점유이전금지가처분으로 명도소송 승소 확실히 만드는 법｜필수절차 완벽가이드
법도명도
2026-01-29 04:33
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본문
명도소송 승소를 확실히 만드는
점유이전금지가처분 완벽가이드
점유이전금지가처분 완벽가이드
임차인의 점유 이전을 법적으로 막아
강제집행까지 안전하게 보호받는 필수절차
강제집행까지 안전하게 보호받는 필수절차
명도소송 800건+
가처분 600건+
강제집행 200건+
변호사 직접진행
점유이전금지가처분, 왜 필수일까요?
명도소송을 진행하는 동안 임차인이 제3자에게 점유를 이전하면, 승소판결을 받아도 강제집행이 불가능해집니다. 점유이전금지가처분은 이런 위험을 사전에 차단하는 법적 보호장치입니다.
점유이전금지가처분으로 보호받는 상태
- 명도소송 진행 중 점유자 변경이 법적으로 차단됩니다
- 제3자에게 임의로 넘기거나 공유물로 위장하는 행위를 원천봉쇄합니다
- 승소 후 강제집행까지 안전하게 권리를 확보할 수 있습니다
- 집행관의 현장 공시로 임차인에게 강력한 심리적 압박을 줍니다
- 경험상 30%의 임차인이 가처분 집행 후 자진 퇴거합니다
점유이전금지가처분 없이 겪는 문제들
- 소송 진행 중 임차인이 가족이나 지인에게 점유를 이전합니다
- 승소판결을 받아도 새로운 점유자를 상대로 다시 소송해야 합니다
- 명도소송 기간이 6개월에서 1년 이상으로 늘어납니다
- 추가 소송비용과 시간 손실이 발생합니다
- 임대수익 공백이 장기화되어 경제적 손실이 커집니다
점유이전금지가처분 신청 절차
전자소송을 통해 진행되며, 신청부터 집행까지 약 2~3주가 소요됩니다. 절차를 정확히 이해하면 불필요한 시간 낭비를 막을 수 있습니다.
1
신청서 작성 및 접수
전자소송 시스템을 통해 가처분 신청서를 제출합니다. 임대차계약서, 내용증명, 계약해지 통지, 현장 사진 등 소명자료를 첨부하며, 인지대와 송달료를 납부합니다. 전자소송 할인을 감안하면 인지대는 약 9,000원 수준입니다.
2
담보제공명령 수령
신청 후 2~4일 내에 법원으로부터 담보제공명령이 송달됩니다. 명령서를 받은 날로부터 7일 이내에 보증보험증권을 제출해야 하며, 보증보험회사에서 전자서명을 통해 발급받을 수 있습니다. 현금공탁도 가능하지만 보증보험이 일반적입니다.
3
가처분 결정 수령
담보제공 후 수일 내에 가처분 인용 결정문이 송달됩니다. 결정문을 받은 후 반드시 2주 이내에 집행을 신청해야 합니다. 이 기간을 놓치면 인지와 송달료를 다시 납부하고 처음부터 신청해야 하므로 주의가 필요합니다.
4
집행관 사무실 방문 및 집행신청
전자소송이 아닌 법원 집행관 사무실을 직접 방문하여 집행신청서를 제출합니다. 집행비용은 당일 납부해야 하며, 집행관 수수료와 송달료를 포함하여 통상 10만원 미만입니다. 납부 완료 후 집행관의 연락을 기다립니다.
5
현장 집행 실시
집행관과 일정을 협의하여 현장에서 집행을 실시합니다. 집행관은 가처분 취지가 적힌 공시서를 건물 적당한 곳에 부착하고, 임차인에게 점유 이전이 금지되었음을 고지합니다. 임차인 부재 시 증인 2명과 열쇠공이 필요할 수 있습니다.
집행 시 주의사항: 집행관이 현장에서 공시서를 부착하면 점유이전금지 효력이 발생합니다. 이후 임차인이 점유를 제3자에게 넘기더라도 승계집행문을 발급받아 그 제3자를 상대로 강제집행할 수 있습니다.
점유이전금지가처분 비용 구조
신청 단계의 법원 납부 비용, 담보 비용, 집행 비용으로 구성되며, 사건의 난이도와 목적물 가액에 따라 달라집니다.
