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[실무연구자료]건물명도소송 중요 체크사항!
안녕하세요. 부동산 전문. 법도 명도소송센터입니다. 저희는 부동산에 관한 사건을 주력으로 하고 있는데, 저희가 처리하는 부동산에 관한 사건 중에서 가장 많은 비율을 담당하는 것이 바로 건물명도소송입니다. 저희가 처리하는 사건 수에 비례하여 자연스레 저희는 이 소송에 대한 다양한 노하우를 보유하고 있는데요. 오늘은 건물명도소송이 무엇인지에 대해서 포스팅을 해 보고자 합니다. 건물명도소송이란? 건물명도소송은 부동산 소유자가 점유자에 대하여서 건물을 인도하여 줄 것을 청구하는 소송입니다. 최근에는 인도소송이라고 불리기도 하는데, 명도소송이 옛날부터 쓰이는 표현이다 보니 아직까지는 건물명도소송이라는 표현을 더 많이 쓰는 것 같습니다. 조물주 위에 건물주라는 표현이 있듯이, 좋은 부동산을 소유해서 세입자들에게 월세를 받으며 편하게 살아가는 것은 대한민국에 있는 사람이라면 누구나 한 번 쯤 꾸는 꿈인데요. 하지만 건물주가 된 이후에도 건물과 관련된 여러 문제들로 인하여서 골머리를 앓는 경우가 많습니다. 대표적인 것이 건물명도소송인데요. 어렵게 세입자를 구했는데, 세입자가 월세를 지불하지도 않으면서 나가지도 않을 경우 부득이하게 청구하게 되는 것이 바로 건물명도소송입니다. 사법부에서 나온 통계를 보면 현재 대한민국에서 일어나는 소송 중에 건물명도소송이 적지 않은 비율을 차지하고 있다는 것을 알 수 있습니다. 이런 것을 보면 건물주가 된 이후에 자기 소유의 부동산을 관리하는 일이 그렇게 쉽지많은 않은 것 같습니다. 월세를 잘 내는 세입자를 만나는 것이 가장 좋겠지만, 그렇지 않은 경우 부득이하게 부동산에 관한 권리를 회복하기 위해서 제기하는 소송이 바로 건물명도소송인 것입니다. 건물명도소송의 중요체크 사항 1. 해지요건 확인하기 임대차 계약기간이 남아 있는 세입자를 갑자기 마음에 들지 않는다는 이유로 내보낼 수는 없습니다. 우리 법은 '약속은 지켜져야 한다'는 것을 원칙으로 하고 있습니다. 하지만 상대방 쪽에서 약속을 먼저 깼을 경우에는 반대 당사자 측에서 깰 수 있도록 하고 있습니다. 세입자가 월세를 내지 않거나 집주인 허락없이 무단으로 다른 세입자를 들일 경우에 상가건물임대차보호법은 임대차 계약을 해지할 수 있는 것으로 정하고 있습니다. 건물명도소송을 하기 위해서 무엇보다 신경쓰셔야 할 부분은 임대차가 종료되었는지를 확인하는 것입니다. 소송을 제기했는데, 재판 결과 임대차가 종료되지 않았다는 사실이 밝혀졌을 경우 해당 명도소송은 기각될 수밖에 없습니다. 적지 않은 돈을 들여서 소를 제기했는데, 패소를 하게 된 것이지요. 이러한 경우를 막기 위해서는 '임대차 종료'라는 선행 요건이 갖추어졌는지 반드시 확인하셔야만 합니다. 임대차를 종료시키는 사유는 크게 두가지인데, 하나는 차임연체이고, 다른 하나는 기간만료입니다. 그밖에도 무단 전대나 특약사항 위반 등이 있을 수 있습니다. 차임연체는 주택의 경우는 2기, 상가의 경우는 3기분의 차임연체가 있을 경우에 임대차 계약을 해지할 수 있는 것으로 정하고 있습니다. 여기서 2기분, 3기분이라는 것은 월세가 2번, 3번 밀렸다는 것이 아니라 월세를 밀린 총액이 2개월치와 3개월치를 합한 금액이 되어야 한다는 것입니다. 건물명도소송을 제기하시기 전에 해지요건을 명확하게 갖추었는지 다시 한 번 확인하시기 바랍니다. 건물명도소송 중요체크사항 2. 점유자 확인하기 건물명도소송에 있어서 중요한 것은 점유자를 명확하게 확인하는 것입니다. 집주인이 세입자1을 상대로 명도소송을 제기하여 승소판결까지 받았는데, 판결문을 가지고 집행을 하다보니, 세입자1이 무단으로 전대한 세입자2가 있었습니다. 이런 경우에 집행은 불능으로 처리될 수밖에 없습니다. 그리고 세입자2를 상대로 다시 명도소송을 제기하셔야 합니다. 이럴경우 시간도 두배, 비용도 두배, 짜증도 두배가 되겠죠. 이런 불상사를 방지하기 위해서는 소송을 제기하기 이전에 점유자가 누구인지 명확하게 체크를 하셔야만 합니다. 그리고 건물명도소송을 제기하기 이전에 점유이전금지가처분을 해 두는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 점유이전금지가처분을 해 놓으면 소송 중에 세입자가 점유를 다른 사람에게 이전하더라도 법률적인 효과가 발생하지 않기 때문에, 점유이전금지가처분 완료 당시의 점유자를 기준으로 집행이 가능합니다. 쉽게 이야기 하면 빌려준 돈을 받기 위해 통장을 가압류 해두는 것처럼, 빌려준 건물을 되돌려 받기 위해 건물의 점유를 묶어두는 것입니다. 건물명도소송은 부동산 전문변호사 사무실과 함께! 저희 법도 명도소송센터는 다수의 건물명도소송을 진행하여, 이에 대해 많은 노하우를 보유하고 있습니다. 건물 관리에 문제가 생겨서 건물명도소송을 제기하셔야 할 상황이시라면 저희 법도 명도소송센터로 문의 주시기 바랍니다. 저희가 보유하고 있는 노하우로 여러분들께 도움을 드리도록 하겠습니다. 오늘은 건물명도소송에 대해서 알아봤습니다. 다음에는 더 유익한 내용으로 여러분을 찾아뵙겠습니다. 감사합니다. |
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