재개발명도소송은 언제 낼 수 있나요?

재개발명도소송은 관리처분계획인가의 고시가 있은 뒤 이주하지 않는 점유자를 상대로 검토하는 소송입니다. 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법) 제81조 제1항은 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자가 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 "종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다"고 정합니다.

사용·수익 제한의 기준은 인가를 받은 날이 아니라 고시입니다. 도시정비법 제78조 제4항에 따르면 시장·군수등이 관리처분계획을 인가하는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 합니다. 인가서만 챙기지 말고 공보에 실린 고시문과 고시일을 먼저 확보합니다. 사업시행자가 점유자에게 인도를 구할 수 있다는 결론은 제81조 제1항과 대법원 판결 취지를 함께 확인해 소장에 담습니다.

도시정비법 제81조 제1항 단서는 예외 두 가지를 둡니다. 제1호는 사업시행자의 동의를 받은 경우이고, 제2호는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우입니다. 그래서 인가 고시 하나로 모든 세대에 같은 소장을 쓸 수는 없습니다.

소장 문단을 가르는 갈림길 3가지

재개발명도소송 소장 전에 확인할 서류 5가지는 무엇인가요?

재개발명도소송 소장 전에는 고시, 권리, 보상, 점유, 통지에 관한 서류 5가지를 세대별로 맞춥니다. 아래 목록은 법이 정한 첨부서류 목록이 아니라 소장 문단과 피고를 정하기 위한 실무 점검표입니다.

오늘 만들 세대별 점유 대장 6칸

재개발명도소송의 1차 조치는 세대별 점유 대장을 만드는 일입니다. 여섯 칸이면 피고 목록과 소장 제출 순서를 정하는 기초 자료가 됩니다. 아래 행은 칸을 채우는 방법을 보여 주는 가상의 예입니다.

대장을 채우면 서류가 갖춰진 세대, 보상 자료를 더 확인할 세대, 점유자 특정이 먼저인 세대로 나뉩니다.

소장 청구원인 문단 예시

예시는 구조만 보여 줍니다. 세대별 사실에 맞게 고쳐야 하며 문장 자체가 법률 효과를 보장하지는 않습니다.

점유이전금지가처분은 어느 세대부터 검토하나요?

점유이전금지가처분은 소송 중 점유자가 바뀔 염려가 있는 세대부터 검토합니다. 「민사집행법」 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분을 "현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정합니다.

손실보상이 끝나지 않았다는 항변은 어떻게 다루나요?

손실보상이 끝나지 않았다는 항변은 도시정비법 제81조 제1항 제2호의 예외에 해당하는지를 세대별로 따져 답합니다. 점유자가 항변을 내면 사업시행자는 해당 세대의 보상 진행 자료로 답할 준비가 필요합니다.

보상 구조는 도시정비법 제65조 제1항과 함께 읽습니다. 제65조 제1항은 정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 도시정비법에 규정된 사항을 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용하고, 손실보상의 기준 및 절차는 대통령령으로 정할 수 있다고 합니다. 보상이 인도보다 반드시 먼저여야 하는지, 어느 항목까지 끝나야 완료로 볼 수 있는지는 상대의 지위와 보상 항목, 대법원 판결 취지에 따라 달라질 수 있어 한 문장으로 단정하기 어렵습니다.

소유자·세입자에게는 동의·보상 미완료 주장이 방어 수단이 될 수 있습니다. 소장을 받은 쪽은 답변서에 보상 자료와 동의 기록을 붙여 주장할 수 있습니다.

소유자·세입자·전차인을 함께 피고로 묶어도 되나요?

소유자·세입자·전차인은 「민사소송법」 제65조의 공동소송 요건을 갖추면 한 소장에 공동피고로 묶을 여지가 있습니다. 제65조는 소송목적이 되는 권리나 의무가 여러 사람에게 공통되거나 사실상 또는 법률상 같은 원인으로 말미암아 생긴 경우, 그리고 권리나 의무가 같은 종류이고 사실상 또는 법률상 같은 종류의 원인으로 말미암은 경우에 공동소송을 허용합니다.

같은 호실의 소유자·세입자·전차인은 같은 건물의 인도가 쟁점이라 함께 묶는 구성을 검토할 수 있고, 서로 다른 호실의 점유자들은 같은 인가 고시에서 비롯된 청구라는 점에서 같은 종류의 원인으로 설명할 여지가 있습니다. 실제 점유자 전원을 반드시 함께 피고로 해야 하는지, 필수적 공동소송에 해당하는지는 사안별 판단 영역이라 단정할 수 없습니다.