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 인지대 | 약 9,000원 | 전자소송 할인 적용 기준 |
| 송달료 | 당사자 수 × 3회분 | 전자소송으로 납부 |
| 담보 제공 | 법원 결정 금액 | 보증보험증권 또는 현금공탁 |
| 집행관 수수료 | 통상 10만원 미만 | 사건별 상이 |
| 집행 실비 | 상황별 변동 | 열쇠공, 증인 등 필요시 |
비용 절감 포인트: 초기 상담에서 관할법원과 송달 전략을 정확히 설계하면 송달 횟수를 줄일 수 있습니다. 또한 서류를 정확히 준비하면 보정명령으로 인한 시간 지연과 추가 비용을 예방할 수 있습니다.
법도 명도소송센터의 실전 노하우
800건 이상의 명도소송과 600건 이상의 점유이전금지가처분 경험으로 축적된 실무 전략을 제공합니다.
800+
명도소송 직접 수행
600+
점유이전금지가처분
200+
강제집행 현장 경험
30%
가처분 후 자진퇴거율
엄정숙 변호사 전문성
- 대한변협 등록 부동산전문·민사전문 변호사
- 공인중개사 자격 보유로 부동산 실무 이해도 높음
- 『명도소송 매뉴얼』 저자로 절차와 전략 체계화
- MBC·KBS·SBS·YTN 등 주요 언론 전문가 출연
- 부동산 관련 소송 7천 건 이상 직접 경험
01
서류 완성도 최적화
당사자 표시, 주소 최신화, 계약 종료 사유 증빙을 정확히 준비하여 보정명령 발생을 사전 차단합니다. 전자소송 파일명 규칙과 해상도까지 세심하게 관리합니다.
02
담보 전략 설계
사건 성격과 목적물 가액을 분석하여 담보 방식과 보증 범위를 사전 검토합니다. 보증보험 비용의 불확실성을 최소화하고 현금 유동성을 보존합니다.
03
신속한 집행 진행
결정문 수령 후 2주 기한을 엄수하여 즉시 집행신청을 진행합니다. 집행관과 일정 조율 및 현장 준비까지 일괄 지원하여 집행 실패를 방지합니다.
04
본안소송 연계
점유이전금지가처분과 명도소송을 통합 설계하여 절차 효율을 극대화합니다. 내용증명부터 강제집행까지 전 과정을 한 명의 변호사가 전담합니다.
자주 묻는 질문
점유이전금지가처분만으로 임차인을 퇴거시킬 수 있나요?
점유이전금지가처분은 점유 이전을 막아 현 상태를 고정하는 절차입니다. 실제 퇴거는 명도소송 승소 판결과 강제집행을 통해 이루어집니다. 다만 경험상 가처분 집행 후 약 30%의 임차인이 심리적 압박으로 자진 퇴거합니다.
담보 제공은 얼마나 필요한가요?
담보 금액은 법원이 사건의 성격과 목적물 가액을 고려하여 결정합니다. 점유이전금지가처분의 경우 대부분 보증보험증권으로 제공이 허용되어 실제 현금 부담은 크지 않습니다. 구체적인 금액은 사건 정보를 바탕으로 무료상담 시 안내해 드립니다.
명도소송과 동시에 진행해야 하나요?
명도소송 제기 전후 모두 가능하지만, 실무적으로는 명도소송과 동시에 진행하는 것이 효율적입니다. 점유 이전 위험이 높은 경우 명도소송 제기 전에 먼저 가처분을 신청하기도 합니다. 상황에 따라 최적 타이밍을 안내해 드립니다.
집행 후 임차인이 점유를 이전하면 어떻게 되나요?
가처분 집행 후 점유가 제3자에게 이전되더라도 본안 소송 승소 후 승계집행문을 발급받아 그 제3자를 상대로 강제집행할 수 있습니다. 이것이 점유이전금지가처분의 핵심 효력입니다.
전국 어디서나 의뢰가 가능한가요?
네, 전국 어디서나 의뢰 가능합니다. 전화 상담만으로도 선임 계약이 가능하며, 전자소송 시스템을 활용하여 방문 없이 진행할 수 있습니다. 필요시 현장 확인도 지원합니다.
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선임 시 점유이전금지가처분 진행 0원 (패키지 제공)
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면책 공지
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