재건축 매도청구 요건 완벽 가이드 - 30일 법정기간 놓치면 권리 상실
법도명도
2026-01-29 03:42
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본문
재건축 매도청구
30일만 놓쳐도 권리가 사라집니다
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법정 기간을 지키지 못하면 수억 원대 부동산 권리를 잃을 수 있습니다
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재건축 매도청구란 무엇인가요?
재건축 매도청구는 조합설립이나 사업시행자 지정에 동의하지 않은 토지등소유자를 상대로, 조합이나 사업시행자가 해당 건축물이나 토지의 소유권을 시가로 매도할 것을 청구하는 법적 권리입니다.
고유 의미의 매도청구
조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 않은 미동의자를 대상으로 하는 매도청구입니다. 도시정비법 제64조에 근거합니다.
현금청산 매도청구
분양신청을 하지 않은 자, 분양계약을 체결하지 않은 자 등 현금청산 대상자에게 적용되는 매도청구입니다.
집합건물법 매도청구
소규모 빌라나 상가 집합건물에서 집합건물법 제48조에 따라 진행하는 매도청구입니다.
재건축 매도청구 절차와 법정 기간
STEP 1
사업시행계획인가 고시 후 30일 이내
조합이나 사업시행자가 미동의자에게 조합설립 또는 사업시행자 지정 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 합니다. 이 기간을 놓치면 매도청구권이 상실됩니다.
STEP 2
촉구 받은 날부터 2개월 이내 회답
토지등소유자는 촉구를 받은 날로부터 2개월 이내에 참가 여부를 회답해야 합니다. 2개월 이내 미회답시 동의하지 않는 것으로 간주됩니다. 이 기간은 재고기간으로 단축할 수 없습니다.
STEP 3
회답기간 만료 후 2개월 이내
사업시행자는 2개월 회답기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 미동의자에게 매도청구를 할 수 있습니다. 이 기간도 반드시 준수해야 합니다.
STEP 4
협의 불성립 시 60일 이내 소송 제기
매도청구 후 협의가 성립되지 않으면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 법원에 매도청구소송을 제기해야 합니다. 60일 초과 시 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다.
STEP 5
법원의 시가 감정 및 판결
법원이 감정인을 지정하여 시가 감정을 진행합니다. 감정 결과에 따라 매매대금이 확정되며, 재판부는 감정 결과를 기초로 판결을 선고합니다. 감정 기간은 약 1~2개월 소요됩니다.
현금청산 대상자 매도청구는 어떻게 다른가요?
미동의자 매도청구와의 차이점
현금청산 대상자에 대한 매도청구는 미동의자 매도청구와 절차가 다릅니다. 이미 조합설립에 동의한 후 분양신청을 하지 않았기 때문에 별도의 최고 절차가 필요 없습니다.
1단계
관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내
조합은 현금청산자와 손실보상에 관한 협의를 진행해야 합니다. 분양신청기간 종료일 다음 날부터도 협의를 시작할 수 있습니다.
2단계
협의 불성립 시 60일 이내 소송 제기
협의가 성립되지 않으면 위 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 매도청구소송을 제기해야 합니다. 다만 현금청산자의 경우 제소기간이 도과해도 매도청구권이 소멸하지 않습니다.
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법정 기간 하나만 놓쳐도 수억 원의 손실이 발생할 수 있습니다
800건 이상 직접 경험한 전문가의 조력이 필요합니다
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매도청구가 성립하기 위한 필수 요건
유효한 조합설립인가
유효한 재건축조합 설립 동의와 인가가 존재해야 합니다. 조합설립결의에 하자가 있으면 매도청구권이 발생하지 않습니다.
적법한 최고 절차
법정 기간 내에 서면으로 촉구하고, 2개월의 회답기간을 부여해야 합니다. 특정승계인과 포괄승계인 모두에게 최고해야 합니다.
법정 기간 준수
사업시행계획인가 고시 후 30일, 회답기간 만료 후 2개월, 협의 불성립 후 60일 등 모든 법정 기간을 철저히 준수해야 합니다.
매도청구 시가는 어떻게 산정되나요?
매도청구권 행사의 의사표시가 상대방에게 도달하면 시가에 따른 매매계약이 성립한 것으로 의제됩니다. 이때 시가는 법원이 지정한 감정인의 감정평가를 거쳐 확정됩니다.
재건축과 재개발의 차이
재건축의 경우 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 산정됩니다. 이는 토지보상법이 준용되는 재개발과 큰 차이입니다. 따라서 재건축 매도청구의 시가가 일반적으로 재개발보다 높게 산정됩니다.