「민사집행법」 제39조 제1항은 강제집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정합니다. 전차인이 소장에서 빠지면 판결 뒤 집행에서 막힐 수 있으므로 제출 직전에 대장의 점유자 칸을 다시 확인합니다.

「민사소송법」 제27조 제1항은 하나의 소로 여러 개의 청구를 하는 경우 그 여러 청구의 값을 모두 합하여 소송목적의 값을 정한다고 규정합니다.

세입자의 계약 해지와 보증금은 누구에게 청구하나요?

세입자는 정비사업으로 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없으면 계약을 해지할 수 있고, 보증금 반환청구권을 사업시행자에게 행사할 수 있습니다. 도시정비법 제70조가 정한 돈의 흐름은 다음 네 단계입니다.

도시정비법 제70조 제2항이 임대인인 소유자에게 청구하는 길까지 막는지는 문언만으로 단정할 수 없습니다. 소장을 준비하는 사업시행자는 보증금 청구가 들어올 세대와 구상 대상 소유자를 대장에 함께 적어 둡니다.

임대차 기간이 남았다는 주장은 도시정비법 제70조 제5항과 함께 봅니다. 관리처분계획의 인가를 받은 경우 임대차계약의 계약기간에는 「주택임대차보호법」 제4조 제1항과 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제1항을 적용하지 아니합니다. 다만 제81조 제1항 단서의 예외와 보증금 정리까지 따져야 하므로 정리 순서는 세대별로 판단합니다.

인도와 보증금 반환의 선후는 항변과 판결 주문의 모양에 따라 달라질 수 있습니다. 주문이 반대의무의 이행과 동시에 집행하는 형식이면 「민사집행법」 제41조 제1항에 따라 채권자가 그 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 집행을 개시할 수 있습니다.

재개발 명도소송절차와 재개발 명도소송비용은 어떤 구조인가요?

재개발 명도소송절차는 서류 정리, 가처분 검토, 소장 제출, 판결, 강제집행 순으로 이어지고, 재개발 명도소송비용은 소송비용과 집행비용으로 나눠 봅니다.

「민사소송법」 제20조는 부동산에 관한 소를 제기하는 경우 부동산이 있는 곳의 법원에 제기할 수 있다고 정합니다. 선택할 수 있는 관할이므로 다른 관할도 함께 살필 수 있습니다.

표의 부담 원칙이 곧 전액 회수를 뜻하지는 않습니다. 소가와 인지액은 세대 수와 청구 구성에 따라 달라지고, 회수 결과는 상대방의 재산 상황에 영향을 받습니다.

법도 명도소송센터의 선임료는 200만원부터이며 케이스별로 달라지고, 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명은 0원입니다. 법원 실비(인지·송달료·열쇠수리공·우편료 등)는 합계 대략 50만~100만원이지만, 여러 세대를 함께 진행하는 재개발 사건은 세대 목록을 보고 안내합니다. 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로 사건을 직접 진행하며, 명도 800건 이상과 가처분 600건 이상을 다뤘습니다.

판결 뒤 철거·퇴거 일정에는 어떤 제한이 있나요?

판결 뒤 인도 집행은 집행관이 진행하고, 철거·퇴거는 도시정비법 제81조 제4항에 따라 시기가 제한될 수 있습니다. 「민사집행법」 제258조 제1항에 따라 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고, 제2항에 따라 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다. 신청부터 본집행까지 약 3개월로 안내하며, 짐 반출도 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다.

도시정비법 제81조 제2항은 사업시행자가 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다고 정합니다. 제81조 제4항은 시장·군수등이 아래 시기에 건축물을 철거하거나 점유자를 퇴거시키는 것을 "제한할 수 있다"고 규정합니다.

철거 일정표는 여유를 두고 짭니다. 집행 절차 없이 문을 열거나 짐을 치우면 별도의 민형사 분쟁으로 번질 수 있으므로 공사 일정이 급해도 집행관 절차를 거칩니다.

재개발명도소송 자주 묻는 질문

건물인도소송 뜻, 명도소송과 같은 말인가요?

