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[실무연구자료]세입자 명도소송,'계약해지 사유는 이것'
안녕하세요~ 법도입니다~^^ 오늘은 법도와 함께 세입자 명도소송 계약해지는 이렇게에 대하여 알아보겠습니다. 지난 포스트에서 법도가 명도를 준비하는 임대인들의 기본적인 이해를 돕기위하여 포스트 작성 목차를 소개하여 드렸는데요, 오늘은 순서에 따라 그 중 2. 명도소송 계약해지에 대하여 포스팅을 하고자 합니다. -목 차- 2. 명도소송 계약해지 2. 세입자 명도소송 계약해지 계약의 해지는 명도소송의 시작이라고 말씀드릴 수 있습니다. 주택과 상가의 임차인들에게 기간만료를 이유 계약을 해지 하지 위하여는 임대인은 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 임차인에게 하여야하고, 그 해지의사가 임차인에게 도달 되었음을 입증할 수있는 자료를 확보하여야 합니다. 또한 갱신거절의사는 법률에 정해진 기간 안에 임차인에게 도달 되어야 합니다. 주택의 경우 주택임대차보호법 제6조 1항 '임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 2항 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다 3항 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 쉽게 설명드리자면, 위 법조항은 임대인과 임차인은 임대차계약서상 계약만료일, 또는 묵시적으로 갱신되어진 계약기간의 만료일 1개월 이전까지 갱신거절의사 표시를 임대인에게 도달시켜지 아니하면 묵시적으로 2년이 갱신되어진다는 것입니다. 다만 월차임 2기분이상을 연체한 임차인은 묵시적으로 갱신이 되기는 커녕 부동산을 즉시 인도하여야 한다는 것입니다. 상가의 경우 상가임대차보호법 제10조 1항 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 저누벝 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다. 다만 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 2항 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 4항 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그기간이 만료된 대에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다 위 상가임대차보호법조문 역시 상가임차인의 묵시적 갱신에 관한 사항이며, 상가의 임대인과 임차인은 정해진 기간안에 계약의 갱신과 해지의사를 상대방에게 도달 시켜야 한다는 것입니다. 또한 상가의 임차인은 제2항에서처럼 갱신요구권(1항 각호 사유 제외)을 5년동안 행사를 할 수 있으며, 갱신된 계약은 1년이라는 것이 주택임대차보호법과의 차이점이라고 할 수 있습니다. 계약기간 만료사유 이외에도 임차인이 월차임을 2기(주택), 3기(상가)분 이상을 연체 하였다면, 위 각 특별법에서도 규정되어 있지만 묵시적으로 갱신될 수 도 없거니아 임차인이 이를 이유로 임대인이 계약해지의사를 밝힐 경우 그 즉시 부동산을 인도하여 주어야 하는 것입니다. 오늘은 법도와 함께 간단히 세입자 명도소송 계약해지 사유는 이것에 대하여 알아보았습니다. 다음 포스트에서는 상가명도소송 관할 법원은 어디인지에 대하여 알아보기로 하겠습니다. |
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