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[실무연구자료]세입자 명도소송의 해지사유
안녕하세요. 명도소송 전문 사무실 법도 명도소송센터입니다. 오늘은 세입자 명도소송에 관한 내용을 포스팅하고자 합니다. 어렵사리 건물주가 되었는데, 세입자가 월세도 내지 않고 계약기간이 만료되었는데 나가지 않는다면 참 곤란한 상황에 처하게 되는데요. 이럴 때 사용할 수 있는 법적 수단이 바로 명도소송입니다. 적절한 시기에 명도소송을 제기하는 것은 채무불이행 중인 세입자에게 큰 압박 수단이 될 수 있습니다. 명도소송이란? 세입자명도소송은 건물의 소유주나 임대인이 채무불이행 중인 세입자에게 건물을 인도할 것을 청구하는 소송을 의미합니다. 임대차 계약을 체결하게 되면 건물의 점유는 임대인에게서 임차인에게로 넘어가게 되는데요. 건물의 소유자나 임대인이 임차인을 상대로 건물의 점유를 회복하기 위해 인도를 구하는 소송을 명도소송이라고 합니다. 지금은 인도소송으로 이름이 바뀌었지만, 명도소송이라는 옛날 표현이 워낙 굳어지다보니 그대로 명도소송이라고 하고 있습니다. 법원에 사건명을 검색할 때에도 건물명도(인도)라고 뜹니다. 세입자가 채무불이행 상태일 때 적절한 시기에 명도소송을 제기하는 것은 매우 중요합니다. 보증금과 월세를 계산해서 명도소송에 걸리는 시간을 따져본 이후에 명도소송 제기 시점을 정해야 합니다. 일반적으로 명도소송이 판결까지 6개월 정도 걸린다고 생각해봤을 때, 남은 보증금을 따져서 손해보는 일이 없도록 해야하는 것이죠. 세입자 명도소송의 해지사유: 기간만료와 차임연체 임대인으로 하여금 명도소송을 제기하게 하는 세입자의 채무불이행 사유는 크게 두가지 입니다. 기간만료와 차임연체가 바로 그것인데요. 쉽게 이야기하면 계약기간이 끝났는데도 나가지 않는 경우와 월세를 내지 않는경우에 세입자의 채무불이행을 이유로 계약을 해지하고 명도소송을 제기할 수 있는 것입니다. 하지만 주의하셔야 할 사항은 기간만료와 차임연체가 있다고 해서 바로 자동해지가 되는 것은 아니고, 반드시 계약해지통보를 보내셔야 해지의 효력이 발생한다는 점입니다. 차임연체(월세미납)의 경우 주택은 2기, 상가는 3기분의 차임연체가 있어야 합니다. 2기나 3기분의 차임연체라는 것은 차임미지급이 2번이나 3번있어야 한다는 의미가 아니고, 해지통보를 보낼 당시에 2기분과 3기분의 차임연체가 있어야 한다는 것입니다. 예를 들어서 월세가 100만원인데, 2기나 3기분의 차임연체가 있다고 하기 위해서는 월세납입시점에 차임을 내지 않는 것이 2번이나 3번이어야 한다는 것이 아니라 해지통보를 보낼 당시에 200만원과 300만원 이상의 차임이 밀려있어야 한다는 뜻입니다. 200만원이나 300만원이 밀려있었는데 해지통보가 도달하기 전에 월세가 입금되었다면 해지의 효력은 발생하지 않습니다. 기간만료의 경우에 주의하실 것은 '묵시적 갱신'이라는 것입니다. '묵시적 갱신'이란 계약기간만료시점까지 임대인과 임차인 쌍방이 계약갱신이나 종료에 대해서 서로 아무말을 하지 않은 경우에 동일한 조건으로 계약이 자동 갱신되는 것을 의미합니다. 다만 계약기간은 1년으로 제한이 됩니다. 주택이던 상가던 기간만료로 임대차 계약 해지를 원하신다면 최소 계약이 종료되기 1개월 전까지는 상대방에게 기간만료를 이유로 한 해지통보를 하셔야 합니다. 이 시기를 놓치면 계약이 묵시적으로 갱신되어 명도소송을 제기해도 패소할 수 있으니 주의하시기 바랍니다. 명도소송은 계약해지가 무엇보다도 중요합니다. 세입자의 채무불이행으로 계약이 해지되었다는 것에 대한 입증책임이 임대인 측에 있기 때문입니다. 세입자 명도소송을 생각하고 있는 중이시라면 임대인은 내용증명, 문자메시지, 통화 녹취, 카카오톡 메시지 등을 통하여 임차인에게 해지통보를 하고, 이것을 소송에서 증거로 활용할 수 있도록 자료를 잘 남겨놓아야 합니다. 세입자 명도소송은 전문 사무실과 함께! 오늘은 세입자 명도소송에 대해서 함께 알아보았는데요. 저희 법도 명도소송센터는 다양한 노하우를 바탕으로 여러분들께 명도소송에 대한 도움을 드리고 있습니다. 무엇보다 가처분부터 본안소송, 본집행까지 원스탑 서비스를 제공해드리고 있습니다. 세입자 명도소송이 필요하신 경우라면 건물주던 세입자던 상관없이 저희 법도 명도소송센터에서 합리적인 비용에 많은 도움을 드릴 수 있습니다. 다음에는 더 유익한 포스팅으로 여러분들을 찾아뵙도록 하겠습니다. 감사합니다. |
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