점유금지가처분신청 완벽 가이드 | 명도소송 강제집행 보장 전략
법도명도
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점유금지가처분신청
명도소송 성공의 필수 전략
임차인의 점유 변경을 막아 강제집행까지 안전하게 진행
명도소송, 이런 위험에 직면하셨나요?
승소했지만 강제집행이 불가능한 상황
명도소송에서 승소 판결을 받았는데도 막상 강제집행을 시도하니 점유자가 바뀌어 있는 경우가 있습니다. 임차인이 제3자에게 점유를 이전하거나, 가족 명의로 바꾸거나, 전대차 계약을 체결하는 등의 방법으로 점유자를 변경하면 승소 판결은 무용지물이 됩니다.
강제집행은 판결에 명시된 피고에게만 가능하기 때문에, 점유자가 변경되면 다시 새로운 점유자를 상대로 명도소송을 제기해야 합니다. 이는 최소 6개월 이상의 시간과 수백만 원의 추가 비용이 발생하는 것을 의미합니다.
임대인은 월세 손실이 계속 누적되고, 건물 활용도 할 수 없어 이중 삼중의 피해를 입게 됩니다. 이런 상황을 막지 못하면 승소했음에도 결국 손해를 보는 역설적인 상황에 놓이게 됩니다.
점유금지가처분으로 확실하게 보호받는 방법
점유금지가처분(정식 명칭: 점유이전금지가처분)을 신청하면 법원이 임차인에게 점유를 제3자에게 이전하지 못하도록 금지하는 결정을 내립니다. 이 결정이 집행되면 목적 부동산에 공시서가 부착되고, 이후 누가 점유하더라도 승계집행문을 통해 강제집행이 가능합니다.
명도소송과 점유금지가처분을 함께 진행하면, 소송 기간 중 임차인이 어떤 방법을 써도 점유자 변경 전략이 무효화됩니다. 승소 후 강제집행까지 안전하게 진행할 수 있어 실질적인 건물 회수가 보장됩니다.
현재 전국 법원에서 명도소송의 약 80% 이상이 점유금지가처분과 함께 진행될 정도로 필수적인 절차가 되었습니다. 수백만 원의 추가 손실과 시간 낭비를 막을 수 있는 가장 확실한 방법입니다.
점유금지가처분 신청 완벽 가이드
신청서류 준비 및 전자소송 접수
점유금지가처분 신청서와 함께 임대차계약서, 차임 연체 내역, 건물 등기사항증명서, 목적물 가액 산정 자료 등을 준비합니다. 전자소송 포털에서 보전처분 메뉴를 통해 신청하며, 인지대와 송달료를 전자납부합니다. 인지대는 전자소송 시 약 9,000원 수준이며, 송달료는 당사자 수에 따라 산정됩니다.
담보제공명령 이행
신청 후 법원은 통상 7일 이내에 담보제공명령을 발령합니다. 담보 금액은 사건의 성격과 목적물 가액에 따라 다르며, 보증보험회사에서 공탁보증보험증권을 발급받아 제출하는 방식이 일반적입니다. 담보제공 후 수일 내에 가처분 결정문이 송달됩니다.
가처분 집행 신청
결정문을 받은 후 2주 이내에 관할 법원 집행관 사무실을 방문하여 집행 신청을 해야 합니다. 이 기간을 초과하면 가처분을 처음부터 다시 신청해야 하므로 주의가 필요합니다. 집행 비용은 통상 10만원 미만으로 신청 당일 납부합니다.
현장 집행 및 공시서 부착
집행관 연락을 받은 후 통상 3일 이내에 현장 집행이 진행됩니다. 집행 시 집행관이 목적 부동산에 가처분 취지를 알리는 공시서를 부착하고, 임차인에게 점유 이전 금지를 고지합니다. 이후 누구든 이 부동산을 점유하면 본안소송 승소 시 승계집행문으로 강제집행이 가능해집니다.
점유금지가처분 비용 상세 안내
⚡ 법원 실비 비용 총정리
점유금지가처분에 소요되는 법원 납부 실비용(인지대, 송달료, 집행비용, 열쇠수리공, 우편료 등)을 모두 합산하면 사건당 대략 50만원~100만원 수준입니다. 사건의 복잡도와 송달 난이도에 따라 차이가 있을 수 있습니다.
엄정숙 변호사
명도소송 매뉴얼 저자 · 부동산·민사 전문
대한변협 부동산전문·민사전문 등록 | 공인중개사 자격 보유
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