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[실무연구자료]부동산명도소송에서 2가지 핵심!
법도 명도소송센터입니다. 오늘은 부동산명도소송에 관해 글을 작성하도록 하겠습니다. 오늘 글 역시 법을 잘 모르는 일반인들 관점에서 전문용어를 최대한 빼고 작성되는 글이기 때문에 내용이 어렵진 않을 것입니다. 부동산은 토지나 건물들의 움직일 수 없는 것들을 말하는데요, 일반적으로 실무에서 부동산명도소송이라 함은 건물 명도소송을 말합니다. 부동산명도소송인 건물에 대하여 명도를 구하는 소송을 할 때는 그게 두가지로 나뉩니다. 그 첫번째는 주택 명도소송을 말하고, 두번째는 상가 명도소송을 말합니다. 이 구분은 법률에 따른 구분인데요, 주택명도소송은 주택임대차보호법의 적용을 받고, 상가건물 명도소송은 상가임대차보호법의 적용을 받습니다. 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택명도소송 그럼 첫번째인 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택명도소송에 대해 알아보겠습니다. 먼저는 명도소송의 정의부터 알아야 하는데요, 명도소송이란 임대차계약 기간 만료등으로 부동산을 점유할 권리가 없어진 임차인이 건물을 주인에게 인도해 주지 않을 때 법원에 제기하는 소송을 말합니다. 일반적으로 주택명도소송에서의 해지사유는 차임연체가 가장 많은것이 특징입니다. 2기에 달하는 차임이 연체되면 임대차계약 해지사유에 해당하게 되고, 임대인은 임차인을 상대로 부동산명도소송을 제기하게 됩니다. 여기서 중요한 것은 2기에 달하는 금액이라는 사실입니다. 일반인들은 이부분에 '2기'를 '2개월' 이라고 이해하는 경향이 있는데, 주택임대차보호법이 말하는 '2기'란 100만원이 월세인경우, 200만원을 말합니다. 예를들어 임차인이 첫번째달에 한푼도 내지 않았고, 두번째달에 100만원을 내고, 세전째 달에 50만원을 냈다면 3달동안에 낸 총 비용은 150만원입니다. 여기서 2기란 200만원을 말하는것인데, 3개월동안 150만원을 받았으므로 아직 2기에 달하는 금액이 연체된 것이 아닙니다. 매월 월세가 100만원이라면 2기에 달하는 금액은 200만원이기 때문입니다. 해지사유가 발생하면 임대인은 임차인을 상대로 명도소송을 제기할 수 있으며 법원의 판결을 받아 부동산을 돌려받을 수 있게 되는 것입니다. 상가임대차보호법의 적용을 받는 상가명도소송 두번째인 상가임대차보호법의 적용을 받는 상가명도소송에 대해 알아보겠습니다. 상가명도소송도 주택명도소송과 같이 명도소송의 개념은 동일합니다. 상가명도소송 역시 실무에서 해지사유는 차임연체가 가장많습니다. 주택임대차보호법과 다른점은 주택은 2기인 반면 상가는 차임연체가 '3기'에 달하는 금액에 도달해야 해지통보가 가능하다는 것입니다. 이 역시 헷갈리면 안되는 것이, 3개월 연체가 아니라 3기연체 라는 사실입니다. '개월'과 법이 말하는 '기' 에 대해서는 위에서 충분히 설명드렸기 때문에 이곳에서는 별도로 다루지 않겠습니다. 상가명도소송에서 두번째로 많은 해지사유는 '기간만료'입니다. 즉, 임대차기간이 끝났는데도 임차인이 부동산을 인도해 주지않고 버티는 경우라는 설명입니다. 차임연체든 해지통보든 해지사유가 발생하면 명도소송을 제기하여 임차인으로 부터 부동산을 인도받으시면 됩니다. 마치며... 오늘은 부동산명도소송에서 가장 많은 해지사유인 '차임연체'에 대해 주택과 상가로 나누어 알아보았습니다. 명도소송은 전문분야이기 때문에 스스로 소송을 해결하기는 어렵습니다. 반드시 전문변호사와 상담하셔서 차후 불이익을 방지하시기를 권해드립니다. 저희 법도 명도소송센터는 그동안 수백건에 이르는 부동산명도소송을 진행해 본 경험을 갖추고 있으며 부동산관련소송은 3천건이 넘는 경험을 갖추고 있습니다. 전문가와 상담하여 좋은결과 있기 바랍니다. |
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