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[실무연구자료]상가명도소송 쟁점 분석!
오늘은 명도소송 중에서도 가장 빈도가 많은 상가명도소송에 대하여 글을 작성하려고 합니다. 이번 글은 <사례로 보는 상가명도소송 쟁점분석 방법>이라는 주제로 진행을 하면서, 저희가 직접 진행했던 실제 사례를 통해 알차고 생동감 있는 쟁점 정보를 전달하는데 그 목적이 있습니다. 끝까지 읽어보시면, '아 실제로는 이렇구나!'라는 생각을 하시게 될 것입니다. 그럼 시작하겠습니다. 실제 상가 명도소송 쟁점 사례 소개 A는 2017. 9.경 서울 K구에 소재하는 한 빌딩(상가)을 구입했습니다. 그 빌딩은 원래 C라는 사람이 소유하고 있었는데, 이 빌딩을 A에 매도한 것입니다. C는 자신의 배우자인 D와 공동소유로 이 빌딩을 소유하고 있었는데, C와 D는 2005. 8. 3. B가 이 빌딩에서 음식점 영업을 할 수 있도록 B와 빌딩 1층 중 한호실에 관하여 임대차계약을 체결했습니다. 즉, B는 임차인인 것입니다. 그렇게 B가 이 빌딩의 임차를 하면서 시간이 흘렀고, 그러던 중 2011년경 D가 사망하였습니다. 홀로 남겨진 C는 D가 가지고 있던 2분의 1지분을 상속받아 이 빌딩을 계속 단독소유하면서 2015. 12. 31.부터 2017. 12. 31.까지 임차인 B와 임대차계약을 갱신하기로 합의하였는데, 비교적 최근인 2017. 9.경 A에게 이 빌딩을 팔았습니다. 2017. 11. 3. 임차인 B는 이 빌딩을 매수한 A에게 임대차계약을 갱신해줄 것을 요청하는 내용증명을 보냈습니다. 그러나 A는 애초부터 이 빌딩이 30년 이상 오래된 탓에 싼 값에 매수하여 리모델링을 하려는 계획을 가지고 있었습니다. 그래서 A는 2017. 11. 7. 내용증명을 보내 B의 임대차계약 갱신요구를 거절하였습니다. 그렇게 A와 B는 몇 차례 내용증명이나 문자메시지, 통화 등을 주고 받았지만, A의 특별한 빌딩 이용계획으로 인하여 B는 임대차계약을 갱신하지 못한 상태로 2017. 12. 31.이 지나버렸습니다. 이렇게 계약기간이 종료되었는데도 B는 막무가내로 음식점을 운영하며 계속 영업을 하였고, 막무가내로 영업하는 B를 명도하기 위해 A는 소송할 결심을 굳혔다는 것입니다. 과연, 이 사례가 상가명도소송이 가능한 사례일까요? 아래에서 살펴보겠습니다. 쟁점1: 임대인 지위 승계 [상가건물 임대차보호법 제3조] ②임차건물의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 위 법규정에 따라 빌딩 또는 상가를 사고 팔 경우 원래 소유자가 임대를 내주고 있었다면, 새로 소유자가 되는 매수인은 원래 소유자가 가지고 있던 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 여기서 임대인의 지위를 승계한다는 것의 의미는, 쉽게 말해 임대인으로서의 권리의무를 이어받는다는 뜻입니다. 그렇기 때문에 위 사례에서 임대인의 지위는 몇 번이나 승계되었던 것일까요? 답을 말씀드리면 두 번입니다. C와 D가 공유로 빌딩을 소유하고 있다가 D의 사망에 따라 D의 2분의 1지분을 상속받게 되었으므로, 애초부터 임대인이었던 C가 D의 임대인 지위까지 승계받게 된 것입니다. 다른 하나는 A가 C로부터 빌딩을 매수하였기 때문에 C의 임대인 지위를 A가 승계하게 된 것입니다. 이렇듯 위 사례에서는 임대인의 지위가 두 번이나 승계된 것을 알 수 있습니다. 그렇다면, A는 C로부터 이 빌딩을 적법하게 매수하여 소유자의 지위에 있음과 동시에, C로부터 B와의 임대차계약의 임대인 지위를 승계받은 자에 해당합니다. [민법 제213조] "소유자는 그소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다." 한편, 민법 제213조는 "소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다."고 규정하고 있고, 임대인은 임대차계약종료에 따라 빌딩을 반환할 것을 청구할 수 있기 때문에, 일단 A는 B에게 상가명도소송을 제기할 수 있는 첫 단계는 넘은 것으로 보입니다. 쟁점2: 임대차계약 갱신요구권 및 갱신거절권 그렇지만, 위 민법 제213조는 단서부분에서 "그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다."고 규정하고 있기 때문에, 사례의 임차인 B가 임대차계약에 따른 임차인으로서의 점유권이 있는 경우에는 A의 상가명도소송은 패소하게 될 것입니다. 