건물인도소송과 건물명도소송은 같은 뜻으로, 건물의 점유를 상대에게서 넘겨받기 위한 소송입니다. 건물인도소송 뜻을 한 문장으로 줄이면, 지금 건물을 차지하고 있는 사람에게 그 건물을 원고에게 넘기라는 판결을 구하는 소송입니다. 「민사집행법」 제258조 제1항처럼 법조문은 인도라고 쓰고 실무에서는 명도라는 말도 널리 쓰여 같은 사건을 두 이름으로 부릅니다.

건물인도 소송에서 넘기는 대상은 소유권이 아니라 점유입니다. 등기를 옮기라는 소송이 아니라 짐을 비우고 열쇠를 넘겨 건물을 돌려 달라는 소송입니다. 「민법」 제213조는 소유자가 점유자에게 반환을 청구할 수 있다고 하면서, 점유자에게 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있다고 정합니다. 그래서 다툼은 대개 상대에게 점유할 권리가 남아 있는가로 모입니다.

소장 첫 장 5줄은 어떻게 읽나요?

소장 첫 장은 사건명, 원고, 피고, 청구취지, 청구원인 순서로 읽으면 무엇을 왜 요구받는지 알 수 있습니다. 「민사소송법」 제249조 제1항은 소장에 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다고 정합니다. 사건명은 이 조문이 열거한 기재사항은 아니지만 어떤 사건인지 알려 주는 이름이며, 당사자 표시 뒤에 적히기도 합니다. 아래는 구조를 보여 주는 가상의 예이니 받은 소장을 옆에 두고 따라가 보세요.

청구취지는 판결로 받고 싶은 결론이고, 청구원인은 그 결론의 이유입니다. 청구취지 끝의 가집행 문구를 보고 놀라는 분이 많은데, 「민사소송법」 제213조 제1항은 재산권의 청구에 관한 판결에 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 선고하여야 한다고 정합니다. 그래서 흔히 보이는 문구이지만, 가집행의 선고가 있는 종국판결은 확정 전에도 강제집행의 기초가 되므로(민사집행법 제24조) 가볍게 넘길 일은 아닙니다.

소장을 내는 쪽도 같은 5줄이 뼈대입니다. 소장이 민사소송법 제249조 제1항에 어긋나면 재판장은 상당한 기간을 정해 보정을 명하여야 하고, 그 기간 안에 보정하지 않으면 명령으로 소장을 각하하여야 합니다(제254조 제1항·제2항).

건물인도 소송 관할은 어디인가요?

건물인도 소송 관할은 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원과 부동산이 있는 곳의 법원을 먼저 살핍니다. 「민사소송법」 제2조는 소를 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할한다고 정하고, 제20조는 부동산에 관한 소를 부동산이 있는 곳의 법원에 제기할 수 있다고 정합니다. 제20조는 제기할 수 있다는 선택 관할이어서 건물 소재지 법원에만 내야 한다는 뜻이 아닙니다.

1. 1

   피고의 주소를 봅니다

   사람의 보통재판적은 주소에 따라 정하고, 대한민국에 주소가 없거나 주소를 알 수 없으면 거소, 거소가 일정하지 않거나 거소도 알 수 없으면 마지막 주소에 따릅니다(제3조). 법인이면 주된 사무소 또는 영업소가, 없으면 주된 업무담당자의 주소가 기준입니다(제5조 제1항).
2. 2

   건물이 있는 곳을 봅니다

   피고 주소지와 건물 소재지가 다르면 원고가 어느 쪽을 골랐는지 확인합니다(제20조).
3. 3

   계약서의 관할 조항을 봅니다

   당사자는 합의로 제1심 관할법원을 정할 수 있고, 합의는 일정한 법률관계로 말미암은 소에 관하여 서면으로 하여야 합니다(제29조). 조항이 있어도 그 범위와 효력은 문구에 따라 달리 다퉈질 수 있습니다.
4. 4

   어디에도 맞지 않으면 대응을 정합니다

   피고가 제1심 법원에서 관할위반이라고 항변하지 않고 본안에 대하여 변론하거나 변론준비기일에서 진술하면 그 법원이 관할권을 가집니다(제30조). 관할이 의심되면 본안 변론 전에 그 주장을 먼저 밝혀 두어야 합니다.

법원이 관할권이 없다고 인정하면 결정으로 사건을 관할법원에 이송합니다(제34조 제1항). 관할이 틀렸다고 청구 자체가 없어지는 구조가 아니라 사건이 옮겨지는 구조이므로 답변서 준비도 미룰 일이 아닙니다. 두 곳 외의 재판적이 적용되는 경우도 있어 낯선 법원이라는 이유만으로 잘못이라 단정하기는 어렵습니다.

