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[실무연구자료]건물명도소송! 두번째 핵심체크"차임연체!"
오늘글은 어제 작성된 "아파트명도소송 두가지 체크포인트!"에 이어서 작성되는 글입니다. 건물명도소송에서 체크해야 하는 두가지 체크포인트 중에 두번째 포인트인 차임연체에 관한 설명을 드리도록 하겠습니다. 주택임대차보호법을 기준으로 작성되는 글이므로 상가명도소송 정보가 필요하신 분들은 이곳에 많은 상가건물임대차보호법 관련한 명도소송 내용이 있으니 찾아보시기 바랍니다. 오늘 글 역시 법률을 잘 모르는 일반인들을 대상으로 작성되는 건물명도소송 글이기 때문에 내용이 어렵진 않으리라 생각합니다. "두번째 - 차임연체!" 기간이 만료되었음에도 불구하고 부동산을 인도해 주지 않고 막무가내로 버티는 임차인들이 있습니다. 월세를 내지 않고 막무가내로 버티는 임차인도 있습니다. 이 경우에 건물이 내 건물이라 하더라도 내 마음대로 임차인을 내 보낼 수는 없습니다. 건물명도소송이라는 합법적 절차를 밟아 임차인을 내보내야 합니다. 어제 말씀드린 것 처럼 건물명도소송에서는 임대차계약이 해지가 되었는지 되지 않았는지가 중요한 사항입니다. 계약해지를 체크하는 첫번째로 기간만료를 어제 설명드렸었는데요, 오늘은 두번째인 차임연체에 관해 설명드리도록 하겠습니다. "민법 제640조 - 차임연체와 해지" 법은 엄격합니다. 또한 공정합니다. 어느쪽 편도 들지 않기 때문에 한개의 단어가 어떻게 해석되느냐에 따라 건물명도소송 판결의 승패가 갈리기도 합니다. 오늘 살펴볼 내용은 임차인의 차임연체 부분에 관한 이야기 인데요, 민법 제640조는 다음과 같이 정의하고입니다. 민법 제640조 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. "2기의 의미" 보시다시피 민법 제640조는 2기에 달하는 차임액을 연체하면 안된다는 정의를 내리고 있습니다. 우리가 자세히 보아야 하는 것은 '2기' 입니다. '2달'이 아니라는 이야기입니다. 2달의 차임액에 달하도록 연체하면 안된다는 뜻이 아니라 2기의 차임액에 달하도록 연체하면 안된다는 뜻이라는 설명입니다. (참고로, 상가는 3기 입니다.) 여기서 잠깐,,, 주택임대차보호법이 아니라 왜 민법을 설명하고 있을까요? 그것은 현실에서 해지사유 중에는 차임연체가 가장 많은데, 주택임대차보호법에는 '2기에 달하는 차임액이 연체되었을 때는 해지할 수 있다'는 취지의 내용이 없기 때문입니다. 주택임대차보호법은 민법에 나온 특별법입니다. 주택임대차보호법 제 1조는 "이법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써..." 라고 목적을 규정함으로 민법에서 나온 특별법임을 명시하고 있습니다. 따라서 이곳에 없는 내용은 민법에서 찾으면 되기 때문에 민법을 설명드리는 것입니다. 참고로, 상가건물임대차보호법은 어떨까요? 상가건물임대차보호법에는 2015.05.13일에 제10조의 8 - 차임연체와 해지가 신설되었습니다. 10조의 8에는 '3기에 달하는 차임액을 연체한 때는 해지할 수 있다'고 규정하고 있습니다. "2기의 예" 여기서 말하는 '2기'와 '2달'의 차이에 대해 예를들어 설명드리도록 하겠습니다. 예를들어 월세가 50만원인 아파트가 있다고 가정을 해 보겠습니다. 임차인 A는 첫번째 달에 50만원을 밀렸고, 두번째 달에는 30만원만 밀렸습니다. 연체한 총금액은 80만원입니다. 