소송 제기 시점 - (8개월 보증금 이 남아있을 때)

사례의 경우 상가명도소송이 시급한 상황입니다.

차임연체가 12개월로 2,400만원이 연체되어 보증금에서 공제하면 남은 보증금은 600만원 밖에 되지 않습니다.

상가명도소송의 경우 일반적으로 5~6개월 정도 판결을 받기까지 기간이 걸리게 됩니다. 소송 기간 동안에도 차임연체가 된다면 연체차임이 보증금을 초과하게 됩니다.

상가명도소송의 경우 소송제기 시점은 남은 보증금 잔액을 확인해서 8개월분 이내가 된다면 바로 진행하시는 것이 안전합니다. 일반적으로 소제기를 해서 판결받기까지 6개월이 걸리게 됩니다. 추가로 강제집행을 할때 2개월정도 걸리게 되어서 8개월 정도 상대방이 차임을 지급하지 않고 인도를 거부할 것을 예상해서 소송을 진행하시는 것이 안전하겠습니다.

주의사항1. 임대한 상가의 점유자 특정

사례의 경우 임차인이 아닌 점유자가 사업자등록을 하고 영업을 운영하는 상황입니다. 이 경우 상가명도소송에서 임차인과 사업자등록을 한 점유자를 모두 피고로 지정하여 소송을 진행하게 됩니다. 만일 임대인이 점유자에 대한 정보를 확인하지 못하는 경우라면, 소송에 앞서 부동산점유이전금지 가처분을 먼저 진행해서 점유자를 확인하고 그 이후 확인된 점유자를 상대로 소송을 진행해야 합니다.

​

만인 점유자를 간과하고 임차인 만을 상대로 명도소송을 진행해서 판결을 받은 경우, 강제집행을 집행불능이 됩니다. 집행관은 판결에 따라 강제집행을 하기 위해 현장을 나가게 됩니다. 현장에서 점유자가 사업자등록증을 제시하게 되면 집행관은 점유자가 판결과 다른 이유로 집행불능으로 사건을 종결시키게 됩니다. 결국 임대인은 점유자를 상대로 다시한번 명도소송을 해야하는 어려움에 처하게 되는 것입니다.

저희 법도 명도소송센터에서는 이런 사태를 미연에 방지하기 위하여 사전에 다양한 확인작업을 진행하고 있습니다.

주의사항2. 상가의 도면 특정

건물등기부등본 상 제00층 제00호와 같이 호실 별로 등기가 나온 상가 전부를 임대한 경우 도면이 필요하지 않습니다. 호실 별로 개별등기가 되지 아니한 상가의 한 층 일부를 임대한 경우라면 평면도를 준비해야 합니다. 평면도에는 해당 임대목적물 부분을 표시하고 면적도 표시해야 합니다. 도면이 잘 못되어 있는 경우 집행관이 집행불능 처리를 할 수가 있어서 중요한 서류이므로 소송 진행시에 주의해서 작성해야 합니다.