셋 중 하나라도 애매하다면 소장과 계약서를 함께 봐야 판단이 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

상가건물인도소송과 주택 사건은 무엇이 다른가요?

상가건물인도소송과 주택 사건은 소장의 뼈대는 같아도 적용 법률과 연체 해지 기준이 다릅니다.

연체 기준은 연속해서 몇 달을 밀렸느냐가 아니라 연체액 합계가 2기 또는 3기의 차임액에 달했느냐로 조문이 적혀 있습니다. 상가건물인도소송의 피고라면 권리금 쟁점도 살핍니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 같은 항 각 호의 행위로, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 그러하지 아니하며, 인도 청구에 미치는 영향은 사안별로 달라 단정할 수 없습니다. 시설과 집기가 많은 점포는 집행 단계의 짐 처리도 살핍니다. 민사집행법 제258조 제3항은 강제집행의 목적물이 아닌 동산을 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정합니다.

LH 건물인도소송, 공공임대 입주자가 소장을 받았다면 무엇을 살필까요?

LH 건물인도소송도 소장 읽는 순서는 같고, 달라지는 것은 계약서와 통지서에 적힌 사유입니다. 공공임대 입주자가 받는 소장의 청구원인에는 임대료 연체, 임대 기간 만료, 재계약 관련 통지, 입주 자격 문제 같은 사유가 적혀 있을 수 있습니다. 공공임대에는 민간 임대와 다른 법령과 계약 조항이 함께 작동할 수 있어 민간 임대차 기준만으로 결론을 내리면 어긋날 수 있고, 그 사유가 인도 의무로 이어지는지는 서류와 사정을 봐야 판단됩니다.

공공임대 입주자도 원고의 청구를 다툰다면 민사소송법 제256조 제1항의 답변서 기간을 그대로 챙겨야 합니다. 밀린 임대료 정리의 효과나 협의 여지는 사유와 진행 단계에 따라 달라 소장과 통지서를 함께 봐야 합니다.

건물인도소송 절차와 기간, 비용 부담은 무엇으로 갈리나요?

건물인도소송 절차는 소장 접수, 송달, 답변서, 변론 또는 변론 없는 판결, 강제집행 순서로 이어지고 기간은 송달과 피고의 반응으로 갈립니다.

• 소장 접수제249조
• 부본 송달피고에게
• 답변서제256조, 30일
• 판결제257조 등
• 항소 여부제396조, 2주
• 강제집행민집법 제258조

건물인도소송 기간을 가르는 변수는 세 가지입니다. 피고의 주소로 소장이 송달되는가, 다투는 답변서가 오는가, 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 항소가 있는가입니다(민사소송법 제396조 제1항).

건물인도소송 비용 부담의 원칙은 「민사소송법」 제98조의 패소한 당사자 부담입니다. 일부패소라면 당사자들이 부담할 소송비용은 법원이 정하며, 사정에 따라 한 쪽 당사자에게 전부를 부담하게 할 수 있습니다(제101조). 재판에서 액수가 정해지지 않으면 그 재판이 확정되거나 소송비용 부담의 재판이 집행력을 갖게 된 뒤 당사자의 신청으로 제1심 법원이 결정으로 확정합니다(제110조 제1항).

소장을 받았다면 30일 안에 무엇을 정해야 하나요?

소장을 받은 피고가 원고의 청구를 다투려면 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다(민사소송법 제256조 제1항). 다만 공시송달의 방법으로 소장 부본을 송달받은 경우에는 그러하지 아니합니다. 30일 안에 먼저 정할 것은 다툴지 말지입니다.

답변서를 내지 않으면 제257조 제1항에 따라 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다. 다만 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 그러하지 아니합니다. 30일이 지났다고 포기할 일은 아니지만, 선고기일이 함께 통지되는 경우도 있어(제257조 제3항) 늦출수록 선택의 폭이 좁아집니다.

원고 쪽은 답변서 부본을 송달받았다면(제256조 제3항) 피고의 사유에 맞춘 증거를 준비하고, 답변서가 없다면 변론 없는 판결로 이어질 수 있는지 확인합니다. 법도의 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로서 사건을 직접 진행하며, 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로 명도 사건 800건 이상을 다뤄 왔습니다.

건물인도소송 뜻을 찾는 분들이 자주 묻는 질문