그렇기 때문에 쟁점2: 임대차계약 갱신요구권 및 갱신거절권에 대한 부분을 살펴보아야 합니다. [상가건물 임대차보호법 제10조] ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1.임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2.임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3.서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4.임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 5.임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6.임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7.임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가.임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나.건물이 노후훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다.다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8.그밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이의 기간동안 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있도록 규정하고 있는 한편, 동법 제2항을 통해 임차인의 위 계약갱신요구권은 최초의 임대차계약을 포함하여 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다. 즉, 임차인을 두 가지 부류로 나누어 5년 이상의 임차인과 5년 미만의 임차인이 있는데, 5년 미만의 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 권리가 있어 임대인이 상가건물 임대차보호법 제1항 각 호의 사유 없이는 계약갱신을 거절하지 못하도록 하고 있으며, 5년 이상의 임차인들은 위 계약갱신요구권을 행사할 수 없기 때문에 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있다는 것입니다. 그렇다면, 위 사례에서 A는 C의 임대인 지위를 승계하였고, B는 C와 D로부터 이 빌딩을 2005. 8. 3.부터 임차하여 사용해왔으므로, A와 B 사이의 임대차계약은 최초 임대차계약을 포함하여 약 12년 간 지속되어 온 것이 됩니다. 따라서 B는 5년 이상의 임차인에 해당하여 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 본문 소정의 계약갱신요구권을 행사할 권리가 없다 할 것이고, 당연히 임대인이자 소유자인 A는 B가 내용증명으로 보낸 계약갱신요구에 구속될 이유 없이 거절할 수 있는 것입니다. 계약이 갱신되지 않은 채로 원래 예정되어 있던 계약기간이 종료되면, 임차인 B는 민법 제213조 단서에 해당하는 '그 물건을 점유할 권리'가 없는 자가 되는 것이므로, 사례에서 A는 B에게 상가명도소송을 제기하여 승소할 수 있습니다. 쟁점3: 공제 가능한 내역 그런데, A가 상가명도소송을 제기하여 진행한다고 하더라도, 임차인 B가 계속해서 버티면서 월세도 내지 않으면 어떻게 해야하는지 궁금할 때가 있습니다. 이러한 궁금증을 해소해드리기 위해 쟁점3: 공제 가능한 내역과 관련된 판례 몇 가지를 소개해드리면서 이번 글을 마치고자 합니다.  위 대법원 판례 및 다른 따름 판례들의 태도에 비추어보면, A는 임대차보증금에서 명도완료일까지의 월세 상당의 부당이득금 또는 손해배상금, 필요에 따른 소송비용까지도 당연히 공제할 수 있습니다. 따라서 상가명도소송이 지연됨에 따라 발생하는 부차적인 임대인의 손해들도 어느 정도는 보전받을 수 있을 것으로 생각합니다. 쟁점 사례를 마치며.. 오늘은 쟁점 사례를 중점적으로 살펴보았습니다. 우리 법도 명도소송센터는 명도전문법률사무소로 부동산소송 3천 건 이상의 경험을 가지고 있습니다. 쟁점 사례는 오랜 경험과 노하우를 통한 결과물들이고, 이 외에도 디테일한 부분들이 아주 많이 있습니다. 전문가의 도움이 필요한 상가명도소송에 도움이 되기를 바라겠습니다. |
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