월세가 50만원이므로 2기에 달하는 금액은 총100만원 인데 임차인A는 80만원만 밀렸으므로 시간은 두달이 지났지만 해지사유가 발생하지 않았습니다. 임차인은 A는 세번째 달에 10만원을 더 밀렸습니다. 총90만원이 밀린것이죠. 기간은 3달이지만 2기에 달하는 금액인 100만원이 되지 않았습니다. 아직 해지사유가 발생한 것이 아닙니다. 임차인은 A는 네번째 달에 20만원을 밀렸습니다. 총 110만원을 밀렸네요. 이 경우가 해지사유가 발생한 경우입니다. 2기에 달하는 금액은 100만원인데, 110만원이 밀렸으므로 해지사유가 발생한 것입니다. 더 쉽게 설명드려서... 법이 말하는 2기는 2달이라는 기간을 말하는 것이 아니라 금액을 말하는 것이라는 설명입니다. 위 예의 경우 1기의 금액은 50만원이므로 2기의 금액은 100만원 입니다. 즉, 100만원 이상 밀리면 해지사유가 발생한다는 설명입니다. 기간은 중요한 것이 아닙니다. 100만원이 밀렸느냐 밀리지 않았느냐가 중요한 것입니다. "2기 연체되었다면 내용증명 발송" 2기에 달하는 금액이 연체되었다면 임대인은 즉시 임대차 계약 해지를 통보하는 내용증명을 발송하면 됩니다. 건물명도소송 소송 중에 임차인이 임대차 계약이 해지 되지 않았다며 묵시적 갱신을 주장할 때 2기에 달하는 금액을 연체한 사실이 있다면 이것을 근거로 해지를 입증하면 됩니다. 입증할 때 가장좋은것이 내용증명이기 때문에 내용증명을 발송하라는 설명입니다. 내용증명을 발송하지 않았다면 2기에 달하는 금액을 연체했다는 문자를 발송했거나, 전화로 '월세를 내라'는 내용을 녹음한 파일이 있다면 그런것으로 입증하면 됩니다. "핵심요약정리" 어제의 내용과 정리를 해 봅니다. 상가가 아닌 아파트같은 주택을 기준으로 하는 건물명도소송을 할 때는 적용하는 법은 주택임대차보호법입니다. 건물명도소송에서 중요한 것은 임대차계약이 해지 되었느냐 되지 않았느냐 입니다. 계약해지에는 여러가지가 사유가 있는데, 80%이상은 어제 오늘 설명드린 두가지 케이스에 모두 들어갑니다. 첫번째는 기간만료 이고 두번째는 차임연체 입니다. "기본충실 = 건물명도소송 승소율 90%" 어제오늘 설명드린 내용은 2천건 이상 부동산소송 경험을 가지고 건물명도소송을 해 본 결과들입니다. 실제 소송에서는 보다 복잡다단하게 사건이 전개됩니다. 그러나 아무리 복잡다단하게 사건이 전개된다고 해도 기본만 충실히 갖추고 있다면 건물명도소송을 승소하는데는 무리 없으리라 생각합니다. 저희 법도 명도소송센터서 실제로 건물명도소송을 진행해 본 결과 99% 이상의 승소율을 보여왔고 아직도 변함없이 높은 승소율을 보이고 있습니다. "마치며.." 아무리 승소율이 높다 하더라도 소송은 그리 쉬운일 만은 아닙니다. 득보다 실이 많은 때도 있습니다. 임대인과 임차인이 분쟁이 발생했을 때 가정먼저 해야 할 일은 자신이 부탁을 해야 하는 상황인지 주장을 해야 하는 상황인지 알아보는 일일 것입니다. 분쟁상황을 결정짓는 핵심적인 기준은 '법률' 일 것입니다. 법적으로 불리한 상황이라면 부탁을 해야 할 것이고, 유리한 상황이라면 주장을 해야 할 것입니다. 이곳에 있는 모든 글이 쓰여지는 궁극적인 목적은 이것을 분별가능케 해 드리기 위함입니다. '부탁'을 해야 하는 상황과 '주장'을 해야 하는 상황을 명확히 분별하셔서 건물명도소송에 이르기 전에 원만하게 분쟁이 해결되기 바라며 오늘 글을 마칩니다. |
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