매매계약 성립일
일반적으로 매도청구 의사표시가 상대방에게 도달한 날입니다. 재판상 행사 시에는 소장이나 준비서면이 송달된 날입니다.
감정평가 과정
법원이 감정인을 지정하면 현장 실지조사를 진행합니다. 약 1~2개월 후 감정 결과를 법원에 제출하며, 이를 기초로 판결이 선고됩니다.
부동산 가격 변동 영향
부동산 상승기에는 매매계약 성립 의제일이 늦을수록 유리하고, 하락기에는 빠를수록 유리합니다. 전략적 대응이 필요합니다.
현금청산 대상자 효과적 대응 방안
조합설립인가의 적법성 검토
조합설립결의나 인가처분에 하자가 있는지 철저히 검토해야 합니다. 하자가 있으면 매도청구권 자체가 발생하지 않는다고 항변할 수 있습니다.
매도청구 절차와 요건 확인
법정 기간을 준수했는지, 최고 절차가 적법한지 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 절차상 하자가 있으면 소송에서 유리한 위치를 점할 수 있습니다.
감정평가 과정 적극 대응
감정인 선정부터 현장 조사, 평가 방법까지 전 과정에 적극 참여해야 합니다. 수천만 원에서 수억 원의 차이가 날 수 있습니다.
지연이자 확보 반소 제기
조합이 판결 후에도 매매대금을 지급하지 않는 경우를 대비하여 반소를 제기할 수 있습니다. 이를 위해서는 소유권이전등기 서류와 부동산 인도 준비가 필요합니다.
재건축 매도청구 변호사 선임 비용
매도청구소송 변호사 선임료
200만원부터 (사건별 상이)
법원 실비용 (인지·송달료 등)
약 50만원~100만원
내용증명 단독 의뢰
20만원
※ 사건 난이도, 부동산 가액, 증거 상태에 따라 비용이 달라질 수 있으며, 무료 전화상담 시 정확한 비용을 안내해 드립니다.
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재건축 매도청구 자주 묻는 질문
조합설립에 동의하지 않으면 반드시 매도청구를 당하나요?
네, 사업시행자가 법정 절차를 준수하여 매도청구권을 행사하면 결국 시가로 부동산을 매도해야 합니다. 다만 조합설립인가의 적법성이나 매도청구 절차상 하자가 있으면 다툴 수 있습니다.
매도청구소송 중에도 조합원이 될 수 있나요?
판례는 회답기간 경과 후나 매도청구소송 계속 중에도 번의하여 일방적 의사표시로 재건축에 참가할 수 있다고 인정하고 있습니다. 다만 조합 정관 규정에 따라 달라질 수 있으므로 전문가 상담이 필요합니다.
감정평가 금액에 불복할 수 있나요?
법원이 지정한 감정인의 평가 결과에 이의가 있으면 재감정을 신청할 수 있습니다. 감정평가 과정에서 적극적으로 자료를 제출하고 의견을 개진하는 것이 중요합니다.
소규모 빌라도 매도청구가 가능한가요?
네, 집합건물법에 따른 재건축의 경우 소규모 빌라나 상가 집합건물에서도 매도청구가 가능합니다. 대법원도 이를 명시적으로 인정하고 있습니다.
현금청산자도 매도청구를 당하나요?
분양신청을 하지 않은 자, 분양계약을 체결하지 않은 자 등 현금청산 대상자에게도 매도청구가 가능합니다. 다만 절차가 미동의자와 다르며, 제소기간 도과 시에도 매도청구권이 소멸하지 않습니다.
재건축 매도청구 시가는 어떻게 산정되나요?
법원이 지정한 감정인이 재건축으로 인한 개발이익까지 포함하여 시가를 산정합니다. 재개발과 달리 토지보상법이 아닌 순수 시가로 평가되므로 일반적으로 더 높게 산정됩니다.
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면책 공지
본 내용은 재건축 매도청구에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 사안의 구체적인 사실관계와 법령, 판례의 해석에 따라 결과가 달라질 수 있으며, 본 내용이 법률적 효력을 갖는 것은 아닙니다. 정확한 법률 판단과 구체적인 대응 방안은 무료 전화상담(02-591-5657)을 통해 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.
본 내용은 재건축 매도청구에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 사안의 구체적인 사실관계와 법령, 판례의 해석에 따라 결과가 달라질 수 있으며, 본 내용이 법률적 효력을 갖는 것은 아닙니다. 정확한 법률 판단과 구체적인 대응 방안은 무료 전화상담(02-591-5657)을 통해 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.
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