 통지하고 증거를 남기는 절차입니다. 가처분은 점유 이전을 막는 절차이므로 목적이 다릅니다. 임차인이 점유를 제3자에게 넘길 가능성이 있다면 내용증명 발송과 동시에 또는 바로 이어서 가처분을 신청하는 것이 안전합니다.
점유이전금지가처분은 명도소송의 실효성을 담보하는 핵심 절차입니다. 승소 판결을 받고도 집행하지 못하는 상황을 사전에 방지할 수 있습니다. 법도 명도소송센터는 명도소송 선임 시 가처분을 패키지로 지원하며, 신청부터 집행까지 전 과정을 체계적으로 진행합니다.
면책 공지
본 게시물은 점유이전금지가처분에 관한 일반적인 정보를 제공하기 위해 작성되었습니다. 실제 사건은 개별 상황에 따라 절차, 비용, 기간이 다를 수 있으며, 본 내용이 법률적 효력을 갖는 것은 아닙니다. 정확한 정보와 구체적인 조언은 무료 전화상담(02-591-5657)을 통해 확인하실 수 있습니다.
본 게시물은 점유이전금지가처분에 관한 일반적인 정보를 제공하기 위해 작성되었습니다. 실제 사건은 개별 상황에 따라 절차, 비용, 기간이 다를 수 있으며, 본 내용이 법률적 효력을 갖는 것은 아닙니다. 정확한 정보와 구체적인 조언은 무료 전화상담(02-591-5657)을 통해 확인하실 수 있습니다.
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