점유이전금지가처분 목적물가액, 잘못 쓰면 소송이 지연됩니다
법도명도
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점유이전금지가처분 목적물가액,
잘못 계산하면 소송이 멈춥니다
가처분 신청서에 기재하는 목적물가액 하나가 전체 절차를 좌우합니다. 잘못된 산정으로 보정명령을 받으면 2주 이상 시간이 지연되고, 임차인은 그 사이 점유를 제3자에게 넘길 수 있습니다.
지금 겪고 계신 상황
임차인이 계약을 종료했는데도 나가지 않고 있습니다
명도소송을 준비하면서 변호사나 법무사에게 "점유이전금지가처분을 먼저 신청하라"는 조언을 들으셨을 겁니다. 그런데 신청서 양식을 보니 "목적물가액"이라는 항목이 있고, 이걸 어떻게 계산해야 하는지 막막합니다.
부동산 공시지가를 그대로 써도 되나요?
인터넷을 검색해보니 "건물시가표준액의 30%", "개별공시지가의 30%" 같은 복잡한 설명만 나옵니다. 우리 건물은 공동주택도 아니고 상가인데, 정확히 어떤 기준으로 계산해야 할까요?
잘못 쓰면 어떻게 되나요?
법원에서 보정명령이 나오면 다시 서류를 제출해야 하고, 그 사이 최소 2주가 지나갑니다. 임차인이 그 시간 동안 새로운 임차인을 들이거나 전대차를 하면, 나중에 명도소송 승소 후 강제집행 자체가 불가능해질 수 있습니다.
목적물가액, 정확히 무엇인가요?
목적물가액은 점유이전금지가처분 신청 시 법원에 제출하는 "다툼의 대상이 되는 부동산의 가치"를 의미합니다. 이 금액은 단순히 형식적인 숫자가 아닙니다.
목적물가액을 실제보다 과도하게 높게 기재하면 불필요하게 높은 담보금을 제공해야 하고, 반대로 낮게 쓰면 법원에서 보정명령이 나와 절차가 지연됩니다. 정확한 산정이 필수입니다.
점유이전금지가처분 목적물가액 산정 공식
점유이전금지가처분은 명도청구권(부동산 인도 청구권)을 보전하기 위한 절차입니다. 따라서 일반적인 부동산 소송과 달리 특별한 계산식을 사용합니다.
이 공식이 실무에서 가장 널리 사용되는 기준입니다
임대차 조건: 보증금 5,000만 원 / 월세 80만 원
목적물가액 계산:
5,000만 원 + (80만 원 × 50) = 5,000만 원 + 4,000만 원 = 9,000만 원
임대차 조건: 보증금 1억 원 / 월세 300만 원
목적물가액 계산:
1억 원 + (300만 원 × 50) = 1억 원 + 1억5,000만 원 = 2억5,000만 원
왜 월차임에 50을 곱하나요?
법원 실무에서는 부동산 명도청구권의 가치를 평가할 때, 월차임에 일정 배수를 곱하여 환산합니다. 50배수는 대략 4년 치 임대료에 해당하며, 이는 부동산 임대차 계약의 평균적인 경제적 가치를 반영한 것입니다.
다른 계산 방법은 없나요?
점유이전금지가처분의 목적물가액은 기본적으로 "임차보증금 + (월차임 × 50)" 공식을 사용하지만, 일부 특수한 경우 다른 방법도 고려될 수 있습니다.
| 상황 | 산정 방법 |
|---|---|
| 일반 임대차 분쟁 | 임차보증금 + (월차임 × 50) |
| 무단점유자 상대 | 건물: 시가표준액의 30% / 토지: 개별공시지가의 30% |
| 경매 낙찰 후 | 낙찰가액 또는 임차보증금 + (월차임 × 50) 중 높은 금액 |
| 전월세 전환 시 | 전환된 보증금 기준으로 재산정 |
목적물가액이 2억 원을 초과하면 합의부에서 심리하고, 2억 원 이하면 단독판사가 담당합니다. 계산을 잘못하여 관할이 바뀌면 다시 접수해야 할 수도 있습니다.
목적물가액 산정 시 필요한 서류
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정확한 목적물가액 산정이 중요한 이유
보정명령 없이 한 번에 통과됩니다
목적물가액을 정확히 계산하여 신청서를 제출하면, 법원에서 별도의 보정명령 없이 바로 담보제공명령이 나옵니다. 보통 접수 후 2~4일 이내에 담보제공명령서를 받을 수 있습니다.
적정한 담보금액이 결정됩니다
법원은 목적물가액을 기준으로 담보제공액을 명령합니다. 통상 목적물가액의 10~30% 수준입니다. 목적물가액이 정확하면 과도한 담보금을 피할 수 있습니다.
점유자 변경 전에 가처분을 완료합니다
가처분 신청부터 집행까지는 통상 1~2주가 소요됩니다. 보정명령으로 시간을 낭비하지 않으면, 임차인이 제3자에게 점유를 넘기기 전에 가처분을 집행할 수 있습니다.
부동산전문·민사전문(대한변협 등록) / 공인중개사 자격 보유 / 『명도소송 매뉴얼』 저자
MBC, KBS, SBS, YTN 등 다수 언론 매체 출연
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자주 묻는 질문
Q. 월세가 없고 전세인 경우 목적물가액은 어떻게 되나요?
A. 전세 계약의 경우 월차임이 없으므로 "전세보증금"만 목적물가액이 됩니다. 예를 들어 전세보증금 3억 원이라면 목적물가액도 3억 원입니다.
Q. 계약서가 없는 구두 계약인데 어떻게 하나요?
A. 보증금 입금내역, 월세 이체 내역, 문자메시지, 통장 거래내역 등으로 임대차 조건을 입증할 수 있습니다. 이를 바탕으로 목적물가액을 산정합니다.
Q. 목적물가액을 높게 쓰면 가처분이 더 강력해지나요?
A. 아닙니다. 가처분의 효력은 목적물가액과 무관합니다. 오히려 과도하게 높게 쓰면 담보금이 불필요하게 많아지고, 낮게 쓰면 보정명령으로 시간만 지연됩니다. 정확한 산정이 최선입니다.
Q. 목적물가액 산정을 변호사가 다 해주나요?
A. 네. 법도 명도소송센터에 선임하시면 임대차계약서와 부동산 서류를 주시면, 목적물가액 산정부터 신청서 작성, 법원 접수, 담보 제공, 집행까지 모든 절차를 대행해드립니다.
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본 내용은 점유이전금지가처분 목적물가액 산정에 대한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 실제 사건은 임대차 조건, 부동산 유형, 법원 실무 등에 따라 다를 수 있으며, 구체적인 법률 적용은 개별 사안의 특성에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 목적물가액 산정과 절차 진행을 위해서는 법도 명도소송센터(02-591-5657)로 무료 전화상담을 받으시기 바랍니다.
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