주택임대차보호법에 이어서 상사건물 임대차보호법의 특징 중 계약갱신요구권에 관해 설명드리겠습니다.

임차인의 계약갱신요구권 10년

상가임차인의 경우 많은 비용과 노력을 기울여 임차건물에서 영업을 하게 됩니다. 이러한 임대차계약 기간에 관해 법률로 규제를 하지 않고 당사자간에 정하도록 하는 경우 너무 짧은 시기에 계약이 종료되어 임차인이 다른 장소에서 다시 영업을 해야 하는 부담이 생기게 됩니다. 이런 사회적 문제를 해결하고자 상가건물임대차보호법에서 임차인이 일정기간 영업을 계속 할 수 있도록 임차인이 임대인에게 계약 갱신요구를 하는 경우 일정기간까지는 임대인이 거부할 수 없다는 규정을 두고 있는 것​입니다.

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과거에는 계약갱신요구권이 5년까지 보호되어 왔습니다. 2018. 10. 16. 법률이 개정되어 5년에서 10년으로 기간이 늘어나게 된 것입니다. 다만 법률의 적용에 있어서 구법이 적용되는지 신법이 적용되는지 의문이 생기실 것입니다. 법률의 부칙으로 적용에 대한 규정도 마련해 두고 있습니다. 이미 진행 중인 계약에 대해서는 5년간인 구법이 여전히 적용되고, 갱신되거나 새로운 계약부터는 신법인 10년이 적용된다고 규정하고 있습니다. 좀더 쉽게 설명드리기 위해 사례로 알아 보겠습니다(상가건물임대차보호법 제10조).

갱신요구권 - 5년 만료가 되는 사례

최초 계약시로부터 5년간의 만료가 2019. 3. 31.인 경우 입니다. 법률규정이 2018. 10. 16. 개정되었지만 이 계약은 갱신되거나 새로운 계약이 아니므로 여전히 구법이 적용되는 것입니다. 따라서 만료일에 임대인과 갱신 계약을 하는 등 계약이 연장되니지 않는다면 임차인에게 더 이상 갱신요구권은 없는 것입니다. 반면, 임대인과 재계약을 맺게 된다면 이제 신법이 적용되고 추가로 10년 중 나머지 5년간 갱신요구권이 다시 주어지게 됩니다.

갱신요구권 - 2년 만료가 되는 사례

최초 계약으로부터 2년간의 만료가 2019. 4. 30.인 경우 입니다. 이 사례는 구법이 적용되지만 여전히 임차인에게는 5년간의 갱신요구권이 있습니다. 만료일 전에 임차인이 임대인에게 갱신요구를 하면 임대인은 이를 거부하지 못하고 그에 따라 본 계약은 갱신하게 됩니다. 갱신이 되면 이제 신법인 10년 적용이 되고 임차인은 만료일로부터 나머지 8년간의 갱신요구권을 가지게 되는 것입니다.